Piaţa rezidenţială traversează o perioadă în care numărul tranzacţiilor a încetinit, cumpărătorii negociază mai mult, iar dezvoltatorii sunt obligaţi să se adapteze la o nouă realitate. Cu toate acestea, Alexandru Pricop, managing partner SVN România Residentialist, consideră că România este departe de o criză similară celei din 2008. Din contră, actuala perioadă marchează maturizarea pieţei şi apariţia unui cumpărător mult mai atent la calitatea vieţii şi la valoarea banilor.

Criza din 2008 a fost cu adevărat o criză. Astăzi nu putem vorbi despre aşa ceva”, spune Alexandru Pricop, care activează în piaţa imobiliară încă din 2003 şi care a traversat toate ciclurile importante ale sectorului rezidenţial. În plină criză financiară, în 2009, a ales să deschidă un business într-o industrie aflată sub presiune, mizând pe oportunităţile create de portofoliile de active preluate de bănci. „Pentru mine a fost o oportunitate uriaşă. Băncile se treziseră cu proprietăţi pe care nu ştiau cum să le gestioneze, iar noi am venit cu expertiza şi instrumentele necesare”, îşi aminteşte el.

Primele luni din 2026 au adus scăderi ale numărului de tranzacţii comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, însă evoluţia s-a îmbunătăţit pe parcurs. Dacă începutul anului a consemnat minusuri de peste 20%, în aprilie piaţa revenise la nivelul anului precedent, iar în mai chiar a înregistrat o creştere. „Ne raportăm la 2024 şi 2025, care au fost cei mai buni ani din imobiliare. O scădere de 20% raportată la acei ani nu este ceva dramatic”, explică Pricop. Potrivit acestuia, doar în Bucureşti şi Ilfov au fost înregistrate circa 4.600 de tranzacţii în luna mai, faţă de aproximativ 4.000 în aceeaşi perioadă a anului trecut. În opinia sa, contextul actual este diferit de cel din urmă cu aproape două decenii şi nu justifică termenul de „criză”, mai ales în condiţiile în care economiile populaţiei au crescut, iar consumul rămâne ridicat. Unul dintre argumentele invocate de Alexandru Pricop este gradul de accesibilitate. La un preţ mediu de aproximativ 2.300 euro/mp şi pentru un apartament de două camere de circa 57 mp, valoarea unei achiziţii se situează în jurul a 130.000 de euro. În raport cu salariile actuale, un astfel de apartament poate fi acoperit în aproximativ 8,2 ani. „În 2008, pentru acelaşi apartament era nevoie de patru ori mai mult. Salariul mediu era de aproximativ 1.300 de lei, iar astăzi este de circa 7.500 de lei. Unde este criza?”, întreabă Pricop. El adaugă că, deşi costul vieţii a crescut, puterea de cumpărare este net superioară celei din urmă cu aproape două decenii.

Carte de vizită:

1. Alexandru Pricop este managing partner al SVN România Residentialist şi activează în piaţa imobiliară din 2003.

2. A traversat toate ciclurile importante ale pieţei rezidenţiale şi a lansat un business în plină criză financiară, în 2009.

3. SVN România Residentialist este unul dintre cei mai mari jucători de pe piaţa rezidenţială, compania intermediind anul trecut aproximativ 1.800 de locuinţe noi şi circa 500 de tranzacţii pe piaţa secundară.

Un paradox al pieţei este că numărul tranzacţiilor este mai redus decât în 2022, deşi accesibilitatea s-a menţinut la un nivel relativ similar. Potrivit lui Alexandru Pricop, explicaţia ţine de schimbarea comportamentului consumatorilor. După pandemie, oamenii au fost mai optimişti, au avut economii şi au căutat mai mult spaţiu şi confort. Astăzi, cumpărătorii sunt mai prudenţi, iar generaţiile noi nu mai au aceeaşi relaţie cu proprietatea. „Generaţia nouă nu mai este atât de legată de cărămizi cum eram noi. Sunt mai mulţi freelanceri, oameni care lucrează remote şi care nu mai văd achiziţia unei locuinţe ca pe o prioritate absolută”, spune el. Totodată, consumatorii au devenit mai atenţi la bani, iar această prudenţă este, în opinia sa, un semn de maturizare a pieţei. Un alt fenomen observat în piaţă este prelungirea procesului de decizie. Dacă în anii de boom un cumpărător lua o decizie în aproximativ o lună şi jumătate, astăzi perioada de analiză a ajuns la trei luni. „Este mai greu să scoţi banii din buzunarul clientului. Oamenii vin de mai multe ori la aceeaşi proprietate şi negociază mai mult”, spune Pricop. În piaţa secundară, reducerile pot ajunge şi la 10%, iar inclusiv unii dezvoltatori sunt mai flexibili decât în trecut, preferând să sacrifice o parte din marjă pentru a menţine un cash-flow sănătos. Dacă în perioada 2008-2010 mulţi cumpărători acceptau să locuiască la distanţe mari de locul de muncă, astăzi criteriile s-au schimbat. „Calitatea vieţii nu înseamnă doar momentul în care eşti acasă. Înseamnă şi timpul petrecut în trafic”, afirmă Pricop. Tot mai puţini cumpărători sunt dispuşi să piardă două ore pe zi în maşină, iar apropierea de locul de muncă şi accesul la transportul public au devenit esenţiale. În plus, cumpărătorii caută facilităţi pe care până acum câţiva ani nu le luau în calcul: spaţii verzi, zone de coworking, săli de sport sau servicii integrate în interiorul ansamblurilor. „Astăzi clienţii sunt mult mai atenţi la finisaje, la aspectul exterior şi la tot ceea ce primesc pentru banii lor”, spune reprezentantul SVN România Residentialist.

Între efectul Nordis şi o piaţă în care cumpărătorii negociază din nou

În ciuda predicţiilor privind o posibilă prăbuşire a pieţei rezidenţiale, Alexandru Pricop spune că se uită mai degrabă la cifre decât la scenarii catastrofice. În opinia sa, este posibilă o temperare a creşterilor şi chiar ajustări punctuale în anumite zone sau pe anumite tipuri de proprietăţi, însă premisele unei scăderi generalizate lipsesc. „Nu am bagheta magică pe care probabil că alţii o au ascunsă în dormitor. Noi ne raportăm doar la cifre”, spune managing partnerul SVN România Residentialist. Potrivit acestuia, gradul de accesibilitate rămâne unul dintre cei mai relevanţi indicatori ai sănătăţii pieţei şi nu susţine scenariile unor corecţii majore. În schimb, piaţa trece printr-un proces de recalibrare, iar nu toţi dezvoltatorii au reuşit să ţină pasul cu noile cerinţe ale clienţilor. „Sunt dezvoltatori care nu au reuşit să se recalibreze la aşteptările pieţei”, observă Pricop. El spune că actualul context favorizează jucătorii care au înţeles că marjele mai mici şi viteza de rotaţie a capitalului sunt mai importante decât maximizarea profitului pe fiecare unitate vândută. Un factor important care va schimba piaţa în următorii ani este impactul legislaţiei adoptate după cazul Nordis. Alexandru Pricop consideră că efectele pozitive sunt evidente, în special în ceea ce priveşte protecţia cumpărătorilor, însă există şi consecinţe mai puţin vizibile. „Sunt convins că în perioada următoare un anumit tip de dezvoltatori va dispărea”, spune el. În opinia sa, cei care se bazau în principal pe banii micilor investitori şi nu aveau acces la finanţare bancară vor avea dificultăţi în a continua proiectele. Investitorii care cumpărau în fazele incipiente ale dezvoltărilor, beneficiind de discounturi consistente, sunt acum mai prudenţi şi vor prefera fie piaţa secundară, fie proiectele finalizate. Pe lângă modificările privind modul de încasare şi distribuire a banilor, Pricop atrage atenţia şi asupra procedurilor de preapartamentare şi intabulare, care pot întârzia semnificativ dezvoltările noi. „Cum este să te apuci de un proiect şi să nu poţi încasa avansuri până nu ai preapartamentarea şi înscrierea în cartea funciară? În anumite cazuri, asta poate însemna sute de zile de aşteptare”, explică el. Din punctul său de vedere, aceasta este una dintre provocările majore pentru dezvoltatorii rezidenţiali în următorii ani. La toate acestea se adaugă creşterea TVA-ului, costurile de construcţie mai ridicate şi întârzierile birocratice. „Cum să scadă preţurile când costurile de construcţie au crescut, iar obţinerea tuturor documentelor durează tot mai mult?”, întreabă retoric reprezentantul SVN România Residentialist. În acelaşi timp, piaţa a devenit mai favorabilă cumpărătorilor. Dacă în anii de boom negocierile erau aproape inexistente, astăzi clienţii sunt mai răbdători şi mai curajoşi. „Am măsurat inclusiv cât trăieşte un lead în piaţă. Înainte, un client lua o decizie în aproximativ o lună şi jumătate. Acum vorbim de trei luni”, spune Pricop. Potrivit acestuia, cumpărătorii revin de mai multe ori la aceeaşi proprietate, analizează atent şi încearcă să obţină condiţii mai bune. În piaţa revânzărilor, negocierile pot ajunge chiar şi la 10%, iar flexibilitatea începe să apară şi în cazul dezvoltatorilor. „Cei care au înţeles că este mai important să aibă cash-flow pozitiv şi să vândă mai repede au câştigat enorm”, afirmă el. Anul trecut, SVN România Residentialist a intermediat aproximativ 1.800 de locuinţe noi şi circa 500 de tranzacţii pe piaţa secundară, într-un an în care la nivelul Bucureştiului au fost înregistrate aproximativ 55.000 de tranzacţii, dintre care circa 17.000 cu locuinţe noi. În segmentul premium, însă, regulile sunt diferite. Pentru proprietăţile din zone precum Herăstrău sau Siseşti, unde preţurile ajung la 8.000-10.000 de euro pe metru pătrat, cumpărătorii nu mai negociază neapărat preţul, ci au aşteptări mai ridicate privind calitatea construcţiei, finisajele şi serviciile oferite. „Location, location, location. Când plăteşti 10.000 de euro pe metru pătrat, ai cu totul alte aşteptări de la dezvoltator”, concluzionează Alexandru Pricop. Deşi profilul cumpărătorului nu s-a schimbat radical, comportamentul acestuia este diferit faţă de cel din urmă cu 15-20 de ani. Potrivit lui Alexandru Pricop, încă din etapa achiziţiei terenului dezvoltatorii trebuie să înţeleagă foarte bine cui se adresează proiectul, pentru că fiecare zonă a Bucureştiului atrage categorii diferite de clienţi. „Cine cumpără astăzi sunt, în mare, aceiaşi oameni care cumpărau şi înainte. Nu s-a schimbat foarte mult tipologia, dar s-a schimbat omul”, spune managing partnerul SVN România Residentialist. Dacă înainte mulţi clienţi erau dispuşi să facă naveta zilnică din Domneşti sau din sudul Capitalei către Pipera, astăzi această situaţie este din ce în ce mai rar întâlnită. „Calitatea vieţii nu înseamnă doar momentul în care eşti acasă. Calitatea vieţii înseamnă întreaga ta zi. Să petreci două ore în maşină nu mai este o opţiune pentru foarte mulţi cumpărători”, explică el. Noua generaţie este mai atentă la timp, la proximitatea faţă de birou şi la accesul la transportul public. În ultimii ani, dezvoltatorii mari au schimbat şi ei standardele pieţei. Dacă în trecut era suficientă construcţia unui bloc într-o zonă periferică, astăzi proiectele trebuie să ofere mai mult decât locuinţe.   

Spaţiile verzi, sălile de sport, zonele de relaxare sau chiar spaţiile de coworking au devenit argumente importante în decizia de cumpărare. „Clienţii sunt mult mai atenţi la ceea ce plătesc, la finisaje, la aspectul exterior şi la facilităţile pe care le primesc”, spune Pricop. În segmentul mass-market, infrastructura şi accesul la transportul public continuă să joace un rol decisiv. Chiar şi proiectele cu preţuri atractive pot întâmpina dificultăţi dacă sunt amplasate în zone fără acces facil către oraş. Un exemplu este cel al caselor noi din localităţi precum Domneşti, unde o locuinţă poate costa între 150.000 şi 180.000 de euro, însă succesul vânzărilor depinde în mare măsură de amplasare şi de conexiunile cu Bucureştiul. „Poţi avea o casă foarte bună şi un preţ atractiv, dar dacă proiectul nu este amplasat unde trebuie, se va vinde greu”, spune reprezentantul SVN România Residentialist. După mai bine de două decenii petrecute în piaţa imobiliară, Alexandru Pricop spune că cea mai importantă lecţie nu ţine nici de preţuri, nici de ciclurile economice, ci de oameni. „Noi nu vindem case, noi vindem emoţie. Cea mai mare lecţie pe care am primit-o este să înţeleg oamenii şi nevoile lor, astfel încât să îi aduc acolo unde îşi doresc cu adevărat să fie”, concluzionează el.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Alexandru Pricop

1. Dacă un cumpărător are astăzi un buget de aproximativ 150.000 de euro, ce opţiuni are?

Este o alegere extraordinar de subiectivă şi personală. Dacă aş avea 20 şi ceva de ani şi un job foarte bun sau poate ajutorul părinţilor, şi aş fi în momentul în care îmi permit să achiziţionez o proprietate de 150.000 de euro, îţi pot da nişte exemple foarte clare. Într-o zonă centrală sau semicentrală, într-un bloc construit în anii ’80, adică după cutremurul din 1977 – pentru că în piaţa imobiliară există un moment de cotitură între blocurile construite înainte şi după 1977 –, pe bulevardul Nicolae Titulescu, care practic se opreşte în Piaţa Victoriei, un apartament de două camere de aproximativ 57 de metri pătraţi se tranzacţionează, nu se cere, la preţuri cuprinse între 140.000 şi 150.000 de euro. Dacă, în schimb, am copii şi trebuie să fac un upgrade sau îmi doresc ceva la curte, mai mare, atunci trebuie să mă îndepărtez de Bucureşti şi este foarte posibil chiar să ies din Bucureşti cu aceşti bani. Dar este un compromis pe care trebuie să-l fac, pentru că nevoia este mai importantă decât orice altceva. Cu 150.000 de euro îţi poţi cumpăra şi un apartament de trei camere într-un cartier mai mărginaş al Bucureştiului sau într-un bloc mai vechi. Dacă ne uităm la bulevardele mari ale Capitalei, unde există şi blocuri construite înainte de 1977, cum sunt zonele Ion Mihalache sau Calea Griviţei, cred că încă mai găsim în jurul acestei sume un apartament de trei camere într-un bloc din anii ’60, dar într-o zonă foarte bine conectată. Sunt opţiuni. Alegerea este una foarte personală.

2. Cât de mult contează astăzi locaţia şi infrastructura atunci când alegi o locuinţă?

Dacă în 2008-2010 aveam clienţi care lucrau în Pipera sau în zona de nord şi îşi cumpărau case în Domneşti, în sud sau în vestul Bucureştiului, lucrul acesta nu se mai întâmplă astăzi. Calitatea vieţii nu înseamnă doar momentul în care eşti acasă. Calitatea vieţii înseamnă întreaga ta zi. Să stai două ore în maşină nu mai este o opţiune pentru foarte mulţi oameni. Generaţia nouă este mult mai atentă la toate aceste aspecte. Îşi doreşte parcuri, facilităţi, săli de sport, chiar şi spaţii de coworking, iar transportul în comun şi infrastructura contează foarte mult. Dacă un proiect nu este amplasat unde trebuie, chiar dacă are un preţ foarte atractiv, se va vinde greu.

3. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor faţă de anii în care piaţa creştea accelerat?

Am observat că este mai greu să scoţi banii din buzunarul omului. Dacă înainte un client lua o decizie în aproximativ o lună şi jumătate, acum vorbim de trei luni. Oamenii vin de mai multe ori la aceeaşi proprietate, vor să se gândească mai mult şi au aşteptări mai mari inclusiv la negocieri. În piaţa revânzărilor, negocierile pot ajunge chiar şi la 10%, iar şi unii dezvoltatori au devenit mai flexibili. Cei care au înţeles că este mai important să aibă un cash-flow pozitiv şi să vândă mai repede au câştigat foarte mult.