Acum aproape un deceniu, Raul Ţărnaru visa să strângă un milion de euro şi să plece în America pentru a-şi creşte copiii acolo. Astăzi, fondatorul şi CEO-ul Novarion spune că nu mai simte nevoia să plece nicăieri. În schimb, construieşte în Sibiu cartierul în care îşi doreşte să trăiască împreună cu familia sa, într-un oraş pe care îl descrie drept „cel mai bun oraş din România pentru crescut copii”.

Pentru Raul Ţărnaru, Sibiul nu este doar oraşul în care dezvoltă proiecte imobiliare, ci locul în care a ales să rămână după ce a analizat serios posibilitatea emigrării în Statele Unite. Spune că oraşul are avantajul echilibrului: este suficient de mare încât să ofere infrastructură, evenimente culturale şi oportunităţi, dar suficient de liniştit pentru o viaţă de familie. „Eu spun tot timpul că Sibiu e cel mai bun oraş de crescut copii din România”, afirmă el, invocând nivelul redus al infracţionalităţii, poziţionarea centrală şi ritmul mai calm al vieţii urbane.

În acelaşi timp, dezvoltatorul admite că oraşul mai are paşi importanţi de făcut pentru a-şi atinge întregul potenţial.

Printre lipsurile pe care le vede se numără conexiunea mai rapidă cu Bucureştiul prin autostrada Sibiu–Piteşti, dezvoltarea universitară şi extinderea infrastructurii sportive şi de entertainment. „Mai sunt lucruri care ar putea îmbunătăţi viaţa oamenilor care trăiesc aici şi a turiştilor”, spune el.

Povestea intrării sale în dezvoltare imobiliară începe însă din construcţii şi dintr-o vizită în America, unde a fost impresionat de viteza şi eficienţa cu care se construiesc locuinţele. Acolo a descoperit sistemele prefabricate şi modul diferit în care este organizată industria. „Într-o săptămână deja ridicau casa; nici nu-mi venea să cred cât de repede pot funcţiona lucrurile”, povesteşte el. Experienţa respectivă l-a făcut să se întrebe de ce astfel de modele nu pot fi replicate şi în România. În loc să plece într-o ţară unde exista deja tipul de cartier în care şi-ar fi dorit să locuiască, a decis să îl construiască în Sibiu. Mai mult, spune că în următoarele luni se va muta chiar el împreună cu familia în ansamblul dezvoltat de Novarion. „Nu ne ascundem, nu ne ferim”, spune râzând atunci când vine vorba despre ideea de a deveni vecin cu propriii clienţi.

Astăzi, proiectul a ajuns la câteva sute de apartamente aflate în diferite stadii de dezvoltare. Aproximativ 100 sunt deja locuite, alte 68 urmează să fie livrate în această vară, iar alte sute sunt în construcţie sau pregătire. Obiectivul pe termen lung este ambiţios: dezvoltarea unui cartier de aproximativ 1.000 de apartamente. Dar pentru Raul Ţărnaru, proiectul nu înseamnă doar locuinţe. În jurul blocurilor încearcă să construiască un ecosistem urban complet, inspirat de conceptul occidental al „oraşului de 15 minute”, unde majoritatea nevoilor zilnice pot fi rezolvate la câteva minute de mers pe jos. Cartierul include deja facilităţi precum clinică stomatologică, sală de sport, terenuri sportive, spaţii de birouri şi activităţi pentru copii organizate de ONG-uri. Sunt în discuţii şi servicii noi precum magazine alimentare sau alte facilităţi de proximitate. În ceea ce priveşte piaţa imobiliară, dezvoltatorul spune că ultimii ani au fost definiţi de succesiuni continue de crize şi blocaje: pandemia, războiul din Ucraina, creşterea TVA-ului, majorarea costurilor de construcţie şi tensiunile geopolitice recente. În timpul războiului din Ucraina, compania a trecut chiar printr-o perioadă de opt luni în care leadurile şi vizionările aproape dispăruseră complet. „Am ajuns de la 300-500 de leaduri pe lună la zero”, spune el. Cu toate acestea, crede că piaţa începe treptat să se deblocheze şi că ideea unei prăbuşiri masive a preţurilor nu mai este realistă. Argumentul său ţine de costurile în continuă creştere ale materialelor, energiei şi transportului. „Atât timp cât salariile cresc, costurile cu transportul se majorează şi materialele se scumpesc, nu au cum să scadă preţurile”, afirmă el. În Sibiu, preţurile rămân încă sub cele din Bucureşti sau Cluj. Studiourile din proiectul Novarion pornesc de la aproximativ 98.000 de euro, iar preţul mediu este de circa 1.600 euro/mp construit, la care se adaugă costurile parcărilor – între 8.000 şi 12.000 de euro, în funcţie de tipul acestora. 

Carte de vizită:

1. Raul Ţărnaru este fondator şi CEO al dezvoltatorului imobiliar Novarion;

2. Compania dezvoltă un proiect rezidenţial de tip „oraş de 15 minute” în Sibiu;

3. Novarion are în dezvoltare sute de apartamente şi urmăreşte extinderea proiectului până la circa
1.000 de unităţi;

4. Dezvoltatorul analizează extinderea şi în alte oraşe precum Bucureşti şi Iaşi.

Experienţa ultimilor ani l-a făcut să privească dezvoltarea imobiliară mai degrabă ca pe un exerciţiu de rezilienţă decât ca pe un business cu profituri rapide. Spune că în realitate capitalul investit se recuperează greu, iar dezvoltatorii trebuie să gestioneze atent cash-flow-ul, relaţia cu băncile şi toate riscurile operaţionale ale proiectelor. „Rezilienţa ar fi, într-un cuvânt, ce am învăţat din imobiliare”, spune el. Antreprenorul vorbeşte deschis şi despre greşelile făcute. În construcţii, spune că a trecut prin două falimente după ce a lucrat fără contracte şi situaţii clare de lucrări, bazându-se pe promisiuni că lucrurile „se vor regla la final”.      

Nu s-au reglat. În dezvoltarea imobiliară, una dintre lecţiile importante a fost să lucreze exclusiv cu profesionişti şi echipe experimentate, după ce a fost nevoit să reproiecteze o parte a unui proiect început cu arhitecţi fără suficientă experienţă. „Greşelile pe care le putem evita lucrând cu profesionişti valorează mult mai mult decât aparenta economie făcută la început”, explică el. În opinia sa, una dintre cele mai mari neînţelegeri despre dezvoltatorii imobiliari este legată de profitabilitate. Spune că mulţi oameni cred că marjele sunt uriaşe, însă realitatea este mult mai complicată şi mai riscantă. Profitul mediu al unui proiect rezidenţial este, afirmă el, în jur de 30%, iar investiţiile necesită perioade lungi de recuperare şi implică un grad ridicat de expunere financiară.

„Afacerea imobiliară este mult mai complexă decât ideea că investeşti 10 milioane şi scoţi imediat dublu”, spune dezvoltatorul. Pe termen lung, Novarion analizează şi extinderea în alte oraşe. Dacă în urmă cu câţiva ani refuza astfel de oportunităţi, astăzi compania analizează deja proiecte în Bucureşti şi Iaşi. Dincolo de apartamente şi cifre, dezvoltatorul încearcă să creeze şi un sentiment de comunitate în jurul proiectului. În fiecare an organizează un festival dedicat copiilor şi familiilor, cu activităţi sportive, concerte, camping şi jocuri pentru locuitorii cartierului şi prietenii acestora.

Patru întrebări şi răspunsuri din interviul cu Raul Ţărnaru:

1. De ce ai ales să rămâi în România şi să dezvolţi în Sibiu?

„Acum 10 ani voiam să strâng 1 milion de euro şi să migrez în America să-mi cresc copiii acolo. În ultimii ani am reuşit să ating pragul material şi am hotărât să nu mai plec în America şi să rămân şi să contribui la dezvoltarea Sibiului şi să-mi cresc copiii aici. Eu spun tot timpul că Sibiu e cel mai bun oraş de crescut copii din România, pentru că e un oraş de nivel mediu, avem tradiţie, istorie, foarte multe evenimente culturale, suntem în centrul ţării şi inclusiv infracţionalitatea este foarte redusă. Poţi să vii liniştit noaptea pe stradă, în orice cartier.”

2. Cum vezi evoluţia pieţei imobiliare în perioada următoare?

„Nu au cum să scadă preţurile în imobiliare. Atâta timp cât salariile cresc, costurile cu transportul se majorează şi costurile cu materialele se majorează, nu au cum să scadă preţurile. Produsele care au la bază petrolul au avut creşteri foarte mari şi toate acestea se reflectă în costul final. De câteva săptămâni au reînceput vizionările şi simţim că lucrurile se deblochează.”

3. Ce ai învăţat din antreprenoriat şi dezvoltare imobiliară?

„Rezilienţa ar fi, într-un cuvânt, ce am învăţat din imobiliare. Este un exerciţiu foarte bun de cash-flow foarte bine calculat şi gândit pentru a putea duce proiectul la bun sfârşit. Cu firma de construcţii am trecut prin două falimente şi greşeala a fost că am avut încredere şi am lucrat fără contracte şi situaţii de lucrări clare. De atunci am hotărât să fim foarte stricţi cu tot ce înseamnă contracte şi validarea tuturor datelor înainte să facem orice investiţie.”

4. Ce visezi pentru următorii ani?

„Visul meu este să ajungem cu proiectul la 1.000 de apartamente. Vrem să dezvoltăm în continuare conceptul de oraş de 15 minute, în care să ai toate facilităţile necesare locuirii – alimentară, cofetărie, sală de sport, farmacie, servicii – la câteva minute de mers pe jos. În ultima perioadă am primit mai multe invitaţii şi ne uităm şi spre alte oraşe, cum ar fi Iaşi şi Bucureşti, unde analizăm deja două proiecte.”