Cluj-Napoca îşi păstrează poziţia de cea mai scumpă piaţă rezidenţială din ţară, cu preţuri care depăşesc clar nivelul din Bucureşti. Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, explică de ce cererea rămâne ridicată, de ce nu se întrevede o scădere a preţurilor şi ce ar trebui să urmărească un cumpărător în actualul context de piaţă.

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piaţă rezidenţială din România, cu un preţ mediu care depăşeşte 3.200 de euro pe metru pătrat, iar această poziţionare nu este întâmplătoare. De la densitatea mare de studenţi şi dezvoltarea industriei de tehnologie până la relieful care limitează extinderea şi la lipsa unei concurenţe regionale reale, oraşul a adunat în timp mai multe ingrediente care au dus la o piaţă imobiliară aparte.

În cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, Răzvan Cuc, preşedintele reţelei RE/MAX România, a vorbit despre motivele pentru care Clujul continuă să fie lider la preţuri, despre ritmul mai lent al tranzacţiilor şi despre ce urmează pentru cumpărători într-un context dominat de incertitudine, ofertă limitată şi cerere încă prezentă.

„Clujul este cea mai scumpă piaţă imobiliară din România. 3.200 de euro este un preţ mediu.

Asta înseamnă că sunt tranzacţii sub acest preţ mediu şi sunt tranzacţii, evident, peste acest preţ mediu”, a spus Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. El a explicat că situaţia Clujului este una atipică inclusiv la nivel european, pentru că este rar ca un oraş secundar să fie semnificativ mai scump decât capitala unei ţări. În prezent, Clujul are un avantaj de aproximativ 40-50% faţă de Bucureşti, iar niciun alt mare oraş din România nu se apropie de nivelul său de preţ. În opinia sa, nu există o singură explicaţie pentru această realitate, ci mai degrabă o combinaţie de factori care s-au acumulat în timp. „Clujul este un oraş cu cea mai mare densitate de studenţi şi tineri la studii per 1.000 de locuitori.

E un oraş al tehnologiei, multă forţă de muncă este angajată în domeniul acesta, cu venituri peste medie, mult peste medie.” La această bază economică se adaugă şi particularităţile geografice ale oraşului, care fac dezvoltarea mai dificilă decât în alte centre urbane. „Relieful Clujului este unul care pune probleme. Oraşul este cumva constrâns de factorii aceştia de relief în a se dezvolta”, a mai spus el. Un alt element important în ecuaţia preţurilor este felul în care s-a dezvoltat oraşul în ultimele două decenii. Cuc consideră că administraţia locală a contribuit la creşterea standardului de viaţă, iar lipsa unei concurenţe reale pe o rază de aproximativ 300 de kilometri a făcut ca întregul bazin al Transilvaniei să graviteze în jurul Clujului. „Clujul nu are o concurenţă reală pe o rază de 300 km şi tot bazinul Transilvaniei, şi nu numai, investeşte în Cluj.”

În aceeaşi logică, el a menţionat şi influenţa culturală a moştenirii austro-ungare, pe care o leagă de o anumită rigoare locală în felul de a construi şi de a locui. În lipsa unor statistici oficiale detaliate privind profilul cumpărătorilor, preşedintele RE/MAX România spune că estimările din piaţă arată că o parte importantă a cererii vine din afara oraşului. „Eu estimez că un 25% din tranzacţii sunt făcute cu oameni care vin din afara pieţei, fie studenţi care rămân, fie investitori din alte părţi din România, diaspora care îşi întoarce banii acasă, relocări profesionale.” Potrivit lui, aceasta este una dintre explicaţiile pentru care presiunea pe preţuri rămâne ridicată chiar şi într-o perioadă în care cumpărătorii sunt mai prudenţi.

Referindu-se la momentul actual al pieţei, Cuc a spus că termenul care descrie cel mai bine perioada traversată este incertitudinea. „Incertitudinea este cuvântul de ordine şi piaţa imobiliară nu poate fi insensibilă la incertitudine.” El a enumerat printre factorii care au temperat ritmul pieţei schimbările legislative, costul banilor, contextul economic fragil şi instabilitatea politică. Cu toate acestea, susţine că nu este vorba despre o scădere a pieţei, ci mai degrabă despre o frânare a creşterii. „Nu suntem într-un moment în care preţurile să scadă, au frânat creşterea.” După mai bine de un deceniu de avans continuu al pieţei rezidenţiale la nivel naţional, o perioadă de temperare este, în opinia sa, firească. „După mai bine de 12 ani de creştere continuă a pieţei imobiliare la nivel naţional, în ultimii 12 ani Clujul a crescut de patru ori în termen de preţ pe metru pătrat. Deci nu e niciun element de panică faptul că piaţa frânează puţin creşterea.”

El a adăugat că în primele luni din acest an creşterile au fost subunitare, sub 1%, iar numărul de tranzacţii a scăzut, însă preţurile au continuat să urce uşor. În scenariul în care contextul economic, social şi politic nu se deteriorează puternic, estimarea sa este că piaţa va încheia anul cu o creştere moderată, de până la 5%. În privinţa aşteptărilor legate de o eventuală scădere semnificativă a preţurilor, mesajul său a fost clar: nu vede în prezent o logică economică pentru un astfel de scenariu. „Nu prea văd elementul logic pentru care piaţa să scadă. Repet, dacă nu apar turbulenţe pe care nu le putem anticipa.” Cuc a subliniat că principalele componente de cost din construcţii – forţa de muncă, materialele şi energia – sunt în continuare pe un trend de creştere, iar ritmul livrărilor rămâne redus. În acest context, oferta moderată şi cererea încă solidă, mai ales în Cluj, vor continua să pună presiune pe piaţă. „Cred că vom rămâne în următorii doi-trei ani într-o presiune a cumpărătorilor asupra pieţei, ceea ce ne duce cumva într-o logică a creşterii preţurilor.”

Pe segmentul dezvoltărilor noi, el observă o tendinţă clară de creştere a standardelor. Există proiecte aflate în diverse faze, de la planşetă până la construcţie avansată, iar în următorii ani Clujul promite să aducă pe piaţă dezvoltări mari, inclusiv proiecte mixte. „Mă bucur să văd dezvoltatori care pot să construiască proiecte mixed-use, care să integreze mai mult decât unităţi rezidenţiale în interiorul lor.” În plus, spune el, dezvoltatorii inovează din ce în ce mai mult în zona eficienţei energetice, a materialelor şi a tehnologiilor folosite pentru climatizare şi confort termic, ceea ce ridică standardul de locuire şi, implicit, preţul produsului final. „Nivelul de calitate al locuinţelor creşte şi se îndepărtează foarte mult de standardele locuinţelor vechi. Şi acesta e un lucru bun”, a explicat Cuc.

Totuşi, avantajul principal al locuinţelor vechi rămâne poziţionarea lor, în zone mai centrale, mai bine conectate la şcoli, retail şi transport. În lipsa unor terenuri suficiente în interiorul oraşului, dezvoltatorii compensează prin proiecte integrate, care includ grădiniţe, retail, cafenele sau alte servicii. Astfel, chiar dacă proiectele nu sunt amplasate în cele mai bune zone, ele încearcă să reducă nevoia de deplasare şi să creeze funcţiuni mixte care sporesc atractivitatea ansamblurilor. Oraşele mari mai au totuşi şi alte rezerve de dezvoltare, sub forma fostelor platforme industriale care pot fi reconvertite. „Zone industriale încă mai sunt astfel de plombe, ele se reconvertesc în alte funcţiuni.” În Cluj, unul dintre cele mai importante exemple este fosta platformă Carbochim, aflată într-un amplu proces de reconversie. Potrivit lui Cuc, astfel de proiecte pot schimba semnificativ anumite areale ale oraşului şi pot genera aprecieri de preţ peste media pieţei pe termen mediu şi lung.

În ciuda diferenţelor tot mai mari dintre standardele locuinţelor noi şi cele ale fondului vechi, apartamentele construite în trecut rămân o componentă importantă a pieţei. „Locuinţele vechi sunt departe de a ieşi din piaţă. Cumva, ele vor rămâne în piaţă.” Chiar dacă multe dintre blocurile comuniste au depăşit perioada de viaţă pentru care au fost proiectate, acestea continuă să fie atractive prin prisma amplasării. „Rămân interesante pentru că sunt în zone centrale şi cu servicii în zonă, cu şcoli, cu retail, cu infrastructură şi aşa mai departe.” În acelaşi timp, Cuc consideră firesc ca diferenţa dintre preţurile locuinţelor vechi şi cele noi să se adâncească pe măsură ce standardele noilor dezvoltări cresc. În ceea ce priveşte preferinţele cumpărătorilor, cele mai tranzacţionate unităţi rămân apartamentele de două camere, cu suprafeţe de aproximativ 50 de metri pătraţi. „În toată ţara, aş putea zice că cel mai mare volum de tranzacţionare este undeva în jurul configuraţiei de două camere şi dacă mergem în suprafeţe, până în 50 mp.” În paralel însă, consumatorii devin tot mai exigenţi. Tâmplăria performantă, sistemele moderne de încălzire, inclusiv încălzirea în pardoseală, sau tehnologiile care optimizează consumul energetic încep să devină repere importante în decizia de cumpărare.

„Pe măsură ce ne educăm, creştem standardul de locuire şi pretenţiile”, a spus el. Pe segmentul caselor, deja apar tot mai des soluţii care până de curând păreau avangardiste, precum construcţiile din lemn, tehnologiile alternative de încălzire sau pompele de căldură. În opinia lui Cuc, România recuperează rapid decalajul faţă de Vest tocmai pentru că diferenţa dintre standardele moştenite şi cele contemporane este foarte mare, iar unii dezvoltatori locali au ajuns deja la niveluri de execuţie comparabile cu cele din Europa de Vest. Întrebat despre preţul mediu de 170.000 de euro pentru un apartament cu două camere în Cluj, Răzvan Cuc a spus că valoarea este realistă şi că oraşul are, în prezent, cel mai mare indice de accesibilitate din ţară, în sensul efortului pe care trebuie să îl facă un cumpărător raportat la venitul mediu. „Rata asta e deja 2,5 salarii pe metru pătrat. Bucureştiul este bine sub doi, dar sunt pieţe din vestul Europei unde indicele ăsta ajunge la patru-cinci salarii pe metru pătrat.” Chiar şi aşa, el consideră că România rămâne încă o piaţă ieftină şi vede spaţiu de creştere în următorul deceniu.

La final, sfatul său pentru cei care vor să cumpere o locuinţă în Cluj este să înceapă prin a-şi clarifica motivul achiziţiei. „În primul şi în primul rând trebuie să definească un de ce. De ce vreau să îmi cumpăr o locuinţă? O fac ca investiţie sau o fac ca nevoie pentru locuire?” Dacă este vorba despre locuire, analiza trebuie să includă planurile de viaţă din următorii cinci-zece ani, de la copii şi şcoli până la locul de muncă şi stilul de viaţă. Dacă este vorba despre investiţie, criteriile devin randamentul, cererea pentru închiriere şi potenţialul de apreciere.    

Carte de vizită:

1. Răzvan Cuc conduce RE/MAX România de peste zece ani, transformând-o dintr-o reţea mică, cu doar trei birouri şi 30 de agenţi, într-o organizaţie puternică, ce numără astăzi aproximativ 700 de consultanţi şi 60 de birouri la nivel naţional.

2. Sub coordonarea sa, RE/MAX România a intermediat tranzacţii imobiliare care cumulează o valoare de peste 2,5 miliarde de euro, cu un portofoliu de peste 25.000 de unităţi locative tranzacţionate prin francizele companiei. Printre cele mai importante tranzacţii rezidenţiale se numără proprietăţi de peste 3 milioane de euro, precum şi tranzacţii comerciale semnificative, inclusiv un hotel de aproximativ 8 milioane de euro şi terenuri pentru proiecte imobiliare de peste 10 milioane de euro.

3. Un lider orientat către antreprenoriat şi dezvoltare organizaţională, crede în importanţa sensului în carieră pentru echipa sa, afirmând că succesul în această industrie nu va fi redus de tehnologie, ci va depinde de împlinirea per-sonală şi profesională a agenţilor săi.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Cuc

1. De ce a ajuns Clujul cea mai scumpă piaţă imobiliară din România?

Clujul este cea mai scumpă piaţă imobiliară din România. 3.200 de euro este un preţ mediu. Asta înseamnă că sunt tranzacţii sub acest preţ mediu şi sunt tranzacţii, evident, peste acest preţ mediu. Nu există o reţetă foarte clar conturată, dar Clujul este un oraş cu cea mai mare densitate de studenţi şi tineri la studii per 1.000 de locuitori. E un oraş al tehnologiei, cu venituri peste medie, mult peste medie. Relieful Clujului pune probleme, oraşul este constrâns de aceşti factori în a se dezvolta. Avem şi o administraţie bună în ultimii 15-20 de ani, care a adus oraşul la un standard de viaţă ridicat. În plus, Clujul nu are o concurenţă reală pe o rază de 300 km şi tot bazinul Transilvaniei investeşte în Cluj.

2. Vor scădea preţurile locuinţelor în perioada următoare?

Nu prea văd elementul logic pentru care piaţa să scadă, repet, dacă nu apar turbulenţe pe care nu le putem anticipa. Toate componentele principale de cost pentru construcţii tind să crească: forţa de muncă, materialele, energia. Asta are impact în costul de construire şi implicit în preţ. Au scăzut mult volumele de unităţi livrate în piaţă şi sunt premisele unui ritm scăzut în continuare pentru anii care vin. Faptul că va rămâne o ofertă moderată, poate sub nivelul cererii, iar cererea există, cel puţin în Cluj, cred că ne va menţine în următorii doi-trei ani într-o presiune a cumpărătorilor asupra pieţei, ceea ce duce într-o logică a creşterii preţurilor.

3. La ce ar trebui să se uite un cumpărător care vrea să îşi ia o locuinţă în Cluj?

În primul şi în primul rând trebuie să definească un de ce. De ce vreau să îmi cumpăr o locuinţă? O fac ca investiţie sau o fac ca nevoie pentru locuire? Dacă am o nevoie pentru locuire, trebuie să analizez viaţa pe care o voi avea în următorii cinci-zece ani, dacă am copii, unde vor merge la şcoală, care va fi viaţa mea, unde este businessul sau jobul meu. Dacă e vorba de o investiţie, probabil că cele mai importante lucruri sunt indicatorii de performanţă. Unul este randamentul, dacă o faci ca să închiriezi, iar în al doilea rând trebuie să existe potenţial de apreciere. Pe urmă te uiţi la buget, la potenţialul financiar, la eligibilitatea pentru finanţare şi începi să analizezi locuinţe noi versus locuinţe vechi. E important să ai lângă tine oameni care să te consilieze, fie agenţi imobiliari, fie ingineri, fie, dacă tranzacţia e mai complexă, un avocat sau un jurist.