Angajaţii se întorc la birou, companiile caută din nou spaţii pentru extindere, iar chiriile cresc. Cum se redesenează piaţa de office din Bucureşti şi de ce locaţia şi calitatea clădirii cântăresc mai mult decât numărul de metri pătraţi?

Piaţa de birouri din Bucureşti începe să lase în urmă etapa de ajustare de după pandemie şi intră într-o perioadă în care companiile pun din nou accent pe prezenţa angajaţilor la birou, dar cu alte aşteptări de la spaţiile pe care le ocupă. Modelul hibrid s-a transformat din excepţie în standard, însă politicile companiilor au devenit mai ferme, iar în multe cazuri angajaţii sunt aşteptaţi la birou cel puţin trei zile pe săptămână. „Companiile au devenit mult mai insistente ca angajaţii să revină la birou şi au definitivat politici de revenire.

Evident, sistemul hibrid a devenit un standard, deci nu mai putem vorbi de o excepţie, însă vedem că biroul revine ca instrument de retenţie şi de colaborare, aşa cum era înainte de pandemie”, a observat Mădălina Cojocaru, partner office agency în cadrul Cushman & Wakefield Echinox,  în una dintre ediţiile recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

În unele sectoare, în special în servicii şi consultanţă, există chiar companii care solicită prezenţa cinci zile pe săptămână, în timp ce IT-ul, serviciile de suport şi sectorul financiar continuă să funcţioneze preponderent în sistem hibrid. Schimbarea nu se vede însă doar în numărul de zile petrecute la birou, ci mai ales în criteriile după care companiile îşi aleg sediile.

Dacă înainte de pandemie chiria şi numărul de metri pătraţi cântăreau greu în negociere, astăzi ocupanţii sunt mai informaţi şi analizează eficienţa energetică, accesibilitatea, tehnologia, calitatea administrării clădirii şi serviciile disponibile în imediata apropiere. În plus, deciziile care în trecut erau luate în mare măsură de departamente regionale de real estate sunt acum discutate mai mult la nivel local. „Avem un ocupant mult mai documentat, care cunoaşte mult mai bine piaţa locală.

Nu se mai uită atât de mult la chirie, ci la eficienţa energetică a clădirii, la comunitatea care se creează în jurul ei, la acces, la cât de tehnologizată este şi la diversitatea serviciilor”, explică Mădălina Cojocaru. Restaurantele, sălile de sport, centrele medicale sau apropierea de centre comerciale au devenit astfel parte din ecuaţia prin care un angajator încearcă să transforme sediul într-un argument pentru revenirea oamenilor la birou. Această preferinţă pentru calitate începe să producă diferenţe tot mai vizibile între zonele Bucureştiului. Principalii poli de birouri au rămas centru-nord şi centru-vest, însă zona ultracentrală – CBD-ul format în jurul unor artere precum Dorobanţi, Victoriei, Buzeşti sau Floreasca – începe să funcţioneze după alte reguli.

Oferta de suprafeţe mari şi compacte este redusă, iar accesibilitatea şi apropierea de servicii menţin cererea ridicată. Dacă Bucureştiul, privit în ansamblu, rămâne încă o piaţă favorabilă chiriaşilor, în zonele centrale raportul de forţe începe să se inverseze, pe fondul disponibilităţii reduse. În ceea ce priveşte evoluţia chiriilor, mivelul prime oficial în Bucureşti a ajuns la aproximativ 22,5 euro/mp/lună, însă în cazul unor clădiri boutique sau al unor proprietăţi în care proprietarii au investit constant în modernizare şi servicii au fost încheiate tranzacţii chiar şi la 25 euro/mp/lună.

Spre comparaţie, în urmă cu aproximativ trei ani, chiriile din zona centrală oscilau în jurul valorilor de 19–21 euro/mp, iar în zonele semicentrale precum Barbu Văcărescu, Floreasca, Vasile Milea sau Podul Basarab se situau în jurul a 16–17 euro/mp. În prezent, intervalul general pentru Bucureşti este de aproximativ 14–23 euro/mp/lună, în funcţie în primul rând de poziţionare şi accesibilitate. „Noi, ca departament de research care urmăreşte trendurile, considerăm că chiria este în creştere”, spune reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox.

Cererea pentru cele mai bune spaţii este susţinută în continuare de sectorul IT, care generează peste 30% din cerere, urmat de companiile financiare, serviciile de suport, consultanţă şi industria farmaceutică. Sunt şi domeniile care se regăsesc cel mai frecvent în zonele prime ale Capitalei şi care sunt dispuse să plătească mai mult pentru accesibilitate şi calitatea spaţiului. Unul dintre cele mai interesante semnale ale anului 2026 vine din structura cererii. Per total, aceasta a înregistrat o uşoară scădere, de circa 5–8% faţă de 2025, însă cererea pentru spaţii noi – categorie care include relocările, preînchirierile şi extinderile – a crescut cu aproximativ 40% faţă de anii precedenţi. Este o schimbare importantă după o perioadă în care piaţa a fost dominată de reînnoirea contractelor existente. „Companii care în mod tradiţional au ocupat o suprafaţă mai mare, apoi au redus, acum încep din nou să-şi dorească mai mult spaţiu, deci vedem şi expansiuni”, explică Mădălina Cojocaru.

Relocările sunt alimentate inclusiv de companii care vor să părăsească zone sau clădiri ce nu mai corespund cerinţelor lor şi caută sedii mai noi, mai accesibile ori mai apropiate de zonele în care locuiesc angajaţii. Aceasta nu înseamnă însă o întoarcere la perioada în care companiile acumulau suprafeţe mari pentru viitoare valuri de recrutări. Eficientizarea spaţiului rămâne importantă, iar în cazul unei relocări un ocupant care foloseşte, spre exemplu, 10.000 mp poate încerca să reducă amprenta cu circa 10–15%, însă ajustările nu mai sunt atât de drastice încât să schimbe fundamental dimensiunea biroului. Accentul se mută, în schimb, pe modul în care sunt utilizaţi aceşti metri pătraţi. În paralel, oferta nouă rămâne limitată. Pentru 2026 sunt aşteptate livrări de aproximativ 50.000 mp de birouri, concentrate în principal în zone semicentrale, centru-vest şi centru-nord. Nu se remarcă deocamdată intrarea unor dezvoltatori complet noi pe piaţă, proiectele fiind pregătite în principal de jucători care cunosc deja sectorul imobiliar local. Oferta redusă devine cu atât mai relevantă într-un context în care companiile se orientează spre spaţii de calitate şi spre cele mai accesibile zone ale oraşului. S-a schimbat şi modul în care chiriaşii vor să primească spaţiul. Pe lângă criteriile deja consacrate – apropierea de metrou, accesul către centru şi poziţionarea într-o zonă bine conectată – companiile încearcă să transfere către proprietar o parte mai mare din investiţia necesară amenajării. Modelul în care spaţiul este predat complet open-space, iar chiriaşul suportă ulterior costurile de compartimentare şi design pierde teren în faţa soluţiilor „la cheie”.

Tendinţa este vizibilă mai ales în rândul ocupanţilor mari. 

„Chiriaşii care ocupă peste 2.000 mp îşi doresc să aibă cel puţin 30% din spaţiu partiţionat”, explică Mădălina Cojocaru. După pandemie, flexibilitatea a fost una dintre principalele solicitări ale chiriaşilor, care încercau să îşi păstreze posibilitatea de a ieşi anticipat din contract. Astăzi, contractele sunt din nou mai ferme şi au, de regulă, o durată de minimum cinci ani. Mădălina Cojocaru consideră că, pentru companiile care ştiu că vor rămâne pe termen lung într-un anumit sediu, acceptarea unor perioade contractuale mai mari poate deveni chiar un avantaj: „Majoritatea ocupanţilor pe care îi avem stau cel puţin şapte-zece ani în spaţiul pe care îl ocupă. Un termen mai lung le permite să îşi negocieze acum o chirie bună şi să se protejeze de creşterile ulterioare”. Pe termen mediu, miza pentru piaţa de office va fi revenirea dezvoltărilor şi atragerea unor noi companii în România. Costurile de construcţie sunt în creştere, chiriile urmează aceeaşi direcţie, iar cererea începe să se stabilizeze, ceea ce face ca decizia de a porni proiecte noi să depindă tot mai mult de încrederea investitorilor în economie. În acelaşi timp, rata de neocupare rămâne relevantă, dar nu este singurul indicator urmărit. „Cel mai important indicator, alături de rata de neocupare, este cererea – şi din ce zone şi din ce domenii vine această cerere”, spune Mădălina Cojocaru. Imaginea clădirilor complet goale, asociată cu perioada pandemiei, a dispărut în mare parte. Proprietăţile care au avut de oferit compartimentări de calitate, mobilier, servicii şi zone comune care încurajează colaborarea au reuşit să atragă din nou chiriaşi. Probleme de ocupare continuă să existe mai degrabă în cazul unor clădiri periferice, inclusiv în anumite zone din nordul Capitalei. Pentru 2026, cuvântul care descrie piaţa este astfel mai degrabă reorganizare decât revenire spectaculoasă. „Este un an în care trebuie să construim strategii şi modele noi. Consultanţii s-au adaptat noilor cerinţe, dar şi proprietarii s-au adaptat: upgrade, modernizare, tehnologie. Se cere în mod constant eficienţă energetică şi eficienţă din punctul de vedere al costurilor operaţionale”, concluzionează Mădălina Cojocaru.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Mădălina Cojocaru

1. Se întorc cu adevărat angajaţii la birou?
Da, însă nu asistăm la dispariţia modelului hibrid. Acesta a devenit standard pentru multe companii, în special în IT, servicii de suport şi sectorul financiar, dar angajatorii au introdus politici mai ferme de prezenţă, în multe cazuri de cel puţin trei zile pe săptămână. În anumite domenii, precum consultanţa şi serviciile, există inclusiv companii care lucrează cinci zile pe săptămână de la birou.

2. Ce caută astăzi o companie atunci când îşi alege sediul?
Preţul nu mai este singurul criteriu şi, pentru multe companii, nici măcar cel mai important. Contează accesul la metrou, eficienţa energetică, tehnologia, costurile operaţionale, calitatea amenajării şi serviciile disponibile în clădire sau în apropiere. Biroul trebuie să contribuie inclusiv la retenţia angajaţilor şi să ofere un motiv suplimentar pentru ca aceştia să vină fizic la muncă.

3. De ce ar putea continua să crească preţul chiriilor?
Oferta nouă este redusă, în special în zonele centrale şi în cazul suprafeţelor mari şi compacte, în timp ce companiile se concentrează tot mai mult asupra clădirilor de calitate. În Bucureşti, chiria prime a ajuns la 22,5 euro/mp/lună, iar unele tranzacţii au fost semnate chiar la 25 euro/mp. În condiţiile în care şi costurile de construcţie sunt în creştere, presiunea asupra chiriilor ar putea continua.

Cartede vizită:

1. Mădălina Cojocaru are o experienţă de peste 18 ani pe piaţa imobiliară şi este unul dintre cei mai vechi membri ai echipei Cushman & Wakefield Echinox;

2. Coordonează o echipă de şase consultanţi specializaţi în servicii oferite proprietarilor şi chiriaşilor de spaţii de birouri. Rolul său include identificarea de noi clienţi şi oportunităţi de business, precum şi sprijinirea chiriaşilor în deciziile de dezvoltare şi în definirea strategiilor de vânzare sau achiziţie;

3. De-a lungul carierei, Mădălina Cojocaru a lucrat cu clienţi precum Oracle, Schlumberger, Bristol Myers Squibb, Keysight, Huawei, IBM şi Adobe.