Locuinţa ideală a viitorului nu va mai fi definită doar de suprafaţă, compartimentare sau preţ, ci de felul în care se aşază în viaţa de zi cu zi a oamenilor: cât de aproape este de şcoală, parc, transport public, cumpărături şi birou. Pentru Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, cartierul perfect al Capitalei ar trebui să semene cu un „oraş de 15 minute”, însă Bucureştiul se îndepărtează de acest model pe măsură ce dezvoltarea rezidenţială se mută tot mai mult spre periferie, fără ca infrastructura să ţină pasul.

Cartierul perfect al Capitalei ar arăta ca un oraş de 15 minute, în care ai totul la îndemână”, spune Georgian Marcu, într-o ediţie recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia. În viziunea sa, un astfel de oraş ar presupune acces rapid la transport public, şcoli, parcuri şi zone comerciale, fără ca locuitorii să depindă permanent de maşina personală. În practică însă, apropierea de acest model depinde foarte mult de stilul de viaţă al fiecărui locuitor.

Pentru unii, oraşul de 15 minute există deja: cei care lucrează de acasă, cei care îşi pot alege biroul sau cei care locuiesc în proximitatea punctelor importante din rutina lor zilnică.

Pentru alţii, realitatea înseamnă ore pierdute în trafic şi o dependenţă tot mai mare de automobil. Marcu observă că presiunea traficului a început deja să schimbe comportamentele de locuire. În 2019, când a cumpărat un pachet de apartamente în zona Aviaţiei pentru mai mulţi investitori, analiza iniţială indica drept potenţiali chiriaşi în special expaţi.

Realitatea a fost însă diferită: printre primii chiriaşi s-au numărat oameni care deţineau deja o locuinţă în Bucureşti, dar alegeau să o închirieze şi să stea la rândul lor cu chirie în Aviaţiei, pentru a fi mai aproape de birou. „Mi s-a părut fascinant ca tu să deţii o proprietate în respectivul oraş şi totuşi să te muţi cu chirie pentru a fi aproape de birou”, spune el, explicând că mulţi dintre aceşti oameni pur şi simplu nu mai suportau timpul pierdut în trafic. În opinia sa, această tendinţă va deveni tot mai vizibilă, mai ales în rândul tinerilor.

Pe măsură ce preţurile de achiziţie cresc, tot mai puţini oameni îşi vor permite să cumpere, iar o parte a cererii se va muta inevitabil spre închiriere. Chiria nu va mai fi doar o etapă temporară, ci şi o soluţie de adaptare la oraş, la trafic şi la costurile tot mai ridicate ale proprietăţii.

Bucureştiul, spune Marcu, nu va deveni nici Viena, dar nici Istanbul. România a rămas, în opinia sa, într-o zonă intermediară între cele două modele urbane şi îşi va continua propriul drum de dezvoltare. Una dintre marile întrebări ale viitorului este dacă maşina personală va mai avea sens într-un oraş care aspiră la mobilitate eficientă.

Georgian Marcu spune că speră ca Bucureştiul să ajungă într-un punct în care maşina personală să nu mai fie necesară, însă consideră că drumul până acolo este lung. În prezent, dependenţa de automobil este alimentată chiar de modul în care se dezvoltă oraşul. Pentru că în Bucureşti s-a construit mai puţin în ultimii ani, iar nevoia de locuire a rămas ridicată, dezvoltarea s-a mutat spre periferie. În nord, în zone precum Pipera, Corbeanca, Baloteşti sau Otopeni, se construiesc mii de apartamente şi case.

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® şi Certified Residential Specialist®;

2. A acumulat peste 17 ani de experienţă în real estate, cu focus pe piaţa rezidenţială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte, de la închirieri de câteva sute de euro până la investiţii de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Problema este că aceste locuinţe nu vin întotdeauna împreună cu şcoli, grădiniţe, parcuri, transport public sau servicii. Rezultatul este previzibil: zeci de mii de maşini intră zilnic în oraş. „Asta înseamnă nişte zeci de mii de maşini care îţi vin în oraş”, afirmă el, explicând că oamenii continuă să îşi ducă copiii la şcoală în Bucureşti tocmai pentru că infrastructura educaţională şi comunitară din zonele periferice nu a ţinut pasul cu ritmul construcţiilor.

Responsabilitatea, spune Marcu, aparţine în primul rând autorităţilor locale. Taxele şi impozitele colectate din noile dezvoltări ar trebui folosite pentru infrastructură şi comunitate, nu doar contabilizate. Transportul public extins, inclusiv soluţii de tip metrou uşor spre localităţile din jurul Capitalei, ar putea reduce presiunea de pe marile axe de intrare în oraş. „Ideal ar fi să ai metrou uşor până în toate localităţile de lângă Bucureşti”, spune el, adăugând că astfel de proiecte necesită atât finanţare, cât şi viziune pe termen lung.

În lipsa acestei viziuni, discursul public despre dezvoltare a devenit dezechilibrat, consideră Marcu. În România se vorbeşte mult despre „mafia imobiliară” şi prea puţin despre nevoia reală de locuinţe. Exemplele negative ajung să definească o întreagă industrie, chiar dacă nu toţi dezvoltatorii construiesc greşit. În opinia sa, problema este că s-a format un curent puternic împotriva dezvoltării imobiliare, iar efectele reale vor fi vizibile abia peste câţiva ani, când piaţa va deveni şi mai puţin accesibilă pentru cei cu venituri medii. Marcu estimează că Bucureştiul şi Ilfovul ar avea nevoie de aproximativ 25.000 de locuinţe noi pe an pentru ca piaţa să rămână într-un echilibru rezonabil. Dacă se construieşte mai mult, preţurile pot scădea sau se pot tempera. Dacă se construieşte mai puţin, presiunea pe preţuri rămâne ridicată.

Sustenabilitatea este o altă temă care va conta tot mai mult în imobiliare, chiar dacă, în România, spune Marcu, se vorbeşte mai mult decât se face. Clădirile verzi nu sunt doar o temă de imagine, ci pot deveni o formă de protecţie pe termen lung pentru cumpărători. Un imobil certificat poate avea costuri mai mici de administrare, poate beneficia de finanţări mai bune şi poate rămâne relevant într-un context în care standardele de mediu se vor înăspri. „Nu este doar un buzzword”, spune el despre sustenabilitate, explicând că băncile şi instituţiile financiare acordă deja condiţii mai bune pentru proprietăţile certificate verde.

Marcu aminteşte că, la nivel internaţional, schimbările climatice şi noile standarde de mediu afectează deja pieţele imobiliare. În cazul clădirilor de birouri din Londra, de exemplu, una dintre marile probleme discutate este riscul ca o parte semnificativă a stocului existent să nu mai corespundă standardelor viitoare. Aceeaşi logică poate ajunge, treptat, şi în zona rezidenţială.În plus, băncile au început să ofere dobânzi preferenţiale pentru locuinţe verzi, tocmai pentru că aceste proprietăţi sunt considerate mai sigure şi mai performante pe termen lung.

La nivel urbanistic, Marcu vede o tendinţă internaţională de densificare a zonelor centrale, acolo unde infrastructura există deja: transport, şcoli, spitale, grădiniţe şi servicii. Bucureştiul a mers însă, în ultimii ani, adesea în sens invers: clădiri înalte în periferie şi dezvoltări mai mici în zone centrale. Această distribuţie pune şi mai multă presiune pe trafic şi pe infrastructura de transport. Dacă ar putea importa o practică din alte capitale europene, primul lucru la care s-ar uita ar fi transparenţa pieţei şi accesul la preţurile reale de tranzacţionare.

Un alt model pe care îl consideră relevant este cel vienez, unde accesibilitatea locuirii este susţinută de un stoc important de locuinţe deţinute de autorităţi şi închiriate la preţuri reduse. Este însă un model construit în decenii, greu de replicat rapid în România. Lipsa unei politici reale de locuinţe sociale sau accesibile rămâne una dintre cele mai mari vulnerabilităţi ale pieţei locale. Pentru Marcu, tema accesibilităţii nu este doar economică, ci şi socială şi politică. În multe ţări europene, preţurile locuinţelor au devenit deja subiect electoral major, alături de imigraţie. În final, întrebat ce ar schimba primul în oraşele României pentru a le apropia de viitor, Georgian Marcu nu alege un mare proiect de infrastructură, ci un lucru simplu şi imediat: curăţenia. „Mi-ar plăcea să avem nişte oraşe mai curate”, spune el, adăugând că responsabilitatea nu aparţine doar autorităţilor, ci şi locuitorilor.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu:

1. Va deveni chiria o opţiune tot mai frecventă pentru tineri?
Da, cred că va fi o tendinţă ca mai mulţi tineri să locuiască în chirie, pentru că preţurile de achiziţie vor fi din ce în ce mai mari. Vor fi mai puţini oameni care îşi vor permite să cumpere, iar asta îi va duce spre închiriere.

2. Câte locuinţe noi ar trebui construite anual în Bucureşti şi Ilfov?
Din punctul meu de vedere, în Bucureşti şi Ilfov ar trebui să se construiască anual undeva la 25.000 de locuinţe. Dacă se construieşte mai mult, preţurile scad. Dacă se construieşte mai puţin, preţurile cresc.

3. Este sustenabilitatea doar un concept de marketing în imobiliare?
Nu. Clădirile certificate verde pot însemna costuri mai mici de administrare, finanţări mai bune şi o valoare mai stabilă pe termen lung. Inclusiv băncile au început să acorde condiţii preferenţiale pentru astfel de proprietăţi.