NEPI Rockcastle continuă să crească, dar schimbă treptat definiţia expansiunii. Pentru grupul care deţine 60 de proprietăţi în Europa Centrală şi de Est, miza nu mai este simpla adăugare de metri pătraţi, ci direcţionarea capitalului către proiecte care pot rămâne relevante peste zece sau douăzeci de ani. Cum se vede această schimbare din perspectiva Elizei Predoiu, directorul financiar al companiei, şi ce spune ea despre următoarea etapă a retailului românesc?„Creşterea sustenabilă nu vine dintr-un singur motor, ci din capacitatea de a face mai multe lucruri bine şi în mod consecvent. Înseamnă să avem active foarte bune, chiriaşi performanţi, să ne înţelegem consumatorii şi să fim în pas cu ei, dar şi să păstrăm disciplina operaţională şi financiară”, spune Eliza Predoiu, CFO al NEPI Rockcastle. În prima jumătate a anului 2026, venitul operaţional net al grupului, incluzând activitatea de energie, a crescut cu 3,8%, la 318 milioane de euro. În acelaşi timp, vânzările chiriaşilor au avansat cu 2,7% în termeni comparabili, iar valoarea medie a coşului de cumpărături s-a majorat cu 3,3%, în condiţiile în care traficul a rămas aproape stabil. Pentru Eliza Predoiu, cifrele sunt cu atât mai relevante cu cât vin într-o perioadă în care incertitudinea economică, reformele fiscale şi presiunea asupra bugetelor au făcut consumatorul mai atent.

„Consumatorul nu se retrage, dar este mult mai atent şi mai selectiv. Se gândeşte mai mult la ceea ce cumpără, compară şi caută o justificare mai clară pentru fiecare cheltuială atunci când bugetele devin mai strânse. Nu renunţă neapărat la lucrurile care îi aduc o satisfacţie imediată, ci mai degrabă amână achiziţiile mari.” În această ecuaţie, centrul comercial trebuie să ofere un motiv real pentru vizită, iar acela nu mai poate fi redus la o colecţie de magazine. Experienţa, divertismentul, restaurantele şi un mix de chiriaşi adaptat fiecărei comunităţi au devenit parte din mecanismul financiar care susţine performanţa activelor. Un mall din centrul Bucureştiului nu poate avea acelaşi profil cu unul din Brăila sau Cracovia, subliniază ea. Diferenţele dintre consumatori obligă compania să ajusteze oferta de la o piaţă la alta şi explică de ce, într-un portofoliu regional, creşterea nu poate fi obţinută prin repetarea mecanică a aceleiaşi formule. „Oamenii vin în centrele noastre pentru că au un motiv să aleagă să cheltuiască banii acolo. Pentru noi, asta înseamnă experienţă şi un mix de retail bun, relevant pentru mallul respectiv.”

Cum se finanţează un proiect de 300 de milioane de euro fără ca banii să fie legaţi de un singur activ?

Cea mai vizibilă expresie a noii etape de creştere este extinderea Promenada Bucureşti, o investiţie de aproximativ 300 de milioane de euro pe care compania o descrie drept cel mai mare proiect de retail aflat în dezvoltare în Europa Centrală şi de Est. Deschiderea este programată pentru aprilie 2027, iar cu aproape un an înainte de inaugurare, pentru circa 95% din suprafaţa comercială erau deja semnate contracte sau agreaţi termenii comerciali. Proiectul nu este gândit ca o simplă extensie a mallului existent, ci ca o destinaţie mixtă, care va reuni retail, divertisment, restaurante, fitness, o sală de evenimente, un cinematograf de ultimă generaţie, birouri şi un hotel. „Promenada este un proiect unic pentru noi. Vorbim despre o investiţie de 300 de milioane de euro şi despre retail, entertainment, restaurante, birouri şi hotel în cea mai dinamică şi mai bogată zonă a ţării, nu doar a Bucureştiului. Nu poţi replica un astfel de proiect în multe alte locuri.” Procentul ridicat de preînchiriere validează, în opinia Elizei Predoiu, atât proiectul, cât şi apetitul retailerilor pentru piaţa bucureşteană. În spatele dezvoltării se află însă o arhitectură de finanţare care reflectă felul în care funcţionează astăzi un grup regional listat: capital atras prin emisiuni de acţiuni, obligaţiuni şi împrumuturi bancare, securizate şi nesecurizate, administrat la nivelul întregului portofoliu. „Nouă ne place să avem opţiuni. Ne dorim ca obligaţiunile şi împrumuturile nesecurizate să nu fie direcţionate către un singur proiect, ci să ne dea posibilitatea să alegem unde alocăm banii. Până la urmă, banii sunt fungibili.” Această flexibilitate îi permite companiei să mute capitalul către proiectele pe care le consideră cele mai relevante, păstrând în acelaşi timp un bilanţ cu un grad de îndatorare moderat. La jumătatea anului, grupul avea lichidităţi de 1,2 miliarde de euro şi un raport loan-to-value de 33,1%, sub pragul strategic de 35%. Un exemplu este finanţarea verde de 250 de milioane de euro semnată cu Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare. Fondurile nu sunt rezervate unui singur activ, ci pot susţine proiectele care se încadrează în cadrul de finanţare verde al grupului: dezvoltări sustenabile, extinderi şi modernizări care îmbunătăţesc performanţa energetică sau reduc amprenta de carbon. „Putem decide dacă direcţionăm capitalul către Promenada, către o modernizare în Croaţia sau către un proiect din Polonia, atât timp cât investiţia se încadrează în acest framework. O mare parte din finanţare va merge, fără îndoială, către finalizarea Promenada.”

Poate energia verde să devină un business în sine pentru un proprietar de malluri?

Pentru NEPI Rockcastle, investiţiile în energie au început în 2022, odată cu un proiect-pilot instalat pe acoperişurile centrelor comerciale. Compania avea simultan cererea – consumul proprietăţilor şi al chiriaşilor – şi spaţiile pe care putea amplasa capacităţi de producţie. Sistemele fotovoltaice on-site au ajuns la o capacitate de peste 35 MW şi au funcţionat ca o validare a modelului înaintea trecerii către proiecte greenfield. Primul parc fotovoltaic dezvoltat în afara proprietăţilor, la Chişineu-Criş, cu o capacitate instalată de 54 MW, a intrat în operare comercială în 2025. Al doilea proiect, de 60 MW, situat la Ariceştii Rahtivani, urmează să fie finalizat şi testat până la sfârşitul lui 2026. Alegerea României nu este întâmplătoare. „România este o piaţă foarte atractivă şi un pionier în energie verde. Ne-am dat seama că putem acomoda o investiţie greenfield care să deservească mai bine portofoliul nostru.” Argumentele sunt în primul rând economice. Energia poate fi produsă la un cost competitiv, generează un flux suplimentar de venituri şi reduce expunerea proprietăţilor şi a chiriaşilor la volatilitatea preţurilor. Componenta de decarbonizare completează această logică şi facilitează accesul la anumite categorii de capital, dar nu a fost singurul declanşator al investiţiilor.

Randamentul diferă în funcţie de momentul dezvoltării şi de viteza autorizării. Pentru primele instalaţii realizate pe acoperişuri, perioada de recuperare a investiţiei a fost de aproximativ trei ani şi jumătate, într-un moment favorabil al ciclului. Astăzi, estimează CFO-ul NEPI Rockcastle, un proiect poate avea o perioadă de recuperare de şapte până la zece ani, pe fondul proceselor mai complexe de autorizare. Orizontul rămâne însă compatibil cu perspectiva unui investitor imobiliar care administrează active pe termen lung. Energia începe deja să capete greutate în rezultatele grupului. În 2025, activitatea a contribuit cu aproximativ 10 milioane de euro la venituri, iar în primul semestru din 2026 a generat un venit operaţional net de 5,7 milioane de euro, în creştere cu 38%. „Poate deveni o linie de business relevantă şi, într-o anumită măsură, a început deja să fie. Faţă de veniturile totale este încă mică, dar este suficient de relevantă pentru a demonstra că modelul funcţionează şi poate fi scalat.”

Avantajul structural este existenţa unei pieţe captive, formate din 60 de proprietăţi şi mii de chiriaşi cu un consum mare şi predictibil. NEPI Rockcastle nu construieşte, aşadar, capacităţi de producţie în căutarea unor clienţi. Limita strategiei este la fel de clară: compania nu intenţionează să devină un furnizor de utilităţi sau un trader de energie.

„Real estate-ul rămâne businessul nostru de bază. Energia îl completează şi ne deserveşte nevoile. Dacă, pe termen mediu şi lung, vom reuşi să ne acoperim consumul, nu ne propunem să vindem către terţi. Nu trebuie să uităm de unde am pornit şi care este ADN-ul nostru.”

Mai este loc pentru malluri noi în România?

Răspunsul Elizei Predoiu este afirmativ, dar mult mai nuanţat decât în anii de expansiune accelerată: noile dezvoltări vor deveni mai degrabă excepţia decât regula. Piaţa a ajuns într-un punct de maturizare în care identificarea unui oraş şi adăugarea unor suprafeţe comerciale nu mai sunt suficiente. Un proiect nou are nevoie de o zonă de atracţie suficient de puternică, de o cerere reală şi de capacitatea de a rămâne relevant pe termen lung. Această prudenţă se vede în proiectul de la Galaţi. Compania a amânat intenţionat dezvoltarea unui retail park pentru a construi un produs complementar centrului comercial pe care îl operează deja în oraş, nu unul care să îi canibalizeze vânzările. Proiectul de 36.000 mp este programat să se deschidă în a doua jumătate a anului 2027, iar pentru 88% din suprafaţă erau deja semnate contracte sau agreaţi termenii comerciali la jumătatea lui 2026. Mixul va include retaileri care nu s-ar potrivi neapărat într-un mall, dar care vor să se extindă în România şi răspund profilului de consum din zona Galaţiului.

„România încă are potenţial de dezvoltare în zona de retail modern şi se află semnificativ sub pieţe precum Polonia. Sunt oraşe şi regiuni în care oferta rămâne insuficientă. Povestea dezvoltării de retail nu s-a încheiat, dar devine mai selectivă.”

În marile oraşe, unde terenurile bune sunt rare şi oferta este deja consistentă, o parte importantă a creşterii va veni din extinderea şi modernizarea centrelor existente. În oraşele mici şi medii, retail parkurile vor continua probabil să aibă un rol important. Doar acolo unde există putere de cumpărare şi o nevoie neacoperită vor mai apărea dezvoltări mari de la zero. România şi Polonia au ponderi comparabile în portofoliul NEPI Rockcastle, însă se află în etape diferite ale ciclului economic. Polonia beneficiază în prezent de creşterea puterii de cumpărare, de un consum robust şi de atragerea fondurilor europene, în timp ce România traversează reforme fiscale care afectează temporar încrederea consumatorilor. Eliza Predoiu estimează că presiunea locală ar putea persista în următoarele 12-18 luni, dar vede tocmai decalajul faţă de Polonia şi Europa Occidentală drept un spaţiu de creştere. Diversificarea regională permite grupului să echilibreze aceste cicluri. În perioadele în care România era motorul de creştere al portofoliului, Polonia avansa mai temperat; în prezent, rolurile s-au inversat. Cele două pieţe rămân însă strategice, iar apetitul retailerilor pentru spaţii noi – reflectat de cele 613 contracte noi şi prelungiri semnate de grup în prima jumătate a anului – susţine continuarea investiţiilor.

1. Eliza Predoiu este Chief Financial Officer al NEPI Rockcastle din iunie 2022, după ce a ocupat interimar această poziţie începând din februarie acelaşi an;

2. S-a alăturat companiei în 2014, în rolul de Financial Controller, iar în decembrie 2018 a fost promovată Deputy CFO;

3. Are peste 18 ani de experienţă în finanţe şi real estate, cu expertiză în proiecte de finanţare, tranzacţii complexe şi procese de integrare rezultate din fuziuni;

4. Anterior, a petrecut şase ani în cadrul PricewaterhouseCoopers, unde a lucrat în audit şi consultanţă pentru proiecte locale şi transfrontaliere în birourile din România şi Cipru.

Sursa: compania