O locuinţă se poate schimba de zeci de ori după ce este cumpărată, dar lumina, orientarea, proporţiile camerelor sau distanţa faţă de clădirea vecină rămân. Pentru Elena Ştefănescu, arhitect şi cofondatoARE a Studio AE, tocmai aceste decizii luate pe hârtie, cu mult înainte de şantier, ajung să facă diferenţa în felul în care locuim.

Aş schimba puţin perspectiva, de la cantitativ către calitate şi către respectarea regulilor. Să construim mai puţin şi mai calitativ, decât să densificăm foarte mult. Să nu construim neapărat la coeficienţi maximi, ci la calitatea maximă pe care o putem oferi celor care vor locui acolo”, spune Elena Ştefănescu, arhitect şi cofondatoare a Studio AE, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Este o schimbare de perspectivă care începe înainte ca primul utilaj să intre pe şantier. Costurile, termenele şi presiunea pentru dezvoltare se întâlnesc în acelaşi proiect, iar arhitectul vede unele dintre probleme cu ani înainte ca acestea să devină vizibile cumpărătorului.

Un proiect mai amplu ajunge să fie construit în doi-trei ani de la primele discuţii, iar chiar şi în cazul unei clădiri de dimensiuni mai reduse ciclul format din autorizare, organizarea constructorului şi execuţie poate ajunge la cel puţin trei ani.

Tocmai de aceea, spune Elena Ştefănescu, arhitecţii se află printre primii care simt schimbările de apetit din piaţă.

Studio AE a resimţit încă de anul trecut o cerere mai redusă în zona rezidenţială şi mai puţin apetit pentru risc din partea dezvoltatorilor, iar răspunsul companiei a fost diversificarea portofoliului. Biroul lucrează în prezent la proiecte rezidenţiale, dar şi la proiecte publice, showroomuri, proiecte din zona industrială şi de energie şi parcuri fotovoltaice. O şcoală proiectată anterior de echipă a intrat anul acesta în şantier după obţinerea finanţării, iar compania vrea să îşi extindă în următorii ani prezenţa în zona proiectelor publice, în special educaţionale. Una dintre direcţiile dezvoltate în ultimii ani este cea a caselor pasive, locuinţe pentru care diferenţa nu este dată de simpla instalare a unor panouri fotovoltaice sau a unei pompe de căldură, ci de felul în care este gândită întreaga clădire. Termoizolaţia, performanţa ferestrelor, eliminarea punţilor termice, ventilaţia cu recuperare de căldură şi utilizarea aportului solar fac parte din aceeaşi ecuaţie.

„O casă pasivă urmăreşte legile fizicii şi modul în care construim astfel încât să reducem resursele necesare în viitor pentru încălzire şi răcire”, explică Elena Ştefănescu. Investiţia este mai ridicată la început, în special din cauza materialelor certificate şi a cerinţelor de execuţie. Estimarea sa este de aproximativ 25-30% în plus faţă de o construcţie convenţională, însă diferenţa trebuie pusă în balanţă cu costurile de utilizare pe termen lung. Standardul urmăreşte o reducere de până la 90% a consumului de energie faţă de o casă convenţională construită înainte de perioada 2010-2015, spune arhitecta. Într-unul dintre proiectele realizate de Studio AE, proprietarii unei case pasive au ajuns, potrivit acesteia, să plătească doar câteva sute de lei pentru încălzire pe parcursul unei ierni, iar într-una dintre veri nu au avut nevoie de aer condiţionat. Diferenţa dintre o casă eficientă şi una care doar adaugă tehnologii eficiente unei construcţii prost gândite poate fi explicată foarte simplu.

„E ca şi cum ne-am îmbrăca foarte gros iarna, dar am fi încălţaţi în sandale şi n-am avea căciulă. Este important să gândim casa la nivelul întregii anvelope şi apoi instalaţiile să compenseze diferenţa necesară.Dacă «îmbrăcăm» casa bine, avem nevoie de mai puţină energie pentru a o încălzi şi se supraîncălzeşte mai puţin vara”, explică Elena Ştefănescu. Problema este că o parte dintre aceste decizii nu mai pot fi corectate uşor după finalizarea clădirii. Un finisaj, mobilierul sau culoarea unui perete pot fi schimbate. Orientarea casei, accesul, raportarea la clădirile din jur, distanţele sau gabaritul sunt însă decizii care rămân. „Este mult mai greu să repari decât să construieşti bine de la zero. Când construim de la zero este foarte important să fim responsabili, să gândim de mai multe ori şi să trasăm o singură dată”, spune ea. Aceeaşi logică se aplică şi apartamentelor, unde calitatea locuirii nu poate fi redusă la numărul de metri pătraţi înscris în anunţul de vânzare. Primul element pe care Elena Ştefănescu îl urmăreşte atunci când analizează o locuinţă este lumina naturală şi orientarea: cât soare intră în apartament, cât de mari sunt ferestrele şi dacă locuinţa primeşte suficientă lumină inclusiv în perioada anului în care zilele sunt cele mai scurte. Urmează circulaţiile interioare şi posibilitatea de mobilare, astfel încât un apartament care pare generos gol să nu devină sufocant după introducerea mobilierului. Un al treilea criteriu este înălţimea spaţiului. „Calitatea locuirii rezultă din micile detalii cotidiene”, spune arhitecta. O bucătărie în care oamenii se pot mişca fără să se ridice de la masă pentru a-i face loc altcuiva, un hol în care există spaţiu pentru haine, suficiente zone de depozitare sau camere ale căror proporţii permit o mobilare firească sunt detalii care pot părea secundare la vizionare, dar care sunt repetate zilnic ani la rând după cumpărarea locuinţei. În acest context, suprafaţa mai mare nu înseamnă automat şi o locuinţă mai bună. În alegerea unui apartament, metrul pătrat trebuie pus alături de amplasare, distanţa faţă de locul de muncă, accesul la transport public, şcoli, parcuri, magazine şi celelalte puncte care compun traseele cotidiene ale unei familii. „Pe de o parte ne uităm la metri pătraţi interiori, la suprafeţe, dar este important să realizăm că din locuire face parte şi spaţiul exterior locuinţei şi contextul”, spune Elena Ştefănescu.

Există şi un prag sub care discuţia nu mai ţine doar de preferinţele cumpărătorului. Legea locuinţei stabileşte suprafeţe minimale pentru diferitele tipuri de apartamente şi include cerinţe privind inclusiv spaţiile de depozitare. Pentru un apartament cu două camere, de exemplu, suprafaţa utilă minimă prevăzută este de 52 mp. Elena Ştefănescu recomandă cumpărătorilor să consulte aceste prevederi atunci când analizează o locuinţă nouă şi subliniază că standardele nu sunt opţionale. „Legea locuinţei vine să reglementeze suprafeţele, iar acestea sunt legate şi de volumul de aer de care avem nevoie, de lumina naturală din interior şi de dimensiunea ferestrelor. Nu sunt opţionale aceste principii”, spune ea. Presiunea asupra calităţii începe însă încă din etapa de proiectare. Elena Ştefănescu spune că în România se construieşte mult şi repede, iar timpul alocat analizei diferitelor soluţii este uneori comprimat tocmai într-o etapă în care modificările costă cel mai puţin. „Din păcate, se construieşte foarte mult, foarte repede şi de multe ori se sar etape de proiectare, de gândire, de răzgândire. Pentru a obţine o calitate mai bună a construcţiilor este nevoie de mai mult timp în etapa de proiectare şi de gândire, tocmai pentru a analiza comparativ diverse soluţii”, explică arhitecta. Timpul devine cu atât mai important cu cât bugetul stabilit astăzi trebuie să rămână relevant peste doi sau trei ani, atunci când proiectul ajunge efectiv în execuţie. Iar aceasta este una dintre cele mai dificile ecuaţii pentru dezvoltatori şi beneficiari.

Pentru o clădire nouă, Elena Ştefănescu indică un buget pentru diverse şi neprevăzute de circa 10%, în timp ce în cazul intervenţiilor asupra clădirilor existente acesta poate ajunge spre 20%, deoarece în timpul lucrărilor pot apărea probleme imposibil de identificat înainte de desfaceri. Peste acest buffer se adaugă riscul variaţiei preţurilor. În cazul proiectelor publice, spune ea, devizele includ şi un provizion destinat variaţiilor generate de inflaţie şi de preţurile materialelor de construcţii, pe care îl plasează în zona de 20-25%. Adunate, aceste elemente pot duce necesarul de rezervă bugetară spre 35% pentru un proiect care trebuie să traverseze mai mulţi ani între desen şi execuţie. „Vorbim de undeva spre 35% buget de rezervă pentru cei care construiesc, astfel încât, în momentul în care ajung în etapa de şantier, să fie pregătiţi şi pentru variaţiile care apar între momentul proiectării şi momentul execuţiei”, spune Elena Ştefănescu. Pentru Studio AE, încetinirea resimţită în rezidenţial a însemnat şi o repoziţionare. Compania a diversificat proiectele şi vrea să îşi consolideze echipa internă şi reţeaua de colaboratori – de la ingineri de structură şi instalaţii până la experţi pentru specializări punctuale – pentru a putea participa ulterior la licitaţii pentru proiecte publice mai mari. Zona educaţională este una dintre direcţiile pe care Elena Ştefănescu spune că vrea să le dezvolte. Dincolo de businessul propriu, discuţia despre următorii ani revine însă la felul în care România construieşte. Pentru arhitectă, punctul de plecare nu este neapărat o nouă tehnologie sau un nou material, ci respectarea regulilor deja existente şi a unor principii de proiectare care nu pot fi întotdeauna transformate într-un tabel de indicatori. Rampe care pot fi utilizate în realitate, distanţe corecte între blocuri, intimitate, lumină, infrastructură şi o densitate care nu sacrifică locuirea sunt câteva dintre exemple. „Legislaţia există. Din păcate, nu este întotdeauna respectată în sensul în care a fost ea gândită. Şi apoi este bunul simţ, care este cel mai greu de reglementat”, spune Elena Ştefănescu.    

Carte de vizită:

1. Elena Ştefănescu este arhitect şi cofondatoare a Studio AE. A studiat şi a practicat arhitectura la Paris, iar în 2020 a absolvit programul EMBA al Wien University. Anterior a făcut parte din echipele de expansiune ale mai multor companii internaţionale care au dezvoltat zeci de proiecte în România;

2. Studio AE a fost fondat în Bucureşti în 2013 de Elena şi Andrei Ştefănescu, după ce cei doi au câştigat mai multe competiţii de design, arhitectură şi urbanism. Potrivit prezentării de pe site-ul companiei, echipa internă este formată din şapte arhitecţi şi un assistant manager, iar împreună cu specialiştii externi – arhitecţi urbanişti, ingineri de rezistenţă, topometrişti, ingineri de instalaţii, verificatori şi experţi – echipa extinsă depăşeşte 20 de specialişti;

3. Biroul lucrează în zona rezidenţială, publică, comercială, industrială şi de energie. În interviul ZF Real Estate by Storia, Elena Ştefănescu a indicat pentru 2025 o cifră de afaceri de aproximativ 200.000 de euro, precizând că valoarea este aproximativă.

Ce face o locuinţă bună? 

Ideile principale din discuţia cu Elena Ştefănescu, cofondatoare, Studio AE:

1. O casă pasivă presupune o investiţie iniţială cu aproximativ 25-30% mai mare decât o construcţie convenţională, dar poate reduce consumul de energie cu până la 90% faţă de o casă construită înainte de 2010-2015;

2. Panourile fotovoltaice sau pompa de căldură nu transformă automat o locuinţă într-o casă pasivă. Contează întreaga construcţie: termoizolaţia, ferestrele, eliminarea punţilor termice, ventilaţia cu recuperare de căldură şi orientarea;

3. La alegerea unui apartament, Elena Ştefănescu se uită în primul rând la lumină şi orientare, apoi la circulaţiile interioare şi posibilitatea de mobilare, dar şi la înălţimea spaţiului;

4. Mai mulţi metri pătraţi nu înseamnă automat o locuinţă mai bună. Proporţiile camerelor, spaţiile de depozitare şi felul în care poate fi folosită locuinţa zi de zi sunt la fel de importante;

5. Locuirea nu se termină la uşa apartamentului. Accesul la transport public, şcoli, parcuri, magazine şi distanţa faţă de locul de muncă fac parte din ecuaţia alegerii unei locuinţe;

6. Pentru un apartament cu două camere, Legea locuinţei prevede o suprafaţă utilă minimă de 52 mp. Cerinţele legale privind suprafeţele, lumina naturală şi spaţiile de depozitare nu sunt opţionale;

7. Unele dintre cele mai importante decizii nu mai pot fi reparate după construcţie: orientarea, accesul, distanţele faţă de alte clădiri şi raportarea la context trebuie gândite din etapa de proiectare;

8. Un proiect poate avea nevoie de ani pentru a trece de la primele schiţe la finalizarea construcţiei. Pentru cei care construiesc, Elena Ştefănescu indică un necesar de rezervă bugetară care poate ajunge spre 35%, luând în calcul neprevăzutele şi variaţiile de preţ;

9. Arhitecţii resimt schimbările pieţei înainte ca acestea să se vadă în livrări. Studio AE a observat încă de anul trecut o cerere mai redusă în rezidenţial şi un apetit mai mic pentru risc din partea dezvoltatorilor;

10. „Calitatea locuirii rezultă din micile detalii cotidiene”, spune Elena Ştefănescu: de la posibilitatea de a te mişca firesc într-o bucătărie până la lumină, intimitate şi distanţa corectă dintre clădiri.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Elena Ştefănescu, arhitectă şi cofondatoare, Studio AE:

1. Cu cât este mai scumpă construirea unei case pasive şi ce economie poate aduce?
Elena Ştefănescu estimează un cost iniţial cu aproximativ 25-30% mai mare, în principal din cauza materialelor certificate şi a cerinţelor de proiectare şi execuţie. În schimb, standardul de casă pasivă urmăreşte reducerea consumului de energie cu până la 90% faţă de o locuinţă convenţională mai veche.

2. La ce ar trebui să se uite un cumpărător când vizionează un apartament?
Nu doar la suprafaţă şi finisaje. Lumina naturală şi orientarea, dimensiunea ferestrelor, circulaţiile, posibilitatea reală de mobilare, spaţiile de depozitare şi înălţimea camerelor sunt criterii importante. La acestea se adaugă contextul exterior: transportul public, şcolile, parcurile, magazinele şi distanţa faţă de locul de muncă.

3. Ce buget de rezervă ar trebui luat în calcul înaintea unui proiect de construcţii?
Pentru construcţiile noi, bugetul pentru diverse şi neprevăzute este indicat de Elena Ştefănescu la circa 10%, iar pentru clădirile existente poate urca spre 20%. Dacă este luat în calcul şi un provizion pentru variaţiile generate de inflaţie şi preţurile materialelor pe durata proiectului, rezerva totală poate ajunge, în estimarea sa, spre 35%.