Piaţa rezidenţială traversează în 2026 o perioadă în care cumpărătorii sunt mai prudenţi, tranzacţiile au încetinit, iar preţurile refuză să urmeze aceeaşi direcţie. Pentru cei care aşteaptă o corecţie semnificativă înainte să cumpere o locuinţă, semnalele din piaţă nu indică însă un astfel de scenariu. Mai important decât încercarea de a ghici momentul perfect al pieţei devine ce cumperi, unde cumperi şi cât de uşor îşi poate păstra proprietatea valoarea în timp.

Dacă aşteptăm să scadă preţurile şi sperăm ca acestea să se ajusteze, eu pot să spun că nu se va întâmpla lucrul acesta. Dimpotrivă, trendul crescător îşi va urma cursul”, spune Mihaela Pană, partner, Private Investment Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox, în cadrul uneia dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. După un început de an lent, cumpărătorii au devenit mai precauţi, iar numărul tranzacţiilor a înregistrat o uşoară scădere, tendinţă care s-ar putea menţine până la finalul anului. Preţurile apartamentelor noi, în schimb, au rămas la niveluri ridicate sau au continuat să crească, în special în marile oraşe.

Ecuaţia este însă diferită pentru cel care îşi cumpără o casă în care să locuiască şi pentru investitor. În primul caz, decizia presupune o analiză atentă a stabilităţii financiare, mai ales atunci când achiziţia este făcută prin credit şi va influenţa bugetul familiei pentru mulţi ani. Pentru investitor, flexibilitatea este mai mare, iar criteriul principal devine calitatea oportunităţii. Pe segmentul premium, unde oferta de proprietăţi foarte bune este limitată, apariţia unei locuinţe într-o locaţie excepţională poate genera rapid interes. „Aceste produse sunt vânate practic, iar cererea este de multe ori cu mult mai mare decât oferta”, spune Mihaela Pană.

Fenomenul este vizibil atât în cazul apartamentelor, cât şi al vilelor foarte bine amplasate. Pentru cumpărătorul care îşi caută propria locuinţă, întrebarea „cumpăr acum sau mai aştept?” ar trebui să pornească mai degrabă de la situaţia financiară personală decât de la încercarea de a anticipa următoarea mişcare a pieţei. Stabilitatea veniturilor, capacitatea de a susţine un credit pe termen lung, calitatea proprietăţii şi posibilitatea de a o revinde ulterior trebuie puse în aceeaşi ecuaţie.

„Trebuie să înţelegi foarte bine piaţa în momentul în care cumperi, pentru că, dincolo de banii pe care îi pui pentru o astfel de achiziţie, trebuie să fii atent unde plasezi banii şi ce variante ai dacă te gândeşti să revinzi ulterior această proprietate”, explică ea. În cazul investitorilor care cumpără proprietăţi scumpe sau foarte scumpe, logica este diferită: o locaţie foarte bună este privită în primul rând ca o modalitate de protejare a capitalului.

Nici diferenţa dintre preţurile din Bucureşti şi cele din alte capitale europene nu susţine, în opinia Mihaelei Pană, perspectiva unei corecţii importante. România continuă să aibă valori mai reduse decât multe dintre pieţele europene, chiar dacă avansul din ultimii ani a fost semnificativ. În acelaşi timp, inflaţia, materialele de construcţie, forţa de muncă şi utilităţile au împins în sus costurile de dezvoltare, care se regăsesc inevitabil în preţul final al locuinţelor. „Poate că va urma o perioadă în care vom asista la o stagnare sau la creşteri mai lente, dar trendul acesta crescător îşi va urma cursul”, spune consultantul.

Totuşi, în piaţa curentă, apare şi paradoxul că prea multă analiză poate duce la ratarea proprietăţii potrivite. Una dintre greşelile pe care Mihaela Pană spune că le întâlneşte frecvent este tendinţa cumpărătorilor de a viziona un număr foarte mare de locuinţe, chiar şi după ce au găsit o proprietate care corespunde criteriilor lor.

Dorinţa de a compara permanent şi speranţa că următoarea variantă va fi mai bună pot face ca proprietăţile potrivite să dispară între timp din piaţă. „Am avut situaţii în care cumpărătorii au recunoscut că au pierdut proprietăţile potrivite pentru ei tocmai pentru că au considerat că trebuie să mai vizioneze un număr mai mare, să compare, crezând că pot găsi variante mai convenabile.” Soluţia nu este însă cumpărarea impulsivă, ci stabilirea foarte clară a criteriilor înainte de începerea căutării. Iar atunci când este vorba despre casa în care urmează să locuieşti, componenta emoţională nu poate fi eliminată complet. „Atunci când vezi o proprietate şi te simţi bine şi gândeşti că este locul în care vrei să trăieşti, e clar că este o proprietate care ţi se potriveşte şi pe care ar trebui să o iei în calcul”, spune Mihaela Pană.

Carte de vizită:

1. Mihaela Pană conduce de peste 20 de ani departamentul rezidenţial al Cushman & Wakefield Echinox şi are aproape 30 de ani de experienţă în real estate, fiind activă pe piaţă încă din primele etape ale dezvoltării acesteia;

2. De-a lungul carierei, a fost implicată în numeroase tranzacţii de anvergură pe segmentul rezidenţial de lux şi oferă servicii de consultanţă pentru vânzarea, achiziţia şi închirierea proprietăţilor premium;

3. Experienţa acumulată în lucrul cu o clientelă premium a dus treptat şi către zona investiţiilor private, unde asistă clienţi în achiziţia de spaţii de retail, portofolii rezidenţiale şi clădiri boutique de birouri.

Experienţa ei arată că unii cumpărători ajung să înţeleagă acest lucru abia după ce pierd una sau mai multe proprietăţi şi îşi reevaluează criteriile de căutare. Feelingul nu trebuie însă să înlocuiască analiza investiţiei. O locuinţă este simultan spaţiul în care trăieşti şi unul dintre cele mai importante active pe care le deţii, iar valoarea ei este influenţată într-o măsură foarte mare de ceea ce există dincolo de cei patru pereţi. Transportul public, parcurile, magazinele, şcolile, grădiniţele şi accesul la servicii sunt elemente care influenţează atât confortul cotidian, cât şi capacitatea proprietăţii de a-şi păstra valoarea. „Dincolo de locul în care cumperi este important mediul în care vei trăi. Este important confortul pe care ţi-l oferi”, explică ea. Cumpărătorul trebuie să înţeleagă nu doar dacă îi place apartamentul, ci şi ce primeşte efectiv pentru banii plătiţi. Această logică devine şi mai evidentă în cazul investiţiilor. Cele mai lichide proprietăţi rămân, potrivit Mihaelei Pană, cele aflate în zone foarte bune ale Bucureştiului, care au demonstrat inclusiv în perioade de criză o capacitate mai bună de a-şi conserva valoarea. Locaţia este criteriul asupra căruia investitorii sunt cel mai puţin dispuşi să facă un compromis. Abia ulterior intră în calcul caracteristicile clădirii, suprafaţa sau numărul de apartamente. Pe segmentul premium, o proprietate într-un imobil boutique, cu zece apartamente şi o amplasare excepţională, poate avea o raritate şi implicit o lichiditate diferite de una aflată într-o clădire cu zeci de unităţi. Profilul investitorului s-a schimbat însă faţă de perioada boomului imobiliar din anii 2000.

Dacă înainte de criza financiară existau investitori care cumpărau pachete întregi de apartamente, astăzi capitalul este distribuit între mai multe clase de active. Clienţi care timp de ani întregi au investit aproape exclusiv în imobiliare şi-au diversificat portofoliile către bursă şi alte instrumente financiare. „Imobiliarele sunt mai degrabă o mică părticică din coşul acesta al produselor de investment”, spune Mihaela Pană. În consecinţă, piaţa rezidenţială este astăzi mai echilibrată între investitori şi cumpărătorii care achiziţionează pentru propria utilizare. Pentru cine îşi cumpără prima locuinţă, concluzia Mihaelei Pană poate fi redusă la trei paşi: să înţeleagă piaţa înainte să cumpere, să privească dincolo de apartamentul propriu-zis şi să se gândească încă din ziua achiziţiei la cât de uşor ar putea revinde proprietatea. „L-aş sfătui să-şi cumpere locul, nu casa şi, nu în ultimul rând, să se gândească din ziua în care cumpără cât de uşor se poate vinde apartamentul pe care l-a achiziţionat.” Pentru restul anului 2026, scenariul este mai degrabă unul de prudenţă decât de schimbare radicală. Mihaela Pană nu se aşteaptă la evoluţii spectaculoase în a doua parte a anului, ci la continuarea unui ritm mai liniştit, cu cumpărători care îşi analizează mai atent deciziile. Interesul nu a dispărut însă, inclusiv pe segmentul proprietăţilor cu valori ridicate, unde există în continuare tranzacţii importante în pregătire. Prudenţa investitorilor vine mai degrabă din incertitudinea generală decât din pierderea interesului pentru real estate. „Sper că, uşor-uşor, anumite lucruri se vor regla şi, aşa cum am asistat până în momentul acesta la o piaţă dinamică, lucrurile se vor reaşeza începând cu anul viitor”, concluzionează
Mihaela Pană.    

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Mihaela Pană

1. Este mai bine să cumperi acum o locuinţă sau să aştepţi?
Dacă aşteptarea este ca preţurile să scadă semnificativ, acest scenariu este puţin probabil. Cumpărătorii sunt mai prudenţi, iar tranzacţiile au încetinit, însă costurile de construcţie, forţa de muncă şi inflaţia continuă să pună presiune asupra preţurilor. Decizia depinde însă foarte mult de situaţia financiară a cumpărătorului şi de scopul achiziţiei: locuinţă proprie sau investiţie.

2. Care este una dintre cele mai frecvente greşeli atunci când îţi cauţi o locuinţă?
Să cauţi prea mult. Sunt cumpărători care găsesc proprietatea potrivită chiar la începutul căutării, dar continuă să vizioneze alte locuinţe pentru a avea cât mai multe variante de comparaţie şi ajung să piardă prima oportunitate. Important este să ştii foarte clar ce cauţi şi să nu pierzi din vedere criteriile esenţiale.

3. Care este cel mai important criteriu atunci când cumperi o locuinţă?
Locaţia. Dincolo de apartamentul propriu-zis, contează mediul în care vei trăi: accesul la transport, parcuri, magazine, şcoli, grădiniţe şi alte facilităţi. Pentru un investitor, locaţia este şi cea care poate proteja cel mai bine valoarea proprietăţii în timp. Principiul este simplu: cumpără mai întâi locul şi apoi casa.