Piaţa rezidenţială continuă să atragă finanţări consistente, în ciuda încetinirii tranzacţiilor şi a unui context mai prudent pentru dezvoltatori. Peste jumătate de miliard de euro au fost acordaţi pentru finanţarea proiectelor imobiliare în primele şapte luni din 2026, iar băncile continuă să caute proiecte viabile. Diferenţa o fac însă tot mai mult calitatea business planului, capitalul dezvoltatorului şi capacitatea proiectului de a demonstra că există cerere reală.

Dezvoltatorii care sunt pregătiţi şi au tot pachetul sunt mult mai uşor de finanţat de către bănci”, spune Cătălin Marin, managing partner al SVN România Credit & Financial Solutions, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit unui research realizat de companie, finanţările de peste jumătate de miliard de euro au mers în principal către proiecte din Bucureşti, Timişoara, Cluj, Iaşi şi Constanţa, dar au existat tranzacţii importante şi în oraşele mai mici. Numai SVN România Credit & Financial Solutions a intermediat în primele şapte luni finanţări de 55 de milioane de euro pentru patru mari dezvoltatori din Bucureşti.

Din perspectiva finanţării corporate, Marin spune însă că piaţa nu traversează neapărat un boom, volumele fiind apropiate de cele de anul trecut.

Apetitul băncilor pentru proiecte rezidenţiale se menţine într-o perioadă în care vânzările au încetinit: tranzacţiile sunt în scădere cu 1,9% în Bucureşti-Ilfov şi cu circa 9% la nivel naţional. Diferenţa o face însă modul în care dezvoltatorul îşi construieşte proiectul înainte să ajungă efectiv în faţa băncii. Business planul, alegerea şi achiziţia terenului, finanţarea, construcţia, marketingul şi vânzările trebuie privite ca părţi ale aceluiaşi proiect, iar băncile sunt receptive atunci când aceste elemente sunt bine fundamentate. „În momentul în care un dezvoltator este mult mai pregătit, business planul este bine structurat, iar planul de marketing este foarte bine pus la punct, băncile sunt foarte receptive şi doresc să finanţeze astfel de investitori”, explică Marin. Experienţa rămâne un avantaj important, băncile preferând dezvoltatorii care au deja proiecte finalizate şi un istoric bun de rambursare, însă acest lucru nu exclude jucătorii noi. Un dezvoltator aflat la primul proiect poate obţine finanţare dacă dispune de capital şi vine cu un plan solid, argumentat în detaliu.

Din această perspectivă, Marin nu consideră că băncile au devenit neapărat mai dure, ci că există încă dezvoltatori care subestimează complexitatea procesului de finanţare. Finalizarea fără probleme a unui proiect anterior nu garantează automat finanţarea următorului, pentru că fiecare dezvoltare este analizată individual. Zona, facilităţile proiectului, eficienţa energetică a apartamentelor, presales-ul, costurile şi perspectivele de vânzare intră toate în ecuaţia băncii. Locuinţele cu performanţe energetice mai bune presupun costuri iniţiale mai mari, dar pot avea avantajul de a-şi conserva mai bine valoarea în timp. „Fiecare dezvoltare imobiliară se lucrează individual şi contează mult mai multe aspecte în acea finanţare”, punctează Marin.

Nici Bucureştiul nu reprezintă automat un paşaport către finanţare. Un proiect bine dimensionat poate funcţiona şi într-un oraş de 50.000 de locuitori, dacă dezvoltatorul adaptează numărul de unităţi la cererea locală. Într-o astfel de piaţă poate fi vorba despre 50-90 de apartamente, în locul unui ansamblu cu sute de unităţi. Ceea ce contează este realismul planului de business pe întreaga durată a investiţiei. De la achiziţia terenului până la autorizare, finanţare, construcţie, vânzare şi livrare, un proiect de peste 100 de apartamente poate avea un ciclu de aproximativ patru-cinci ani.

Carte de vizită:

1. Cătălin Marin este managing partner al SVN România Credit & Financial Solutions şi are circa 20 de ani de experienţă în consultanţă şi finanţare;

2. Compania oferă consultanţă dezvoltatorilor încă din etapa de business plan şi îi poate asista în alegerea şi tranzacţionarea terenului, structurarea finanţării, construcţie, marketing şi vânzări;

3. În primele şapte luni din 2026, SVN România Credit & Financial Solutions a intermediat finanţări de 55 mil. euro pentru patru mari dezvoltatori din Bucureşti, într-o piaţă în care finanţările acordate dezvoltatorilor au depăşit jumătate de miliard de euro.

Una dintre cele mai frecvente vulnerabilităţi rămâne cash-flow-ul. Creşterea costurilor materialelor de construcţii poate modifica substanţial calculele iniţiale, iar nivelul de presales este urmărit atent de finanţatori. În acelaşi timp, cumpărătorii sunt mai reticenţi să achiziţioneze locuinţe atunci când proiectul se află doar în stadiul de machetă, ceea ce pune dezvoltatorii într-o ecuaţie mai dificilă: banca vrea să vadă precontractări, în timp ce clientul final vrea să vadă cât mai mult din proiect înainte să plătească. Finanţarea corporate nu este nici un produs standard. Pentru creditele în lei, costul poate fi în jurul unei marje de 4% plus ROBOR, în timp ce pentru euro Marin indică un interval de circa 3,5-4% plus EURIBOR, condiţiile fiind însă negociate individual în funcţie de profilul şi riscul fiecărui proiect. Creşterea costurilor de dezvoltare este şi principalul argument pentru care o scădere generalizată a preţurilor locuinţelor rămâne puţin probabilă. Terenurile, proiectarea, avizele şi autorizaţiile, finanţarea, forţa de muncă şi fiscalitatea au devenit mai scumpe, iar materialele de construcţii au înregistrat, potrivit lui Marin, creşteri medii de 35-40% în ultimii ani. În aceste condiţii, pot apărea negocieri punctuale de câteva procente în cazul unor dezvoltatori care vor să accelereze vânzările, dar nu există suficient spaţiu în structura costurilor pentru reduceri ample la nivelul întregii pieţe. „Nu vedem o scădere accentuată a preţurilor. Pot exista anumite contexte în care se fac negocieri cu dezvoltatorii, dar aici vorbim de câteva procente, în niciun caz de ceva cu impact general”, spune Marin.

Piaţa a traversat însă în 2026 şi un obstacol neobişnuit: blocajul sistemului ANCPI, care a afectat întregul ecosistem imobiliar, de la dezvoltatori şi cumpărători până la notari, evaluatori, agenţii imobiliare, brokeri de credite şi bănci. Pentru dezvoltatori, fiecare săptămână de blocaj a însemnat inclusiv costuri financiare suplimentare, deoarece dobânzile aferente creditelor continuă să curgă chiar dacă tranzacţiile nu pot fi finalizate. Cu toate acestea, Marin consideră că rezultatele primelor şapte luni sunt reziliente raportat la context: scăderea tranzacţiilor din Bucureşti-Ilfov este de numai 1,9%, iar cererea pentru locuinţe se menţine, în special în marile oraşe. Oferta nouă a fost, la rândul său, mai atent dozată în ultimii ani, ceea ce reduce riscul apariţiei unui dezechilibru major între cerere şi stocul disponibil.

Blocajul ANCPI a dus şi la prelungirea perioadei în care anumiţi cumpărători pot beneficia de TVA de 9%, până la finalul lunii septembrie, măsură pe care Marin o consideră necesară pentru clienţii care s-ar fi încadrat în condiţiile anterioare, dar nu şi-au putut finaliza tranzacţiile din cauza imposibilităţii de a opera normal în sistem. Ca termen de comparaţie pentru gravitatea unui asemenea blocaj, el aminteşte cazul Slovaciei, unde revenirea completă la funcţionarea normală după o problemă similară ar fi durat aproximativ şapte luni.   

Pentru a doua jumătate a anului, scenariul SVN este mai degrabă unul de recuperare decât de deteriorare a pieţei, cu condiţia ca blocajul să fie rezolvat într-un interval rezonabil. Pe segmentul retail, Marin estimează că volumul creditelor ar putea încheia anul cel puţin la nivelul din 2025. Nici accesibilitatea nu indică, în opinia sa, un dezechilibru comparabil cu cel din perioada anterioară crizei financiare. Indicatorul calculat de companie arată că pentru achiziţia unui apartament mediu cu două camere în Bucureşti ar fi necesare echivalentul a aproximativ 8,5 ani de salariu mediu integral economisit. În 2022, indicatorul era de 7,9 ani, în timp ce în 2008 ajungea la aproximativ 30 de ani. Accesibilitatea s-a deteriorat, aşadar, faţă de momentul cel mai favorabil din ultimii ani, dar diferenţa faţă de 2008 rămâne foarte mare.

Dobânzile ar putea deveni, la rândul lor, un element de susţinere a tranzacţiilor spre finalul anului. Marin vede o tendinţă de plafonare şi uşoară scădere a indicatorilor de referinţă, fără să anticipeze însă reduceri spectaculoase. În schimb, blocajul temporar al creditării ar putea determina băncile să devină mai competitive în ultimul trimestru, pentru a recupera volumele pierdute şi pentru a-şi atinge bugetele stabilite pentru 2026. „Mă aştept ca pe final de an, în ultimul trimestru, băncile să vină cu oferte din ce în ce mai bune pentru zona de persoane fizice, cât şi cu oferte bune pentru zona de dezvoltatori, pentru că îşi vor dori plasarea capitalului şi să recupereze bugetele pe care le-au stabilit”, spune el.

O eventuală revenire rapidă a tranzacţiilor după deblocarea pieţei nu ar trebui însă să producă un nou boom imobiliar. Cumpărătorul s-a schimbat: face mai mult research, compară proiectele, este atent la amplasare şi eficienţă energetică şi cumpără mai degrabă pentru o nevoie concretă decât impulsiv. De aceea, Marin anticipează mai degrabă o evoluţie liniară a preţurilor decât o accelerare bruscă. Pentru dezvoltatori, cuvântul care descrie cel mai bine momentul este „consolidare”, însoţită de o doză firească de prudenţă. Proiectele bine amplasate, eficiente energetic şi aflate aproape de facilităţi precum şcoli şi parcuri continuă să răspundă unei cereri pe care piaţa a demonstrat-o inclusiv în perioade dificile. „Există o cerere constantă şi o nevoie constantă de achiziţie. Oamenii au început să fie din ce în ce mai educaţi pe acest segment. Îşi doresc imobile din ce în ce mai bine amplasate şi mai bune din punct de vedere energetic”, concluzionează Marin. 

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Cătălin Marin

1. Ce trebuie să aibă un dezvoltator pentru a obţine mai uşor finanţare?
Un business plan realist şi bine structurat, capital propriu, un cash-flow atent calculat, estimări corecte ale costurilor şi o strategie clară de presales, marketing şi vânzare. Experienţa ajută, dar nu este obligatorie: şi un dezvoltator aflat la primul proiect poate fi finanţat dacă proiectul este solid şi bine argumentat.

2. Mai există şanse ca preţurile locuinţelor să scadă?
Nu există argumente pentru o scădere generalizată. Costurile dezvoltatorilor au crescut pe aproape toate componentele – teren, materiale, finanţare, proiectare, forţă de muncă şi fiscalitate –, iar materialele de construcţii sunt cu aproximativ 35-40% mai scumpe faţă de ultimii ani. Pot apărea negocieri punctuale de câteva procente, dar nu o corecţie amplă la nivelul pieţei.

3. Ce ar putea urma pe piaţa creditării în ultima parte din 2026?
O recuperare a volumelor pierdute în perioada blocajului şi, posibil, oferte mai competitive din partea băncilor. Instituţiile de credit vor avea interesul să plaseze capital şi să recupereze volumele prevăzute în bugetele anuale, ceea ce ar putea aduce condiţii mai bune atât pentru cumpărătorii de locuinţe, cât şi pentru dezvoltatori.