Chiria, locaţia şi eficienţa spaţiului erau până nu de mult cele trei criterii principale după care companiile îşi alegeau birourile. Astăzi, ecuaţia s-a extins, iar experienţa angajaţilor în clădire şi eficienţa energetică au devenit, la rândul lor, factori de decizie.

De la trei criterii la cinci. Aşa descrie Mirela Ciovică, Head of Leasing în cadrul PPF Real Estate România, schimbarea produsă în ultimii ani în modul în care companiile îşi aleg sediile. Costul, poziţionarea şi eficienţa spaţiului nu au dispărut din ecuaţie, dar peste ele s-au adăugat experienţa pe care biroul o oferă angajaţilor şi eficienţa energetică a clădirii. „Înainte erau în principal trei componente: componenta comercială, respectiv chiria, dar nu doar chiria, locaţia şi eficienţa spaţiului. Nu aş spune că acestea nu mai sunt importante, dimpotrivă. Doar că matricea alegerii a devenit mai complexă şi s-au adăugat cel puţin alte două aspecte: experienţa în clădire şi eficienţa energetică”, spune Mirela Ciovică în cadrul unei ediţii recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Schimbarea vine după câţiva ani în care munca hibridă a redus prezenţa zilnică în sedii şi a obligat companiile să îşi reanalizeze necesarul de spaţiu.

Biroul nu mai trebuie doar să acomodeze un anumit număr de oameni, ci să justifice timpul pe care aceştia îl petrec acolo. Facilităţile, spaţiile comune, accesul, confortul interior şi costurile de operare intră astfel în aceeaşi analiză cu chiria lunară. Pentru PPF Real Estate, testul acestei noi ecuaţii este ARC, proiectul de birouri pe care compania îl dezvoltă lângă Podul Basarab, la aproximativ doi kilometri de Piaţa Victoriei. Clădirea va fi finalizată în ianuarie 2027, iar la momentul discuţiei construcţia ajunsese la etajul zece. Proiectul are circa 30.000 mp, iar investiţia se ridică la aproximativ 70 mil. euro. Accesul este unul dintre argumentele proiectului: metrou, tramvai, autobuz şi tren în proximitate, dar şi acces rutier din mai multe artere. Peste acestea, dezvoltatorul a adăugat circa 2.500 mp de spaţiu verde amenajat, o sală de sport şi zone exterioare care pot fi folosite pentru lucru, prânz, lectură sau pur şi simplu pentru petrecerea timpului în afara clădirii. Miza este ca sediul să devină un argument pe care compania chiriaşă îl poate folosi inclusiv în relaţia cu propriii angajaţi. „Ne-am dorit ca mai departe chiriaşii să aibă un proiect pe care să îl poată prezenta cu interes angajaţilor lor”, spune Mirela Ciovică. Proiectul poate găzdui, la capacitate maximă, circa 3.000 de oameni. Etajele au aproximativ 3.000 mp, ceea ce poziţionează clădirea în principal pentru companii medii şi mari, însă un etaj va fi împărţit şi în spaţii de 200-300 mp. Primul contract de închiriere a fost deja semnat, dar identitatea chiriaşului nu poate fi încă făcută publică, potrivit Mirelei Ciovică. În spatele discuţiei despre experienţa angajaţilor rămâne însă calculul financiar. Chiria cerută pentru ARC se situează, potrivit reprezentantei PPF Real Estate, în intervalul 20-22 euro/mp/lună, comparabil cu nivelurile practicate de clădiri din zone precum Piaţa Victoriei sau Promenada. Diferenţa pe care dezvoltatorul încearcă să o obţină nu vine astfel neapărat din preţul chiriei, ci din costurile totale de ocupare a spaţiului. Eficienţa energetică poate însemna, potrivit estimărilor prezentate de Mirela Ciovică, economii la utilităţi de circa un euro/mp/lună faţă de anumite clădiri existente, pentru acelaşi nivel de confort interior. Într-un sediu de câteva mii de metri pătraţi, diferenţa începe astfel să cântărească în bugetul anual al chiriaşului. Mai importantă poate fi însă eficienţa suprafeţei. PPF Real Estate realizează space plan-uri pentru potenţialii chiriaşi, iar Mirela Ciovică dă exemplul unor companii care ocupă în sediile actuale circa 7.000 mp şi ale căror operaţiuni ar putea fi acomodate în ARC pe aproximativ 5.000 mp. O chirie similară pe metrul pătrat poate însemna astfel un cost total mai mic dacă aceeaşi companie îşi poate desfăşura activitatea pe o suprafaţă cu 2.000 mp mai redusă. „Este posibil să facă un saving, pentru că chiria de la ARC este o chirie în piaţă. ARC nu este cea mai scumpă clădire de birouri din Bucureşti. În acelaşi timp, poate face o economie prin suprafaţă, iar această economisire este una semnificativă”, spune ea. Eficienţa spaţiului este legată şi de modul în care clădirea a fost construită. Sistemul de climatizare cu tavan radiant presupune un cost mai mare pentru dezvoltator în etapa de construcţie, dar poate reduce ulterior costurile de amenajare suportate de chiriaş. În unele dintre discuţiile purtate de PPF Real Estate, contribuţia oferită de proprietar pentru amenajare, împreună cu nivelul la care este predat spaţiul, ar putea acoperi lucrările fără ca viitorul chiriaş să fie nevoit să suporte un CAPEX semnificativ pentru relocare. Tehnologia intră şi în zona confortului angajaţilor. ARC va avea iluminat circadian şi un sistem suplimentar de filtrare a aerului cu filtre de carbon activ. Pentru alegerea acestuia din urmă, PPF Real Estate a comandat un studiu privind poluanţii din Bucureşti.  

Potrivit Mirelei Ciovică, dintre cei 13 poluanţi identificaţi în analiza realizată pentru companie, 11 erau compuşi organici volatili, care nu sunt reţinuţi de filtrele de particule utilizate în mod obişnuit. Rezultatul a dus la suplimentarea sistemului cu filtre de carbon activ, care urmează să fie schimbate la şase luni. Toate aceste investiţii trebuie însă să treacă un test simplu: are sens să plăteşti pentru un birou nou într-o perioadă în care angajaţii vin poate doar trei zile pe săptămână? Pentru Mirela Ciovică, răspunsul stă în costul total şi nu doar în chiria afişată. Dacă o clădire nouă consumă mai puţin, permite utilizarea unei suprafeţe mai mici şi reduce investiţia necesară pentru amenajare, un produs premium nu trebuie să însemne automat un cost total mai mare pentru chiriaş. În acelaşi timp, contextul pieţei bucureştene joacă în favoarea proiectelor noi. Mirela Ciovică spune că lipsa livrărilor de clădiri de birouri din ultimii trei ani a redus opţiunile disponibile tocmai într-un moment în care există atât companii prezente deja în Bucureşti care analizează relocări, cât şi jucători internaţionali care discută despre deschiderea unor birouri locale. Problema nu este întotdeauna costul, ci timpul. Contractele de închiriere pentru birouri sunt în general semnate pentru perioade de minimum cinci ani, iar o companie interesată astăzi de o clădire nouă poate fi legată contractual de actualul sediu până în 2029 sau 2030. Pentru un proiect care va fi gata în ianuarie 2027, sincronizarea dintre data livrării şi expirarea contractelor potenţialilor chiriaşi devine astfel una dintre cele mai importante probleme de rezolvat. PPF Real Estate a purtat deja astfel de discuţii şi, în unele situaţii, spune Mirela Ciovică, soluţia poate însemna inclusiv găsirea unui spaţiu temporar până la momentul în care compania se poate muta în noul sediu. „Unde trebuie să fim creativi este această sincronizare, pentru că firmele, fie că sunt mici, medii sau mari, nu se mută de pe o zi pe alta. Au nevoie de mai mult timp”, spune ea. După anii în care întrebarea dominantă a pieţei a fost câţi angajaţi se mai întorc la birou, ecuaţia începe astfel să se mute spre un alt punct: ce trebuie să ofere sediul pentru ca prezenţa fizică să aibă sens. Iar pentru companii, răspunsul trebuie să funcţioneze simultan în două registre – pentru angajatul care vine la birou şi pentru CFO-ul care calculează costul fiecărui metru pătrat.

Carte de vizită:

1. Mirela Ciovică este Head of Leasing în cadrul PPF Real Estate România din mai 2021. Anterior, a lucrat aproape zece ani în cadrul Knight Frank, unde a trecut de la Marketing and Research Executive şi Consultant la Senior Consultant şi Regional Corporate Account Manager.

Sursa informaţiilor biografice: profilul LinkedIn al Mirelei Ciovică;

2. Este absolventă a Universităţii din Bucureşti, unde a obţinut o diplomă în Ştiinţele comunicării, şi are un master în Marketing strategic la Academia de Studii Economice din Bucureşti.

3. PPF Real Estate dezvoltă în Bucureşti proiectul de birouri ARC, o investiţie de circa 70 mil. euro, cu aproximativ 30.000 mp, 2.500 mp de spaţii verzi şi o capacitate maximă estimată la circa 3.000 de persoane. Clădirea urmează să fie finalizată în ianuarie 2027.

Sursa: LinkedIn, compania.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Mirela Ciovică, Head Of Leasing, PPF Real Estate

1. Care sunt cele cinci criterii după care companiile îşi aleg astăzi birourile?

Componenta comercială – care include chiria şi costurile de amenajare –, locaţia, eficienţa spaţiului, experienţa angajaţilor în clădire şi eficienţa energetică. Ultimele două au câştigat în importanţă în ultimii ani, fără ca factorii tradiţionali să îşi piardă relevanţa.

2. Cât costă chiria într-o clădire nouă precum ARC?

Mirela Ciovică indică pentru ARC un nivel de aproximativ 20-22 euro/mp/lună, pe care îl consideră comparabil cu chiriile clădirilor de birouri din alte zone importante ale Bucureştiului, inclusiv Piaţa Victoriei şi zona Promenada. Costul final trebuie analizat însă împreună cu suprafaţa efectiv necesară, utilităţile şi investiţia în amenajare.

3. De ce ar investi o companie într-un sediu nou dacă angajaţii vin doar câteva zile pe săptămână?

Calculul nu se opreşte la chiria pe metrul pătrat. O clădire eficientă poate reduce consumul de energie şi suprafaţa necesară, iar o amenajare gândită din etapa de construcţie poate diminua CAPEX-ul relocării. În exemplele analizate de PPF Real Estate, o companie care ocupă circa 7.000 mp într-un sediu existent ar putea ajunge la aproximativ 5.000 mp în ARC, datorită eficienţei spaţiului.

Biroul ideal, în criterii contemporane

Ideile principale din discuţia cu Mirela Ciovică:

1. De la trei la cinci criterii: pe lângă chirie, locaţie şi eficienţa spaţiului, companiile se uită acum la experienţa angajaţilor în clădire şi la eficienţa energetică.

2. Biroul devine şi un instrument prin care angajatorul încearcă să facă prezenţa fizică mai atractivă: facilităţile, spaţiile exterioare, confortul, lumina şi calitatea aerului intră tot mai mult în ecuaţie.

3. O clădire mai eficientă energetic poate aduce, potrivit Mirelei Ciovică, economii la utilităţi de circa 1 euro/mp/lună faţă de unele clădiri existente, pentru acelaşi nivel de confort.

4. Chiria nu spune singură cât costă un birou. Eficienţa spaţiului poate schimba semnificativ calculul: PPF Real Estate a realizat space plan-uri în care operaţiuni care ocupă în prezent 7.000 mp ar putea fi acomodate pe circa 5.000 mp.

5. Pentru o companie care se relochează, costul amenajării poate fi la fel de important ca nivelul chiriei. În actualul context economic, Mirela Ciovică consideră dificil de justificat un CAPEX semnificativ doar pentru mutarea într-un sediu nou.

6. Clădirile noi încearcă să se diferenţieze şi prin tehnologii care ţin de confort: ARC va avea iluminat circadian, climatizare prin tavan radiant şi filtrare suplimentară a aerului cu filtre de carbon activ.

7. Lipsa livrărilor noi de birouri din Bucureşti din ultimii trei ani poate deveni un avantaj pentru proiectele care intră acum pe piaţă. PPF Real Estate discută atât cu companii deja prezente local, cât şi cu firme din afara ţării care analizează deschiderea unui birou în Bucureşti.

8. Una dintre dificultăţile relocării nu este neapărat preţul, ci sincronizarea. Contractele de închiriere sunt încheiate de regulă pe perioade lungi, de minimum cinci ani, astfel că momentul în care o clădire este livrată trebuie corelat cu expirarea contractului actual.