Cele mai mari patru centre universitare din România – Bucureşti, Cluj-Napoca, Iaşi şi Timişoara – reunesc peste 361.000 de studenţi, dar dispun de numai aproximativ 80.000 de locuri în cămine, dintre care doar 6% sunt oferite de operatori privaţi. Pentru cei care nu reuşesc să obţină un loc în cămin, alternativa este piaţa chiriilor, unde o garsonieră poate costa, în Bucureşti, de câteva ori mai mult decât un loc într-un cămin public. Cine ar putea acoperi acest deficit şi cât de atractivă este piaţa locuinţelor pentru studenţi şi pentru investitori?

Un student care începe facultatea într-unul dintre cele mai mari centre universitare din România are mai multe variante de cazare, dar locul în cămin rămâne o resursă limitată. Bucureştiul, Cluj-Napoca, Iaşiul şi Timişoara reunesc peste 361.000 de studenţi şi oferă, împreună, aproximativ 80.000 de locuri în cămine publice şi private. Rezultă un loc la circa 4,5 studenţi, potrivit unei analize a Cushman & Wakefield Echinox. „Ai toate şansele să ajungi la cămin, mai ales în primul an”, spune Vlad Săftoiu, Head of Research în cadrul companiei, într-o ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Din anul al doilea însă, găsirea unui loc poate deveni mai dificilă, iar studenţii trebuie să aleagă între căminele disponibile şi piaţa chiriilor. Cele patru oraşe concentrează aproximativ 62% dintre studenţii României, astfel că presiunea asupra ofertei de cazare este mare. Pentru cei care obţin un loc, căminul public rămâne varianta cu cel mai mic cost dintre cele analizate în emisiune. Vlad Săftoiu indică tarife care pornesc, în general, de la 40–50 de euro pe lună de persoană şi ajung la aproximativ 70–80 de euro, în funcţie de tipul camerei şi de numărul celor care o împart. Preţul este însă numai o parte a deciziei. Multe dintre căminele publice au fost construite între sfârşitul anilor 1950 şi începutul anilor 1980, iar unele nu au trecut prin renovări importante. Există şi clădiri modernizate, precizează Vlad Săftoiu, dar nevoia de investiţii rămâne mare. Pentru student, diferenţa se vede în spaţiul disponibil, în dotări şi în condiţiile de zi cu zi. Căminele private au apărut ca alternativă, însă reprezintă deocamdată doar aproximativ 6% din locurile analizate de Cushman & Wakefield Echinox. Oferta este şi puternic concentrată: potrivit lui Vlad Săftoiu, circa 90% dintre locurile private identificate în cele patru centre universitare se află în Bucureşti. Aceste proiecte sunt, în general, mai noi decât căminele publice. Pot oferi camere sau apartamente împărţite de mai puţini studenţi, baie proprie, spaţiu pentru gătit şi servicii de administrare ori curăţenie. Costul urcă în consecinţă: de la puţin peste 100 de euro la 270–300 de euro pe lună de persoană, conform intervalelor prezentate de invitat.

De ce nu s-a dezvoltat mai repede această piaţă? Vlad Săftoiu spune că proiectele private existente au fost construite în principal de investitori locali. Fondurile mari care investesc în locuinţe pentru studenţi au o prezenţă mult mai puternică în vestul Europei, unde produsul are deja o istorie îndelungată, iar clădirile şi portofoliile se tranzacţionează regulat. În România, segmentul este încă la început, deşi numărul de studenţi din marile oraşe îi oferă, în opinia sa, potenţial de creştere. Până când oferta de cămine va creşte, mulţi studenţi se îndreaptă spre apartamentele închiriate. În Bucureşti, o garsonieră poate costa de la 250–300 de euro pe lună şi poate depăşi 500–600 de euro, în funcţie de amplasare şi dotări, spune Vlad Săftoiu. Un apartament cu trei camere într-o zonă centrală sau semicentrală poate ajunge la 750–800 de euro ori chiar la 1.000 de euro pe lună. Împărţirea chiriei între colegi reduce costul individual, dar nu rezolvă pentru toţi problema accesibilităţii. Locaţia cântăreşte mult în alegerea unei locuinţe. Un student care are cursuri zilnic şi, eventual, lucrează în paralel are nevoie de o legătură rapidă cu facultatea. Din acest motiv, un cămin privat nu trebuie neapărat construit lângă universitate, arată Vlad Săftoiu. Accesul bun la metrou, tramvai sau alte mijloace de transport poate face viabil şi un amplasament aflat mai departe de centru. O altă posibilitate analizată de investitori este reconversia unor clădiri existente în spaţii de cazare. Invitatul se aşteaptă atât la continuarea renovării unor cămine publice, inclusiv prin programe cu finanţare guvernamentală sau europeană, cât şi la dezvoltarea treptată a ofertei private. Nu propune însă o pondere ideală între cele două. Pentru el, prima întrebare este ce condiţii vor găsi studenţii în spaţiile disponibile. Nici schimbarea nu va fi rapidă. Vlad Săftoiu estimează că apropierea de pieţele universitare mature din vestul Europei trebuie gândită în decenii, nu în câţiva ani. Între timp, diferenţa dintre numărul studenţilor şi cel al locurilor în cămine continuă să fie acoperită, în mare parte, de piaţa chiriilor şi de bugetele familiilor.    

Carte de vizită:

1. Vlad Săftoiu este Head of Research în cadrul Cushman & Wakefield Echinox din ianuarie 2022. Lucrează în companie din septembrie 2017, când a intrat pe poziţia de Junior Researcher, iar între martie 2019 şi ianuarie 2022 a fost Research Analyst.

2. În activitatea de cercetare, a realizat studii de piaţă şi de fezabilitate pentru sectoare precum birouri, retail, spaţii industriale, hoteluri şi rezidenţial. A participat şi la elaborarea analizelor periodice privind piaţa imobiliară din România.

3. A absolvit Relaţii Internaţionale la University of Essex, în 2014, şi a obţinut un master în Securitate Internaţională la University of Warwick, în 2015.

Sursa: profilul său LinkedIn

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vlad Săftoiu:

1. Cât îl costă pe un student să locuiască într-un cămin?
În căminele publice din marile centre universitare, tarifele pornesc, în general, de la 40–50 de euro pe lună de persoană şi pot ajunge la 70–80 de euro, în funcţie de cameră şi de numărul celor care o împart. În căminele private, preţurile încep de la puţin peste 100 de euro şi pot urca spre 270–300 de euro pe lună de persoană. Acolo plăteşti mai mult, dar ai, de regulă, o clădire mai nouă, mai mult spaţiu şi servicii pe care nu le găseşti în majoritatea căminelor publice.

2. De ce nu sunt mai multe cămine private în România?
Este un segment încă la început. Căminele private pe care le avem au fost dezvoltate în principal de investitori locali. Marile fonduri specializate au investit până acum mai ales în pieţele mature din vestul Europei. Eu cred însă că există potenţial şi în România, inclusiv în afara Bucureştiului: avem centre universitare cu mulţi studenţi, iar puterea de cumpărare a crescut faţă de acum 10–15 ani. Mă aştept ca, în următorii ani, astfel de investitori să se uite mai atent la piaţa noastră.

3. Poate un cămin privat să fie construit şi departe de centrul oraşului?
Da, dacă are legături bune de transport cu universităţile. Unele dintre cele mai importante cămine private din Bucureşti nu sunt în zone centrale, dar studenţii pot ajunge relativ uşor de acolo la facultate. Pentru un astfel de proiect, apropierea de metrou, tramvai sau alte mijloace de transport contează foarte mult. Investitorii se pot uita şi la clădiri existente care ar putea fi transformate în spaţii de cazare, inclusiv la imobile de birouri cu un grad redus de ocupare.

Unde vor locui studenţii pe care nu îi primesc căminele?

Ideile principale din discuţia cu Vlad Săftoiu:

1. În cele mai mari patru centre universitare ale ţării există, în medie, un loc în cămin la aproximativ
4,5 studenţi. Oferta publică şi privată însumează circa 80.000 de locuri pentru peste 361.000 de studenţi.

2. Un loc în cămin poate fi mai uşor de obţinut în primul an de facultate, dar cazarea devine adesea mai dificilă din anul al doilea, spune Vlad Săftoiu.

3. Căminele publice sunt cea mai accesibilă opţiune dintre cele discutate în interviu: tarifele indicate sunt, în general, de aproximativ 40–80 de euro pe lună de persoană.

4. Căminele private costă de la puţin peste 100 de euro până spre 300 de euro pe lună de persoană. Ele oferă, de regulă, clădiri mai noi, mai mult spaţiu şi servicii precum administrarea şi curăţenia.

5. Oferta privată reprezintă doar aproximativ 6% din totalul locurilor în cămine analizate, iar circa 90% dintre aceste locuri private sunt în Bucureşti.

6. Multe cămine publice au fost construite între sfârşitul anilor 1950 şi începutul anilor 1980. Unele au fost modernizate, însă alte clădiri au în continuare nevoie de investiţii importante.

7. Pentru studenţii care nu obţin un loc în cămin, închirierea unei locuinţe aduce costuri considerabil mai mari. O garsonieră în Bucureşti poate porni de la 250–300 de euro pe lună şi poate depăşi 500–
600 de euro, în funcţie de zonă şi de dotări.

8. Un apartament cu trei camere într-o zonă centrală sau semicentrală a Capitalei poate costa aproximativ 750–800 de euro pe lună sau chiar 1.000 de euro, potrivit exemplelor oferite de Vlad Săftoiu. Împărţirea chiriei între colegi rămâne o soluţie pentru o parte dintre studenţi.

9. Amplasarea unui cămin privat trebuie judecată şi după timpul de deplasare până la universităţi. Accesul la metrou, tramvai sau alte mijloace de transport poate compensa distanţa faţă de centru.

10. Vlad Săftoiu se aşteaptă ca oferta privată să crească, dar nu indică un procent ideal pentru aceasta. Apropierea de pieţele universitare mature din vestul Europei ar necesita, în opinia sa, decenii.