Piaţa rezidenţială nu traversează o criză a interesului, ci mai degrabă o schimbare a modului în care oamenii iau deciziile de locuire. Românii continuă să caute locuinţe, însă procesul este mai lung, mai atent şi mai raţional decât în urmă cu câţiva ani. Chiriile câştigă teren, cererea pentru cumpărare scade, iar criteriile de alegere nu mai ţin doar de preţ şi suprafaţă, ci de calitatea vieţii, accesul la transport, servicii şi infrastructură urbană. Acestea sunt câteva dintre concluziile desprinse din discuţia cu Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe în cadrul OLX Group, invitată la cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Monica Dudău observă că piaţa imobiliară a intrat într-o etapă în care cumpărătorii nu mai reacţionează impulsiv. Dacă în trecut deciziile erau luate rapid, astăzi oamenii compară mai multe opţiuni, revin asupra căutărilor şi analizează atent fiecare pas. Interesul există în continuare, însă între intenţie şi acţiune apare tot mai des o perioadă de reflecţie. „Nu mai vorbim neapărat despre reacţii rapide şi tranzacţii rapide, ci despre un proces în care oamenii se informează mai mult, compară mai multe opţiuni şi revin de mai multe ori asupra aceleiaşi decizii”, explică Monica Dudău.

Datele Storia arată această schimbare de comportament.

Cererea pentru închiriere a crescut cu aproximativ 4% faţă de anul anterior, în timp ce segmentul de vânzare a înregistrat o scădere de 8%, semn că o parte dintre români aleg să amâne achiziţia şi să rămână mai flexibili din perspectiva locuirii. Deşi România continuă să fie una dintre cele mai accesibile pieţe rezidenţiale din Europa raportat la preţuri, problema nu este lipsa locuinţelor. Potrivit Monicăi Dudău, provocarea ţine de distribuţia acestora şi de diferenţele dintre zonele în care există ofertă şi cele în care se concentrează cererea.

Datele publice indică existenţa a peste 2,5 milioane de locuinţe neocupate, însă multe dintre acestea se află în localităţi mici sau în zone rurale aflate în declin demografic. În marile oraşe, unde se concentrează locurile de muncă şi oportunităţile economice, presiunea asupra pieţei rămâne ridicată. În plus, o parte dintre proprietăţi sunt păstrate ca investiţii pe termen lung, fără a fi introduse în circuitul de închiriere, reducând astfel oferta disponibilă. „Există locuinţele, dar nu întotdeauna acolo unde este cererea şi nu întotdeauna la nivelul de accesibilitate dorit de întreaga populaţie”, spune reprezentanta OLX Group. Una dintre cele mai frecvente întrebări ale cumpărătorilor rămâne legată de evoluţia preţurilor.

Deşi numărul tranzacţiilor s-a redus, iar contactările dintre cumpărători şi vânzători au scăzut cu aproximativ 19%, preţurile continuă să crească în majoritatea oraşelor. Explicaţia ţine de costurile ridicate de construcţie şi de oferta care nu reuşeşte să ţină pasul cu cererea. Dezvoltatorii se confruntă în continuare cu presiuni generate de costurile materialelor, energiei, transportului şi finanţării, iar aceste costuri sunt transferate în preţul final al locuinţelor. „Avem o cerere care există, deşi este în scădere, şi o ofertă care nu accelerează suficient cât să ducă la scăderi de preţuri”, explică Monica Dudău.

Un fenomen tot mai vizibil este creşterea interesului pentru locuinţele din piaţa secundară. În multe cazuri, apartamentele vechi beneficiază de amplasamente mai bune, acces mai facil la transport public şi proximitate faţă de centrele urbane. În anumite oraşe, preţurile locuinţelor vechi au ajuns chiar să depăşească nivelul celor noi, însă diferenţele apar mai ales la nivel de cartier. Potrivit Monicăi Dudău, interesul pentru acest segment este alimentat şi de diferenţa de accesibilitate faţă de proiectele noi, ale căror preţuri au crescut accelerat în ultimii ani.

România rămâne una dintre ţările cu cel mai ridicat grad de proprietate din Europa, însă acest model începe să fie pus sub presiune de noile realităţi urbane. Costurile ridicate de achiziţie, mobilitatea profesională mai mare şi accentul pus pe calitatea vieţii îi determină pe tot mai mulţi români să ia în calcul închirierea pe termen lung. În special în marile oraşe, apropierea de locul de muncă şi evitarea timpului pierdut în trafic devin argumente importante în procesul decizional. „Nu se mai uită neapărat doar la numărul de metri pătraţi şi la costul pe metru pătrat. Se uită şi la ceea ce au în jurul locuinţei”, spune Monica Dudău.    

Carte de vizită:

1. Este Head of Marketing Real Estate Europe în cadrul OLX Group, coordonând comunicarea şi strategia de marketing pentru businessurile de real estate din România, Polonia, Portugalia şi Ucraina, inclusiv brandurile Storia, OLX Imobiliare, Otodom şi Imovirtual;

2. Face parte din OLX Group de aproape un deceniu, ocupând anterior poziţiile de Senior Marketing Manager şi Marketing Manager pentru Storia & OLX Real Estate;

3. A coordonat dezvoltarea strategiei de marketing şi PR pentru ecosistemul de real estate al grupului şi a construit echipe specializate în brand şi performance marketing;

4. Sub coordonarea sa, proiectele Storia şi OLX Real Estate au obţinut peste 40 de premii locale şi internaţionale, inclusiv distincţii la Effie, Euro Effies, Golden Drum, Stevie Awards, EMEA Sabre Awards şi IPRA Golden World Awards;

5. Este absolventă a Facultăţii de Jurnalism şi Ştiinţele Comunicării din cadrul Universităţii din Bucureşti şi deţine un master în Advertising Studies la SNSPA.

Sursa: LinkedIn

Analizând preţurile, tranzacţiile, accesibilitatea şi percepţiile locuitorilor din Indexul Storia, Sibiu se detaşează drept unul dintre cele mai atractive oraşe din România pentru locuire. Oraşul are preţuri medii sub 2.000 euro/mp, un nivel ridicat de satisfacţie a locuitorilor şi un raport mai bun între venituri şi costurile locuirii decât alte centre urbane importante. „Este oraşul cu cea mai bună percepţie asupra calităţii vieţii dintre toate pe care le-am măsurat”, spune Monica Dudău. Braşovul se menţine la rândul său printre cele mai apreciate oraşe din punctul de vedere al locuitorilor, în timp ce Cluj-Napoca continuă să fie cea mai scumpă piaţă rezidenţială din România, fiind afectată de constrângerile geografice care limitează extinderea ofertei de locuinţe.

Ce caută românii în 2026? Dacă în perioada pandemiei atenţia era concentrată pe grădini şi terase, astăzi criteriile de selecţie s-au diversificat. Cele mai căutate rămân apartamentele cu două camere, însă utilizatorii caută tot mai des caracteristici care ţin de stilul de viaţă. Pe segmentul de închirieri, căutările pentru locuinţe pet-friendly au crescut cu 25%, cele pentru locuinţe cu loc de parcare cu 64%, iar interesul pentru wapartamente nemobilate a urcat cu 24%. Pe segmentul de vânzare, creşteri importante au fost înregistrate pentru locuinţele cu loc de parcare, centrale proprii şi, surprinzător, pentru casele de vacanţă, unde interesul a crescut cu peste 140%. În următorii ani, tehnologia şi inteligenţa artificială vor avea un rol tot mai important în procesul de căutare şi tranzacţionare a proprietăţilor. La nivelul OLX Group există deja peste 100 de scenarii de integrare a inteligenţei artificiale în platforme, iar Storia utilizează deja instrumente care completează automat informaţiile din anunţuri şi ajută utilizatorii să îşi optimizeze descrierile. În paralel, cumpărătorii devin mai atenţi la costurile totale de locuire, nu doar la preţul de achiziţie. Eficienţa energetică şi soluţiile sustenabile sunt aşteptate să devină standarde ale pieţei, nu simple elemente premium.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate EUROPE, OLX Group

1. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor şi chiriaşilor în ultimii ani?

Vedem o piaţă în care interesul pentru locuire există în continuare, însă procesul de decizie este mult mai atent decât în urmă cu câţiva ani. Oamenii continuă să caute activ locuinţe, dar nu mai iau decizii rapide. Se informează mai mult, compară mai multe opţiuni şi revin de mai multe ori asupra aceleiaşi decizii înainte de a face un pas concret. Această diferenţă dintre intenţie şi acţiune explică de ce, în anumite perioade, dinamica tranzacţiilor este mai temperată, chiar dacă interesul pentru piaţă rămâne ridicat. Dacă ne uităm la datele Storia, vedem că cererea pentru închiriere a crescut cu aproximativ 4% faţă de anul trecut, în timp ce pe segmentul de vânzare observăm o scădere de aproximativ 8%, ceea ce arată că o parte dintre oameni aleg în prezent mai multă flexibilitate şi se orientează către chirii.

2. De ce nu scad preţurile locuinţelor, deşi numărul tranzacţiilor este mai redus?

Există în continuare interes din partea cumpărătorilor, chiar dacă acesta este mai scăzut decât în anii anteriori. În acelaşi timp, costurile de construcţie rămân ridicate. Dezvoltatorii se confruntă în continuare cu presiuni venite din zona materialelor, energiei, transportului şi finanţării, iar toate aceste costuri se reflectă în preţul final al locuinţelor. Pe de altă parte, oferta nu accelerează suficient de mult încât să genereze o corecţie semnificativă a preţurilor. Astfel, avem o cerere care există, chiar dacă este mai prudentă, şi o ofertă care nu creşte suficient pentru a pune presiune în sensul scăderii preţurilor.

3. Care sunt oraşele cu cea mai bună combinaţie între accesibilitate şi calitatea vieţii?

Dacă analizăm preţurile medii, volumul tranzacţiilor, accesibilitatea raportată la venituri şi percepţia locuitorilor măsurată prin Indexul Storia, observăm că Sibiu este unul dintre cele mai echilibrate oraşe din România. Are preţuri medii sub 2.000 de euro pe metru pătrat, tranzacţii în creştere şi cea mai bună percepţie asupra calităţii vieţii dintre toate oraşele analizate. Braşovul se află de asemenea foarte sus în clasament din perspectiva satisfacţiei locuitorilor, însă nivelul salariilor îl face ceva mai puţin accesibil.