Volumul investiţiilor hoteliere a crescut spectaculos în 2024, iar interesul pentru acest segment nu dă încă semne de scădere. Fie că vorbim de clădiri de patrimoniu reabilitate în marile oraşe, de staţiuni montane reconfigurate sau de litoralul românesc în transformare, investitorii mizează tot mai mult pe ospitalitate – şi nu doar pentru randamente, ci şi pentru reputaţie.

Este un business fierbinte, dar şi unul dintre cele mai dificile. Operarea hotelieră nu e pentru oricine, dar tocmai de aceea atrage investitori serioşi, strategici, care ştiu ce înseamnă planificare pe termen lung”, a spus Ştefan Oană, head of capital markets, Fortim Trusted Advisors – membră a reţelei BNP Paribas Real Estate. Printre cele mai mari tranzacţii recente se numără achiziţia Hotelului Orizont din Predeal de către o companie din grupul Alexandrion, pentru o sumă estimată la 10,5 milioane de euro. Este al doilea activ hotelier important din portofoliul grupului, după Hotelul Montana din Sinaia, reabilitat şi redeschis sub brandul Alexandrion, în urma unei investiţii de circa 17 milioane de euro.

Pe litoral, una dintre cele mai mari tranzacţii a fost preluarea Hotelului Pam Beach din Olimp (fostul Muntenia), cu 210 camere, care urmează să intre în reţeaua Steaua de Mare.

În total, în ultimii trei ani au fost încheiate 19 tranzacţii hoteliere, dintre care 14 în oraşe şi 10 în staţiuni montane sau de litoral – un semnal clar că interesul este echilibrat între turismul sezonier şi cel urban, de business sau city-break.

„Sezonalitatea rămâne una dintre cele mai mari provocări în operarea hotelieră pe litoralul românesc. Tocmai de aceea, investiţiile în facilităţi precum centre spa, săli de conferinţe sau baze de tratament sunt esenţiale pentru extinderea gradului de ocupare şi în extra-sezon”, explică Oană. Acest tip de eficientizare operaţională devine crucial pentru rentabilitate, în special pentru hotelurile din staţiunile de vară, care au doar câteva luni la dispoziţie pentru a-şi atinge obiectivele financiare. În schimb, oraşele cu turism mixt – Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara, Braşov – rămân destinaţii preferate pentru investiţii datorită cererii constante.

Cele mai multe proiecte anunţate pentru 2025 se încadrează în zona premium şi luxury, multe fiind afiliate la branduri internaţionale cunoscute: DoubleTree by Hilton, Hilton Garden Inn, Novotel Living, Swissôtel. Acest lucru arată nu doar interesul investitorilor pentru clienţi cu venituri medii şi mari, ci şi încrederea operatorilor globali în potenţialul pieţei româneşti.

Pe termen lung, o piaţă cu multe unităţi afiliate la branduri internaţionale aduce şi alte beneficii: creşterea calităţii serviciilor, standardizare în operare şi vizibilitate în rândul investitorilor instituţionali, care caută predictibilitate şi active bine poziţionate pe termen lung. Cele mai atractive oraşe pentru dezvoltări noi rămân: Bucureştiul – principalul pol economic, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov, dar şi Oradea sau Târgu Mureş, unde infrastructura turistică şi evenimentele culturale atrag tot mai mulţi turişti şi investitori. „Dacă trendul actual continuă, ne aşteptăm ca, în următorii cinci ani, investiţiile cumulate în sectorul hotelier să depăşească 1 miliard de euro”, spune Ştefan Oană.

„Fiecare hotel renovat, fiecare clădire salvată şi redată circuitului turistic înseamnă mai mult decât o investiţie: este o declaraţie despre ce vrem să fim ca ţară”, adaugă Oană. Investiţiile în ospitalitate contribuie nu doar la economie, ci şi la recuperarea patrimoniului, la formarea unei culturi a calităţii şi la repoziţionarea României ca destinaţie turistică relevantă în Europa Centrală şi de Est.

Cu o creştere de 56% faţă de anul anterior, sectorul hotelier a fost cea mai performantă clasă de active imobiliare din România în 2024, ajungând la un volum total al tranzacţiilor de 69 milioane de euro, echivalentul a 9% din totalul investiţiilor în real estate.

„Este un trend clar vizibil la nivel european. În 2024, investiţiile hoteliere în Europa au ajuns la 20,5 miliarde de euro, în creştere cu 70% faţă de anul precedent. România urmează această tendinţă, iar potenţialul de dezvoltare este considerabil, inclusiv prin reintroducerea în circuit a clădirilor istorice”, a declarat Ştefan Oană. Pe piaţa locală, printre cele mai vizibile tranzacţii din ultimul an se numără achiziţia hotelului Ambasador din Bucureşti de către familia Iulius, într-o operaţiune complexă ce ar putea depăşi 35 milioane de euro, incluzând costurile de reabilitare. De asemenea, grupul Alexandrion a continuat extinderea pe segmentul hotelier, cumpărând hotelul Orizont din Predeal pentru 10,5 milioane de euro, după ce anterior a investit aproximativ 17 milioane de euro în renovarea hotelului Montana din Sinaia.

„Se observă o tot mai mare concentrare a interesului pe active afiliate brandurilor internaţionale – ele oferă o garanţie a standardelor operaţionale şi atrag mult mai uşor finanţare şi atenţie din partea investitorilor instituţionali”, explică Ştefan Oană. „Vedem investiţii nu doar în oraşe mari, ci şi în staţiuni sau oraşe cu potenţial turistic mixt, cum ar fi Predeal, Sinaia, Târgu-Mureş sau Satu Mare.”

La mare, fostul hotel Muntenia din Olimp, cu 210 camere, a fost preluat de reţeaua Steaua de Mare, într-una dintre cele mai importante tranzacţii recente din staţiunile de pe litoral. Aceste achiziţii vin într-un context favorabil turismului, după o redresare accelerată postpandemie. Cererea de cazare a crescut semnificativ în ultimii ani, iar investitorii par tot mai interesaţi de proiecte care vizează fie dezvoltarea unor hoteluri noi, fie reabilitarea unor clădiri istorice emblematice.

Exemple în acest sens sunt hotelul Cişmigiu, palatul Marmorosch, Grand Hotel du Boulevard, dar şi clădiri din oraşe regionale. „Vedem o atracţie tot mai mare pentru active istorice, care pot fi repoziţionate în zona hotelieră. Aici intervin nu doar raţiuni comerciale, ci şi unele de reputaţie, restaurare şi revalorizare a patrimoniului local”, subliniază Oană. „Este una dintre puţinele clase de active unde poţi combina valoarea arhitecturală, locaţia centrală şi potenţialul turistic într-un mod atât de puternic.”

Potrivit lui Ştefan Oană, atracţia faţă de acest sector nu este doar una de ordin financiar. Investiţiile hoteliere oferă şi oportunităţi reputaţionale, prin restaurarea unor clădiri cu valoare arhitecturală şi culturală, dar şi şansa de diversificare într-un segment care a fost subdezvoltat în România. Deşi sezonul scurt rămâne o provocare, în special pe litoral, investitorii caută soluţii pentru extinderea perioadei de operare, prin facilităţi precum centre de wellness, spa-uri, săli de conferinţe sau baze de tratament.   

Carte de vizită

Ştefan Oană este head of capital markets în cadrul Fortim Trusted Advisors – membru al alianţei BNP Paribas Real Estate –, unde coordonează tranzacţii de investiţii imobiliare şi oferă consultanţă strategică pentru dezvoltarea pieţei de capital imobiliar din România;

Cu o carieră de peste două decenii în real estate, Ştefan are o experienţă vastă în investiţii, asset & development management şi guvernanţă corporativă, acoperind toate etapele ciclului investiţional, de la due diligence până la operare şi monetizare;

Anterior, a fost timp de 13 ani country manager al Bluehouse Capital România, gestionând proiecte majore precum Victoria Center, Olympia Tower şi Expo Business Park. Este fondatorul Redevo Solutions, firmă de consultanţă specializată în asset management şi dezvoltare imobiliară, şi a ocupat funcţii de conducere regională în cadrul Seracom International Group;

Este absolvent al programului MBA în Finanţe al Weatherhead School of Management (Case Western Reserve University) şi Central European University. Deţine expertiză recunoscută în analiza financiară, structurarea investiţiilor şi repoziţionarea activelor comerciale.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Ştefan Oană, Head of Capital Markets, Fortim Trusted Advisors – membră a reţelei BNP Paribas Real Estate

1. Ce a determinat creşterea spectaculoasă a investiţiilor în hoteluri în România în 2024?

Motivul principal a fost revenirea puternică a turismului la nivel european, după perioada pandemică. Începând cu 2021, acest segment a înregistrat creşteri constante, ceea ce a transmis investitorilor semnale de stabilitate şi potenţial. În comparaţie cu alte sectoare afectate încă de pandemie, precum birourile, hotelurile au atras mai mult interes şi capital.

2. Care sunt zonele din România care atrag cele mai multe investiţii hoteliere şi de ce?

Investitorii vizează în special oraşele cu turism mixt – atât de business, cât şi de city break – precum Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi, Braşov, Oradea sau Târgu-Mureş. De asemenea, există investiţii semnificative şi în staţiuni montane sau de litoral. Din cele 19 tranzacţii din ultimii trei ani, 14 au fost în oraşe, iar 10 în staţiuni. Se observă şi un interes crescut pentru reabilitarea clădirilor istorice şi transformarea lor în hoteluri afiliate la branduri internaţionale.

3. Ce spun aceste investiţii despre evoluţia României ca destinaţie turistică şi de business?

Creşterea numărului de hoteluri afiliate la branduri internaţionale este un indicator important al calităţii serviciilor şi al atractivităţii pieţei. Acest lucru reduce riscul perceput de investitori şi contribuie la creşterea reputaţiei internaţionale a României. Totodată, prezenţa unor astfel de unităţi atrage turişti de calitate, clienţi de business şi, în mod natural, noi investitori.