Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai selectivi în privinţa proiectelor pe care le lansează, pe fondul costurilor de construcţie ridicate, al finanţării mai scumpe şi al unui ritm de vânzări care s-a temperat după anii record ai pieţei rezidenţiale. Chiar şi în acest context, nordul Capitalei continuă să atragă investiţii importante, iar Pipera rămâne una dintre zonele pe care investitorii şi dezvoltatorii mizează în continuare.

Daniel Tudor, Chief Investment Officer şi cofondator al Hubix, spune că locaţiile bine poziţionate continuă să performeze, chiar dacă piaţa s-a normalizat, iar compania investeşte 20 de milioane de euro într-un nou proiect rezidenţial dezvoltat împreună cu NEXO Development. Proiectul Abito Pipera reprezintă prima investiţie a Hubix în Bucureşti şi include 148 de apartamente, două spaţii comerciale, locuri de parcare, zone verzi, piste de alergare şi biciclete, precum şi facilităţi dedicate comunităţii. Valoarea brută de dezvoltare este estimată la aproximativ 28 de milioane de euro, iar termenul de finalizare este a doua jumătate a anului 2028.

„Este primul nostru proiect în Bucureşti şi credem foarte mult în această zonă. Pipera beneficiază deja de o infrastructură de servicii foarte dezvoltată şi găseşti aici aproape tot ce îţi doreşti pentru viaţa de zi cu zi. În plus, terenurile disponibile sunt din ce în ce mai puţine, ceea ce susţine valoarea investiţiei pe termen lung”, spune Daniel Tudor.

Proiectul este dezvoltat în parteneriat cu NEXO, companie selectată în urma unui proces de licitaţie, după ce partenerul iniţial a decis să se retragă. Potrivit lui Tudor, experienţa echipei şi capacitatea de a coordona atât dezvoltarea, cât şi execuţia au cântărit decisiv în alegerea noului partener. Deşi proiectul a fost anunţat într-o perioadă în care numărul dezvoltărilor noi este redus, Hubix spune că decizia a fost luată pe baza calităţii amplasamentului, nu a ciclului economic. Contractul pentru teren a fost semnat încă din vara anului trecut, iar compania susţine că ar fi mers înainte cu investiţia chiar şi dacă decizia ar fi fost luată în contextul actual. „Zonele bune continuă să atragă clienţi, indiferent de contextul economic. Chiar dacă segmentul cu bugete medii este mai prudent, zona de venituri medii-plus şi mari rămâne foarte activă. Ritmul vânzărilor nu mai este cel excepţional din anii trecuţi, dar este unul sănătos, care permite dezvoltarea proiectelor în condiţii normale”, afirmă Daniel Tudor.

Hubix estimează că ritmul de vânzări din Bucureşti este astăzi cu aproximativ 30-50% mai redus faţă de perioada de vârf, tendinţă care se regăseşte şi în alte oraşe în care compania este prezentă, precum Cluj sau Sibiu. În opinia dezvoltatorului, această evoluţie nu reprezintă însă începutul unei crize, ci o revenire la un ritm sustenabil al pieţei. „Noi o numim o normalizare. Ne obişnuiserăm cu viteze foarte mari de vânzare, iar acum piaţa funcţionează într-un ritm mediu. Băncile sunt mulţumite, proiectele continuă, construcţiile merg înainte. În final, consecvenţa este cea care construieşte încredere”, spune el. În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor, Daniel Tudor nu vede motive pentru o scădere semnificativă, chiar dacă o parte dintre cumpărători aşteaptă o corecţie a pieţei.

Carte de vizită Daniel Tudor

1. Este Chief Investment Officer şi cofondator al Hubix şi fondator al The Concept Group, cu peste 17 ani de experienţă în real estate.

2. A coordonat vânzarea a peste 6.000 de locuinţe, în proiecte cu o valoare cumulată de peste 700 de milioane de euro.

3. Coordonează investiţiile Hubix în Bucureşti, Cluj, Sibiu şi Timişoara şi este implicat în dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale, comerciale şi mixte.

4. Este activ în zona de educaţie imobiliară, prin podcasturi, conferinţe şi proiecte de consultanţă.

El explică faptul că marjele dezvoltatorilor sunt mult mai reduse decât percepţia publică, fiind absorbite în mare parte de costurile terenurilor şi ale construcţiei. „Marjele reale sunt în general între 20% şi 30%. Costurile terenurilor au crescut foarte mult, iar costurile de construcţie au urcat şi ele semnificativ. Dacă piaţa ar scădea puternic, ar însemna de fapt o problemă economică majoră pentru întreaga economie, nu doar pentru dezvoltatori”, explică Tudor. În prezent, apartamentele din Abito Pipera sunt comercializate la preţuri cuprinse între 2.200 şi 2.300 euro/mp util, plus TVA, nivel pe care dezvoltatorul îl consideră apropiat de media actuală a pieţei din nordul Capitalei.

Proiectul este construit conform standardului nZEB şi utilizează pompe de căldură, încălzire în pardoseală, anvelopă performantă şi soluţii orientate către eficienţa energetică. „Am ales materiale de calitate şi un sistem modern de încălzire bazat pe pompe de căldură. Credem că energia electrică va deveni tot mai competitivă pe termen lung, iar eficienţa energetică va conta din ce în ce mai mult pentru cumpărători”, spune Daniel Tudor. Un alt argument pe care compania îl invocă pentru potenţialul zonei este extinderea magistralei M2 către Pipera-Tunari.

Staţia de metrou planificată va fi amplasată în apropierea proiectului, iar dezvoltatorul estimează că această investiţie în infrastructură va influenţa semnificativ valoarea proprietăţilor. „Astăzi preţul proiectului nu include efectul metroului. Dacă infrastructura va fi finalizată, cred că vorbim de o creştere de cel puţin 20% a valorii locuinţelor. Am văzut deja acest fenomen în Drumul Taberei după inaugurarea magistralei de metrou”, afirmă Tudor. Compania estimează că până în primăvara anului viitor va vinde între 45 şi 60 de apartamente, prag necesar pentru activarea finanţării bancare. În paralel, Hubix analizează şi alte investiţii, inclusiv un retail park în apropierea Bucureştiului şi un nou proiect rezidenţial în nordul Capitalei. „Suntem mai selectivi decât în trecut, dar piaţa merge înainte. Oamenii au nevoie de locuinţe noi şi de proiecte construite la standarde moderne. Cred că dezvoltările de calitate vor continua să atragă cumpărători, chiar şi într-o perioadă mai prudentă”, concluzionează Daniel Tudor.   

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Daniel Tudor

1. De ce aţi ales să investiţi în Pipera într-o perioadă în care se lansează puţine proiecte noi?

Proiectul era deja în pregătire încă din anul trecut, însă chiar dacă ar fi trebuit să luăm decizia acum, am fi făcut acelaşi lucru. Credem foarte mult în locaţiile bune. Pipera este una dintre cele mai dinamice zone ale Capitalei, cu servicii, infrastructură şi cerere constantă. Zonele bune continuă să atragă cumpărători chiar şi într-un context economic mai dificil.

2. De ce nu vă aşteptaţi la scăderi importante ale preţurilor?

Pentru că marjele dezvoltatorilor nu sunt atât de mari pe cât se crede. Costurile terenurilor şi ale construcţiei au crescut foarte mult, iar pentru ca un proiect să fie sustenabil trebuie să existe un profit care să justifice investiţia şi riscurile asumate. O scădere importantă a preţurilor ar însemna, de fapt, o problemă serioasă pentru întreaga economie.

3. Ce impact va avea extinderea metroului asupra proiectului Abito Pipera?

Cred că va fi unul foarte important. Astăzi proiectul este vândut la preţurile actuale, fără ca metroul să fie funcţional. Când infrastructura va fi gata, diferenţa de valoare faţă de alte zone din nordul Capitalei se va reduce, iar locuinţele din această zonă ar putea valora cu cel puţin 20% mai mult.