Creşterea TVA-ului pentru locuinţele sub 120.000 de euro ar putea bloca piaţa rezidenţială accesibilă. Cei mai afectaţi? Tocmai cumpărătorii vulnerabili şi dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, observă Georgian Marcu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels.

Este o perioadă dificilă şi cred că toată lumea trebuie să-şi facă foarte bine calculele şi să apeleze la specialişti. Nu e momentul să te arunci cu ochii închişi” – este mesajul de avertisment transmis de Georgian Marcu, fondatorul agenţiei imobiliare Green Angels, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. Declaraţia vine în contextul eliminării cotei reduse de TVA pentru locuinţele considerate accesibile – o decizie pe care o califică drept „o măsură foarte proastă”. „Cred că cei care au venit cu propunerea nu înţeleg mecanismele din spatele pieţei imobiliare. Vom avea un impact pe cel puţin trei planuri: social – pentru că loveşte fix în cei mai vulnerabili, economic – pentru că va scădea numărul tranzacţiilor, şi politic – pentru că accesibilitatea locuirii va deveni o temă inevitabilă în campaniile electorale viitoare.” Cei care beneficiau de TVA de 9% – pentru locuinţe de maximum 120.000 de euro şi sub 120 metri pătraţi – nu o făceau din opţiune, ci din necesitate.

„Oamenii aceia nu cumpărau proprietăţi mai scumpe nu pentru că nu şi-ar fi dorit, ci pentru că acela era bugetul lor. Brusc, vor fi puşi în situaţia de a scoate încă 10.000 de euro din buzunar. Nu cred că marea majoritate dintre ei îi au.”

Majorarea TVA-ului vine pe fondul unei pieţe deja tensionate, în care numărul de locuinţe nou-livrate este în scădere – cu 15% în Bucureşti-Ilfov şi cu aproximativ 20% la nivel naţional. „Vom avea şi mai puţine case noi dezvoltate, ceea ce va pune şi mai multă presiune pe preţuri”, spune Marcu. „Nu e greu de anticipat că vom vedea dezvoltatori care vor avea probleme serioase în a vinde locuinţele în curs de finalizare, mai ales dacă mizau pe vânzarea în cota redusă de TVA şi nu au suficiente antecontracte semnate.” Cei mai afectaţi în acest scenariu sunt, în primă instanţă, cumpărătorii, dar şi dezvoltatorii care aveau în plan să construiască pentru acest segment. „Nu cred că cineva se apucă mâine de un proiect nou pe segmentul de sub 120.000 de euro. Vor aştepta să vadă cum reacţionează piaţa. Mă aştept ca multe proiecte să fie puse pe hold.” Efectele se vor simţi la scară naţională. „N-aş putea spune care oraşe nu vor fi afectate. Poate doar zonele centrale din Bucureşti sau Cluj, unde oricum nu mai găseşti proprietăţi în acest buget. În rest, segmentul care se încadra în TVA-ul de 9% va fi lovit din plin.” Iar alternativa închirierii nu pare să ofere o soluţie de refugiu. „Dacă nu mai poţi cumpăra, te duci la chirie. Dar nu poţi aduce mâine 10.000 de apartamente noi de închiriat. Asta va pune o presiune uriaşă pe preţ. Vom trece de la situaţia în care aveai doi chiriaşi interesaţi la un apartament, la zece. Şi preţul va urca.”

Problema este agravată şi de lipsa unui program coerent de locuinţe sociale. „Marea majoritate a ţărilor din Europa au politici publice în acest sens – fie TVA redus pentru locuinţe, fie fonduri de închiriere. Noi tocmai am desfiinţat ANL-ul. Deci nici să cumperi nu mai poţi, nici să închiriezi social nu ai unde. Presiunea socială va fi uriaşă.” În lipsa unor soluţii fiscale inteligente, spune Marcu, măsura ar putea stimula şi piaţa gri. „Este foarte posibil ca oamenii să încerce să plătească nefiscalizat, la negru. Mai ales dacă diferenţa de TVA se adaugă la o sumă deja greu de suportat. Iar România are oricum cel mai mare gap de TVA din UE, aproape 70%. În loc să reparăm asta, luăm măsuri care încurajează derapajul.” Pe segmentul premium, lucrurile se menţin stabile, cel puţin deocamdată. „Noi suntem pe mediu-superior şi vedem în continuare tranzacţii consistente. Chiar am avut ofertare multiplă pe mai multe proprietăţi.” Totuşi, problema rămâne lipsa autorizaţiilor: „Sunt prea puţine proiecte noi. Când într-o zonă ai un singur proiect, dezvoltatorul poate cere ce vrea. Nu-i trebuie 5.000 de clienţi, îi trebuie 50”. Georgian Marcu nu crede în mirajul unei ieftiniri iminente şi le recomandă celor care pot să cumpere să nu mai amâne decizia. „Dacă aş fi cumpărător, aş lua o decizie cât mai repede. Nu cred că veniturile vor mai creşte spectaculos. Şi atunci trebuie să-ţi faci bine calculele: cât îţi permiţi, ce se întâmplă dacă rămâi trei luni fără job, dacă firma ta intră în insolvenţă…” Impactul nu este doar individual, ci şi economic. „Peste 80% din investiţia într-un proiect imobiliar rămâne în România. Fierul, cimentul, finisajele, parchetul – toate se cumpără local. Dacă nu se mai construieşte, firmele de construcţii vor concedia oameni. Şi atunci impactul e şi mai mare.” Iar cifrele oficiale pot crea iluzia că lucrurile stau mai bine decât în realitate. „Tot ce se livrează azi are în spate antecontracte semnate în urmă cu 1-2 ani. Iar cifrele de la ANCPI includ şi boxe şi locuri de parcare, nu doar apartamente.”   

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® şi Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experienţă în real estate, axându-se pe piaţa rezidenţială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiţii de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu

1. Cum vezi decizia guvernului de a elimina cota redusă de TVA pentru locuinţele sub 120.000 €?

Consider că este o măsură foarte proastă. Cei care au propus-o nu înţeleg deloc mecanismele pieţei imobiliare. Măsura afectează direct consumatorii cei mai vulnerabili – oamenii care îşi permit doar o locuinţă ieftină, în limita bugetului lor. Practic,
îi obligăm să scoată din buzunar încă
10.000 de euro, bani pe care mulţi nu îi au. În loc să sprijinim accesul la locuire, îi punem pe oameni în dificultate.

2. Cine va fi cel mai afectat de această schimbare – cumpărătorii sau dezvoltatorii?

În primul rând, cumpărătorii. Ei sunt cei care se confruntă cu o creştere bruscă a preţului final. Dar nici dezvoltatorii nu scapă – cei care au deja proiecte în derulare şi au mizat pe TVA-ul redus vor avea probleme. Dacă nu au semnat suficiente antecontracte, ritmul vânzărilor va scădea drastic, iar costurile de finanţare vor pune presiune pe întreaga dezvoltare.

3. Cum vezi evoluţia pieţei până la final de 2025?

Mă aştept la o scădere a numărului real de tranzacţii, chiar dacă în cifrele oficiale s-ar putea să nu se vadă imediat – pentru că ele includ şi antecontractele semnate în anii anteriori. Preţurile vor continua să crească, nu văd cum ar putea să scadă în contextul actual. Dacă aş fi cumpărător, mi-aş face bine calculele şi aş lua o decizie cât mai rapidă.