Piaţa rezidenţială nu este blocată, ci mai atentă, iar diferenţa dintre segmentul mediu şi cel premium nu mai stă în calitatea construcţiei, ci, mai ales, în localizare şi în felul în care proiectul creează comunitate, spune Beatrice Dumitraşcu, CEO, Residential Division în cadrul One. Într-o piaţă încă imatură, cu ofertă limitată şi costuri în creştere, cumpărătorii analizează mai mult, dar continuă să cumpere atunci când găsesc produsul potrivit.

Pentru One United Properties, ideea de comunitate s-a construit în timp, odată cu dezvoltările din nordul Capitalei. Beatrice Dumitraşcu aminteşte începuturile din zona Floreasca, când unul dintre proiectele companiei era abia în faza de fundaţie, iar astăzi este aproape complet. „One Floreasca City este într-adevăr un landmark în Bucureşti. Este un loc unde One a investit foarte mult şi în infrastructură, unde oamenii vin să se relaxeze, pentru că avem şi zone de relaxare şi, deopotrivă, sunt foarte fericiţi să locuiască aici de atunci şi până astăzi.“ Aceeaşi direcţie a fost extinsă şi în celelalte proiecte.

„Noi am mai creat şi alte comunităţi şi suntem foarte mândri de asta şi ne dorim foarte tare să continuăm acest proces, pentru că ideea de comunitate trebuie să fie o realitate. Toate conceptele pe care le porneşti de la zero trebuie să creeze acel cadru în care oamenii se simt în confort, în care au toate nevoile de proximitate servite.“ În prezent, dezvoltările includ şi componente educaţionale. „Noi creăm comunităţi unde avem şi şcoli şi grădiniţe, pentru că nevoia de educaţie va fi întotdeauna ceva extrem de important.“

Deşi compania este asociată în principal cu segmentul premium, portofoliul include şi proiecte pentru segmentul mediu. Diferenţa nu este însă la nivelul execuţiei. „Noi avem portofoliu foarte multe unităţi locative, atât pentru segmentul mediu, cât şi pentru segmentul premium. Deservim ambele segmente. Însă pentru noi lucrurile nu sunt diferite. Pentru că, indiferent de locaţia în care noi ne aşezăm, vrem să dăm comunităţii cel mai bun produs din locaţia respectivă. Asta înseamnă că diferenţierea se face doar prin locaţie, nu prin calitatea construcţiilor pe care le livrăm.“ Locaţia rămâne, astfel, principalul criteriu de diferenţiere. „O locaţie bună, care devine emblematică în timp, care beneficiază de infrastructură şi de servicii de proximitate, întotdeauna va fi aleasă de către clienţii finali şi vor plăti acel premium pentru acea locaţie.“ În acelaşi timp, compania încearcă să răspundă unor tipuri diferite de cerere. „Este foarte important să oferim intimitate, să oferim clădiri atât înalte pentru cei care le apreciază, cât şi clădiri mici sau cu densitate mai mică, pentru că avem toate variantele astăzi în portofoliu.“

Pe fondul discuţiilor din piaţă despre o eventuală stagnare, Dumitraşcu spune că realitatea tranzacţiilor arată diferit. Ea dă exemplul unui proiect lansat recent. „Noi acum două săptămâni am lansat în Floreasca o dezvoltare premium, cu un preţ mediu de 5.000 euro pe metru pătrat şi, într-un timp extrem de scurt, mai puţin de două săptămâni, noi am reuşit să o vindem cu succes mai bine de jumătate.“ În opinia sa, acest lucru arată că cererea există în continuare. „Pentru clientul care este interesat să achiziţioneze şi care are răbdare şi îşi caută proprietatea potrivită, va găsi ce să cumpere şi va plăti preţul.“Această cerere vine atât din zona de utilizare, cât şi din cea investiţională. „Există oameni care îşi doresc să investească şi să-şi pună la adăpost resursele financiare pe care le-au acumulat de-a lungul timpului prin muncă, sunt oameni care îşi doresc să stea într-o locaţie premium, pentru că poate este a doua locuinţă, este prima sau pentru că le cresc copiii şi vor să aibă ceva pentru ei.“ În acest context, spune ea, piaţa trebuie citită diferenţiat. „Este o piaţă care are o dinamică diferită în funcţie de segmentul de piaţă căruia te adresezi.“ Profilul clientului premium este mai larg decât pare. „Pot fi români, pot fi străini, pot fi oameni care îşi caută prima casă, îşi doresc un upgrade la casa pe care o au sau vor pentru copiii lor o locuinţă pe care să o aibă în viitor.“ În acelaşi timp, există o conştientizare mai mare a rolului investiţional. „Fiecare achiziţie pe care clienţii noştri o fac o fac conştient, pentru că ei ştiu că, deopotrivă, este şi o investiţie.“ Chiar şi în acest segment, comportamentul s-a schimbat. „Nu. Nu este imun. Este un client care analizează foarte atent oferta din piaţă şi care merge către un dezvoltator care are o istorie şi care, prin ceea ce a livrat, îi oferă încredere că produsele ce urmează a fi dezvoltate vor fi ceea ce îşi doreşte ca viitoare casă sau investiţie.“

În ceea ce priveşte definiţia luxului, criteriile de bază rămân aceleaşi. „Eu cred că locaţia este cheia şi, deopotrivă, arhitectura pe care ţi-o livrează dezvoltatorul, împreună cu beneficiile pe care le are locaţia respectivă. Noi, în general, construim pe lângă parcuri şi lacuri.“ Pe lângă acestea, contează şi componenta de comunitate. „O proprietate premium trebuie să fie bine localizată. Asta nu va muri niciodată. Însă contează şi calitatea construcţiei şi comunitatea pe care o creăm.“

Portofoliul companiei include şi produse în zona superioară de preţ, unde diferenţele sunt semnificative în funcţie de localizare. „Poţi cumpăra un penthouse cu 600.000 de euro plus TVA, iar în zona de nord a Capitalei poţi avea preţuri între 2,5 şi 5,5 milioane de euro plus TVA.“ Dincolo de cifre, decizia este, în primă fază, una emoţională. „Primul impact este cel emoţional şi apoi devine decizia raţională, care te face să te uiţi în buzunar şi să vezi dacă bugetul poate fi ajustat.“ Compania are în pregătire mai multe proiecte în Bucureşti şi analizează oportunităţi în alte oraşe. „Noi avem dezvoltări pe care le-am anunţat şi în trecut (…) şi un portofoliu de terenuri care ne permite să dezvoltăm pe termen lung, atât în Bucureşti, cât şi în alte oraşe din ţară.“ Pe termen mediu, perspectiva rămâne una de creştere.

„Nu avem o piaţă matură, preţurile nu scad, costurile cresc, oferta este din ce în ce mai mică. Nu văd cum am putea să ne aşezăm într-un scenariu în care preţurile scad.“ În acelaşi timp, spune ea, Bucureştiul rămâne competitiv în context european. „Este o capitală europeană importantă şi cred că suntem o ţară ofertantă, cu infrastructură în dezvoltare şi cu o nevoie mare de locuire.“ Pentru cei care caută să cumpere în această perioadă, recomandarea este una pragmatică. „Unii vor aştepta şi vor pierde oportunităţi. Alţii vor achiziţiona pentru că pentru ei este momentul propice.“ Dincolo de timing, esenţială rămâne documentarea. „Este foarte important să facă o analiză clară, să nu se uite doar pe internet, să viziteze proprietăţile şi să discute cu cei care le reprezintă, pentru că nu întotdeauna ceea ce găsim online este ceea ce putem achiziţiona în realitate.“    

Carte de vizită Beatrice Dumitraşcu

1. Beatrice Dumitraşcu este unul dintre profesioniştii cu cea mai vastă experienţă de pe piaţa de real estate din România;

2. Backgroundul său include nume importante din domeniu, iar în prezent este asociat cu cel mai activ şi puternic dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidenţiale, mixte şi de birouri, One United Properties;

3. Cu o carieră de peste 20 de ani în vânzări şi marketing, Beatrice şi-a dedicat cei mai recenţi ani industriei imobiliare, devenind un nume reper în rândul specialiştilor din domeniu.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Beatrice Dumitraşcu

1. Ce defineşte luxul sau profilul acesta de premium în 2026?

Eu cred că locaţia este cheia şi, deopotrivă, arhitectura pe care ţi-o livrează dezvoltatorul, împreună cu beneficiile pe care le are locaţia respectivă. Noi, în general, construim pe lângă parcuri şi lacuri, ceea ce facem şi astăzi. Salba de lacuri este unul dintre atuurile dezvoltărilor noastre. O proprietate premium trebuie să fie bine localizată – acest atribut nu va muri niciodată. Însă, deopotrivă, contează calitatea construcţiei şi comunitatea pe care o creăm.

2. Cine este clientul premium şi care este profilul lui?

Pot fi români, pot fi străini, pot fi oameni care îşi caută prima casă, îşi doresc un upgrade la casa pe care o au sau vor pentru copiii lor o locuinţă pe care să o aibă în viitor. Fiecare achiziţie pe care clienţii noştri o fac o fac conştient, pentru că ei ştiu că, deopotrivă, este şi o investiţie. Este important ca proprietatea pe care o achiziţionezi să aibă, în timp, un comportament care să o transforme într-o investiţie foarte bună. Noi nu avem nici preţurile din vest, nici infrastructură de vest, însă avem o piaţă în creştere, care nu este matură şi care este extrem de ofertantă, dacă suntem atenţi la ea.

3. Este acest client premium imun la ce se întâmplă în piaţă?

Nu. Avem de-a face cu un client care analizează foarte atent oferta din piaţă şi care merge către un dezvoltator care are o istorie şi care, prin ceea ce a livrat, îi oferă încredere că produsele ce urmează a fi dezvoltate şi pentru care el antecontractează vor fi ceea ce îşi doreşte ca viitoare casă sau investiţie.