În timp ce percepţia generală este că locuinţele devin tot mai greu de cumpărat, datele arată contrariul. Bucureştiul se află astăzi printre cele mai accesibile capitale europene pentru achiziţia unei locuinţe prin credit, evoluţie susţinută de scăderea dobânzilor şi de competiţia dintre bănci. Întrebarea este cât va dura acest avantaj.

Avem în momentul de faţă dobânzi fixe care coboară până la 4,5%, ceea ce este un nivel foarte bun. În mod normal, inflaţia ridicată ar fi trebuit să ducă la dobânzi mai mari, însă competiţia dintre bănci a produs efectul invers şi a îmbunătăţit accesibilitatea creditării”, spune Laurenţiu Bogdan, managing partner al Ipotecare.ro, într-o ediţie recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia. România continuă să fie percepută ca o piaţă în care locuinţele sunt greu accesibile, însă datele spun o poveste diferită.

Bucureştiul a urcat pe locul cinci în Europa în ceea ce priveşte accesibilitatea creditelor ipotecare şi pe locul al doilea în Europa Centrală şi de Est, fiind depăşit doar de Sofia. Evoluţia este rezultatul unei combinaţii între creşterea veniturilor şi, mai ales, reducerea costului finanţării, într-un moment în care băncile concurează agresiv pentru clienţi.

„Noi ne aşteptam la această evoluţie. În raportul precedent eram pe locul şapte, iar acum am urcat pe poziţia a cincea la nivel european. În vestul Europei dobânzile au scăzut odată cu reducerea inflaţiei. În România situaţia este diferită: inflaţia a rămas ridicată, însă concurenţa dintre bănci a dus la oferte mult mai bune pentru clienţi.”

Deşi indicatorii privind accesibilitatea s-au îmbunătăţit, mulţi români continuă să creadă că achiziţia unei locuinţe este mai dificilă ca niciodată. Explicaţia ţine de faptul că populaţia compară mai degrabă preţurile actuale cu economiile disponibile decât cu accesibilitatea unui credit. „În România există încă o cultură puternică a plăţilor cash. Oamenii preferă să cumpere fără credit, însă observăm că această mentalitate începe să se schimbe. În acelaşi timp, inflaţia a redus puterea de cumpărare a economiilor, iar apartamentele s-au scumpit.

Ce puteai cumpăra cash anul trecut poate nu mai poţi cumpăra astăzi. De aici apare şi percepţia că locuinţele sunt mai puţin accesibile.” Raportul Ipotecare.ro foloseşte drept reper un apartament de două camere evaluat la aproximativ 115.000 de euro, reprezentativ pentru segmentul mediu al pieţei. „Am încercat să identificăm apartamentul omului obişnuit. Vorbim despre aproximativ 50 de metri pătraţi, într-un bloc vechi de 25-30 de ani, într-o zonă semicentrală. În marile oraşe acesta este un reper realist pentru piaţa de masă.”

Calculul accesibilităţii porneşte de la gradul maxim de îndatorare permis de BNR, de 40% din venit, respectiv 45% pentru prima locuinţă. „La un salariu mediu în Bucureşti, de aproximativ 7.200-7.300 de lei, acest grad de îndatorare permite finanţarea unui apartament de aproximativ 115.000 de euro.

Sigur că ideal ar fi ca rata să reprezinte 30-35% din venit, însă şi 40% rămâne un nivel sustenabil.” Potrivit lui Laurenţiu Bogdan, perioada actuală trebuie privită ca o oportunitate şi nu ca un nou standard al pieţei. „Nu cred că vom mai vedea scăderi importante ale dobânzilor. Mai degrabă suntem într-o perioadă de stabilizare. Vedem actualele condiţii ca pe o fereastră favorabilă. Inflaţia şi contextul economic ar fi trebuit să împingă dobânzile în sus, însă concurenţa dintre bănci a compensat acest efect. Nu cred însă că această situaţie va dura foarte mult.”

Unul dintre cele mai importante mesaje ale studiului este că dobânda nu trebuie analizată separat de nivelul veniturilor şi al preţurilor locuinţelor. „Mulţi se uită doar la dobânzile din alte state şi spun că sunt mai mici. Dar trebuie analizate împreună cu salariile şi cu preţurile locuinţelor. În Budapesta, acelaşi apartament costă aproximativ 300.000 de euro, iar în Londra ajunge la aproape jumătate de milion de euro.” Diferenţele devin şi mai evidente atunci când este analizat raportul dintre rata lunară şi venit. „În Bucureşti rata reprezintă aproximativ 40% din venitul mediu. În Budapesta ajunge la 64%, în Atena la 54%, iar în Varşovia la peste 70%. Din această perspectivă, Bucureştiul este într-o poziţie foarte bună.”

O schimbare importantă observată în piaţă este apropierea dintre costul chiriei şi valoarea unei rate ipotecare. „În multe cazuri, în Bucureşti, rata lunară pentru un apartament este foarte apropiată de chirie. Practic, oamenii încep să îşi pună întrebarea dacă este mai avantajos să plătească rata pentru propria locuinţă decât chiria altcuiva.” Acest fenomen schimbă şi comportamentul cumpărătorilor, mai ales în rândul tinerilor. „Generaţia tânără rămâne interesată să cumpere o locuinţă. A existat o perioadă în care modelul occidental – stai în chirie şi fii flexibil – părea mai atractiv. Dar în România lucrurile stau diferit. Încă ne permitem să cumpărăm o locuinţă la 25-30 de ani fără ca acest lucru să afecteze dramatic calitatea vieţii.” 

În opinia lui Laurenţiu Bogdan, unul dintre avantajele competitive ale pieţei locale este faptul că România nu a adoptat încă moneda euro. „Din punctul meu de vedere, faptul că România nu este încă în zona euro reprezintă un avantaj pentru piaţa rezidenţială. Accesibilitatea este mai bună decât în multe alte capitale europene, iar adoptarea euro ar putea reduce acest avantaj.”

Carte de vizită:

 1. Laurenţiu Bogdan este Managing Partner al Ipotecare.ro din 2022, coordonând dezvoltarea şi strategia uneia dintre cele mai avansate platforme digitale de brokeraj de credite ipotecare din România.

2. Coordonează dezvoltarea produselor digitale, extinderea parteneriatelor şi optimizarea experienţei clienţilor şi a brokerilor, contribuind la digitalizarea procesului de acordare a creditelor ipotecare.

3. Anterior, a ocupat funcţia de Lead Software Developer în cadrul Finance Brokers, unde a contribuit la dezvoltarea soluţiilor tehnologice dedicate pieţei de finanţare.

4. Şi-a construit cariera în dezvoltare software, ocupând poziţii de Full Stack Software Developer la Simpology Australia şi Full-Stack Developer la Stefanini EMEA.

5. Este absolvent al Facultăţii de Informatică Economică din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucureşti, unde s-a specializat în dezvoltare software, programare orientată pe obiect, tehnologii web şi aplicaţii mobile.

6. Îmbină experienţa în tehnologie cu expertiza din domeniul creditării, dezvoltând soluţii digitale care simplifică accesul la finanţare şi procesul de achiziţie a unei locuinţe.

Sursa: LinkedIn

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Laurenţiu Bogdan, managing partner, Ipotecare.ro

1. Bucureştiul a ajuns pe locul cinci în Europa în clasamentul accesibilităţii creditelor ipotecare. Cum explici această evoluţie, în condiţiile în care mulţi români au impresia că locuinţele sunt din ce în ce mai greu de cumpărat?

Noi ne aşteptam la această evoluţie. În raportul precedent eram pe locul şapte, iar acum am urcat pe locul cinci în Europa şi pe locul doi în regiune, după Sofia. În vestul Europei dobânzile au scăzut pe fondul reducerii inflaţiei, în timp ce în România inflaţia a rămas ridicată, însă competiţia dintre bănci a dus la oferte mult mai bune pentru creditele ipotecare. Astăzi există dobânzi fixe în jurul valorii de 4,5%, un nivel foarte competitiv. Percepţia că locuinţele sunt tot mai greu accesibile vine şi din faptul că românii preferă încă plata cash. Însă inflaţia a redus puterea de cumpărare a economiilor, iar preţurile locuinţelor au continuat să crească. Ce puteai cumpăra anul trecut cu banii economisiţi poate nu mai poţi cumpăra astăzi. În schimb, prin credit, accesibilitatea s-a îmbunătăţit.

2. Crezi că actualele dobânzi vor continua să stimuleze piaţa rezidenţială şi în a doua parte a anului?

Cred că ne aflăm într-o perioadă de stabilizare. Nu mă aştept la scăderi importante ale dobânzilor, dar nici la creşteri bruşte. Contextul actual trebuie privit mai degrabă ca o fereastră de oportunitate decât ca un nou standard al pieţei. În mod normal, inflaţia ridicată ar fi trebuit să ducă la costuri mai mari ale finanţării. Totuşi, concurenţa dintre bănci a compensat acest efect şi a făcut creditele mai accesibile. În acelaşi timp, băncile au un apetit ridicat pentru creditare, iar România rămâne o piaţă sigură, cu un nivel redus al creditelor neperformante. Acesta este motivul pentru care piaţa este, în prezent, într-un echilibru sănătos.

3. Dacă un tânăr de 30 de ani ar avea de ales între Bucureşti, Sofia şi Varşovia, în ce oraş i-ai recomanda să îşi cumpere o locuinţă?

Din perspectiva accesibilităţii, Sofia este cea mai avantajoasă, însă este o piaţă aflată încă într-o etapă de dezvoltare. Varşovia oferă o calitate foarte bună a vieţii şi o economie mai matură, însă şi preţurile locuinţelor sunt semnificativ mai ridicate. Bucureştiul se află exact la mijloc. Este în continuare una dintre cele mai accesibile capitale europene pentru achiziţia unei locuinţe, iar în ultimii ani s-a dezvoltat foarte mult din punctul de vedere al infrastructurii, serviciilor şi oportunităţilor. Din acest motiv, dacă ar trebui să aleg astăzi între cele trei oraşe, recomandarea mea ar fi Bucureştiul.