Hercesa România dezvoltă în Bucureşti proiecte care ar urma să însumeze aproape 6.000 de locuinţe. În contextul în care cumpărătorii urmăresc atent preţurile, Romeo Ghica, managerul de operaţiuni al companiei, spune că miza pentru dezvoltatori este să poată explica ce oferă în schimbul unui cost mai mare: de la calitatea apartamentului până la spaţiile comune şi legătura proiectului cu oraşul.

Un apartament poate fi bine construit şi totuşi să nu ofere o experienţă bună de locuire dacă proiectul din care face parte nu este conectat la oraş. Pentru Romeo Ghica, manager de operaţiuni în cadrul Hercesa România, discuţia despre calitate începe în locuinţă, dar continuă dincolo de ea: în spaţiile comune, în serviciile disponibile şi în relaţia dintre noul cartier şi infrastructura existentă. „Nu este vorba doar de produs sau doar de calitatea produsului în sine, ci este vorba de implantarea corectă a dezvoltărilor într-o anumită zonă, integrarea lor [...] în interiorul oraşului”, spune el în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Colaborarea cu autorităţile şi dotările din interiorul proiectelor pot contribui, în opinia sa, decisiv la calitatea locuirii.

Hercesa, companie spaniolă intrată pe piaţa românească în 2004, are în dezvoltare două proiecte rezidenţiale în Bucureşti. Vivenda Residencias, în sectorul 2, cu aproximativ 1.400 de unităţi, se apropie de finalizare. Stellaris, în sectorul 6, este la început: proiectul este gândit să ajungă la circa 4.500 de locuinţe, iar primele 500 sunt în execuţie, potrivit lui Romeo Ghica.

Calendarul acestor dezvoltări depinde însă de ritmul în care cumpărătorii decid să achiziţioneze locuinţe. Compania a ales să împartă proiectele în etape, pentru a nu construi volume mari înainte de a vedea cum se schimbă cererea. „Am decis să segmentăm foarte, foarte mult dezvoltarea, din dorinţa de a fi foarte aproape de necesităţile clientului”, explică managerul. Această flexibilitate devine importantă într-o perioadă în care dezvoltatorii trebuie să răspundă atât schimbărilor fiscale şi legislative, cât şi unor aşteptări mai mari privind locuinţele. Întrebat care este principala provocare pentru un dezvoltator în a doua jumătate a anului 2026, Romeo Ghica răspunde într-un singur cuvânt: predictibilitatea, mai precis lipsa ei. În opinia sa, dezbaterea despre regulile de construire riscă să rămână concentrată pe densitate şi pe procedurile de autorizare. Or, pentru locuitori contează şi felul în care un proiect este aşezat în oraş: dacă au acces la transport, servicii şi spaţii comune şi dacă infrastructura din jur poate susţine noua dezvoltare. Traficul este una dintre consecinţele cele mai vizibile ale deciziilor luate separat.

Romeo Ghica spune că planificarea unui oraş are nevoie de specialişti din mai multe domenii şi de coordonare între dezvoltatori şi autorităţi. El aduce în discuţie şi o idee care poate părea contraintuitivă pentru Bucureşti: disponibilitatea locurilor de parcare influenţează alegerea de a folosi maşina personală. Dacă şoferii ştiu că pot parca aproape oriunde, au mai puţine motive să aleagă transportul public, argumentează el. Din perspectiva Hercesa, încetinirea numărului de tranzacţii discutată la nivelul pieţei nu s-a tradus într-o problemă de vânzări pentru proiectele companiei, afirmă Ghica. El pune această evoluţie pe seama dezvoltării în etape şi a faptului că Hercesa are intern echipe pentru proiectare, coordonarea lucrărilor, vânzări şi servicii după vânzare. Compania nu a comunicat în interviu cifre privind numărul locuinţelor vândute. Cumpărătorii pe care îi urmăreşte Hercesa sunt în principal cei care vor locui în apartamente, mai ales familiile tinere.

Potrivit managerului, aceştia nu caută exclusiv cel mai mic preţ. Vor să înţeleagă şi diferenţa dintre locuinţele pe care le compară: ce dotări au, ce oferă proiectul în ansamblu şi pentru ce anume plătesc mai mult. „Problemele apar în momentul când există doar creşteri de preţ şi nu există nicio justificare”, spune Romeo Ghica. În schimb, consideră el, un cost mai mare poate fi acceptat dacă beneficiile sunt vizibile şi explicate transparent. Este şi motivul pentru care ar prefera ca discuţia despre preţurile viitoare să fie legată de evoluţia calităţii locuinţelor. Managerul nu anticipează o scădere a preţurilor apartamentelor din Bucureşti în viitorul apropiat. Îşi argumentează opinia prin presiunea asupra costurilor cu forţa de muncă şi materialele şi prin cerinţa de a folosi soluţii mai sustenabile. Perspectiva sa vine din partea unui dezvoltator activ pe piaţă; interviul nu oferă date suficiente pentru a stabili cum vor evolua preţurile tuturor locuinţelor din Capitală. Pentru Hercesa, planul pe termen mediu este deschiderea anuală a unor noi etape în proiectele existente, cu aproximativ 200–250 de unităţi lansate pe an, potrivit lui Romeo Ghica. Compania intenţionează să dezvolte şi un proiect rezidenţial premium de 24 de apartamente. În paralel, caută oportunităţi pentru reabilitarea unei clădiri istorice, după experienţa cu Hotelul Cişmigiu. Dezvoltarea unor proiecte tot mai mari face însă ca întrebarea despre locuinţa potrivită să nu mai poată primi un răspuns limitat la suprafaţă, compartimentare şi preţ. Pentru cumpărător contează şi ce găseşte după ce iese din clădire. Iar acea parte a experienţei de locuire depinde, în bună măsură, de cât de bine reuşesc dezvoltatorul şi oraşul să lucreze împreună. 

Carte de vizită Romeo Ghica, manager de operaţiuni, Hercesa România:

1. Romeo Ghica este manager de operaţiuni în cadrul Hercesa România. Compania spaniolă este prezentă pe piaţa locală din 2004 şi dezvoltă proiecte rezidenţiale, dar are şi investiţii în alte segmente, inclusiv în sectorul hotelier.

2. Hercesa dezvoltă în Bucureşti două proiecte rezidenţiale: Vivenda Residencias, în sectorul 2, şi Stellaris, în sectorul 6. Primul este un proiect de circa 1.400 de locuinţe, apropiat de finalizare. Stellaris este la începutul dezvoltării, are planificate aproximativ 4.500 de unităţi, dintre care primele 500 sunt în execuţie. Sursa: declaraţiile lui Romeo Ghica în cadrul emisiunii.

3. Compania îşi propune să lanseze anual noi etape ale proiectelor existente, însumând aproximativ 200–250 de locuinţe. Printre planurile sale se află şi un proiect rezidenţial premium de 24 de apartamente, precum şi identificarea unei clădiri istorice pentru reabilitare. Sursa: declaraţiile lui Romeo Ghica în cadrul emisiunii.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Romeo Ghica, manager de operaţiuni, Hercesa România

1. Care este cea mai mare dificultate pentru un dezvoltator rezidenţial în a doua jumătate a anului 2026?
Lipsa predictibilităţii. Schimbările legislative şi fiscale ne obligă să ne ajustăm permanent proiectele, în timp ce se schimbă şi aşteptările cumpărătorilor. Noi am ales să dezvoltăm în etape mai mici, ca să putem rămâne aproape de nevoile clienţilor şi să adaptăm proiectele pe parcurs.

2. Pot să scadă preţurile locuinţelor din Bucureşti?

Mi-e greu să cred că vom vedea o scădere a preţurilor în viitorul apropiat. Există presiune pe costurile cu forţa de muncă şi materialele, iar cerinţele privind calitatea locuinţelor cresc. Cred însă că orice creştere de preţ trebuie justificată: cumpărătorul trebuie să poată vedea ce primeşte în plus, atât în apartament, cât şi în proiect.

3. Ce urmează pentru Hercesa România?

Ne propunem să deschidem în fiecare an o nouă etapă în proiectele pe care le dezvoltăm, ceea ce înseamnă aproximativ 200–250 de locuinţe lansate anual. Vrem să realizăm şi un proiect rezidenţial premium, de 24 de apartamente. În acelaşi timp, ne interesează în continuare reabilitarea clădirilor istorice.

Calitatea locuirii nu se opreşte la uşa apartamentului

Ideile principale din discuţia cu Romeo Ghica:

1. Hercesa dezvoltă Vivenda Residencias şi Stellaris, două proiecte aflate în etape diferite: unul aproape de finalizare, celălalt la începutul construcţiei.

2. Compania îşi împarte dezvoltările în etape mai mici pentru a putea adapta mai uşor produsul la cererea cumpărătorilor.

3. Romeo Ghica consideră lipsa predictibilităţii principala provocare a dezvoltatorilor în a doua jumătate a anului 2026.

4. În opinia sa, calitatea locuirii depinde şi de integrarea proiectului în oraş, de acces, servicii şi spaţiile comune, nu doar de dotările apartamentului.

5. Reprezentantul Hercesa susţine că vânzările companiei nu au urmat încetinirea tranzacţiilor observată la nivelul pieţei. Nu a comunicat însă un volum de vânzări pentru proiectele sale.

6. Clienţii principali ai companiei sunt utilizatorii finali, în special familiile tinere; cumpărătorii interesaţi de investiţii reprezintă o parte mai mică a cererii, potrivit lui Romeo Ghica.

7. Pentru cumpărători, preţul rămâne important, dar contează şi ce primesc în schimbul lui. Ghica spune că o creştere este mai uşor acceptată când beneficiile sunt concrete şi comunicate transparent.

8. El nu se aşteaptă la o scădere a preţurilor locuinţelor din Bucureşti în viitorul apropiat, invocând costurile cu forţa de muncă şi materialele.

9. Dezvoltările rezidenţiale de amploare au nevoie de colaborarea cu autorităţile pentru infrastructură şi pentru integrarea proiectelor în oraş, afirmă reprezentantul Hercesa.

10. Pe termen mediu, compania vizează lansarea a circa 200–250 de locuinţe anual şi pregăteşte un proiect premium de 24 de apartamente.