Piaţa imobiliară din România este unul dintre sectoarele care s-au bucurat de ani excepţionali de-a lungul ultimelor decenii, cu deschideri de malluri şi centre comerciale, construcţii de birouri moderne şi extinderi de depozite şi parcuri logistice, în paralel cu dezvoltarea infrastructurii rutiere.

Dar ea nu poate fi imună la evoluţia economiei în ansamblu, realitate care se reflectă şi în situaţia din 2025, când investiţiile în proiecte comerciale s-au redus semnificativ, pe măsură ce companiile au decis să îşi tempereze puţin entuziasmul şi să aştepte aşezarea apelor.

Per total, 2025 s-a încheiat cu un volum al investiţiilor pe piaţa imobiliară comercială de 532 milioane euro, o scădere de 27% în termeni anuali, după cum arată datele din raportul asupra stabilităţii financiare publicat de BNR, aferent lunii iunie. Este o valoare modestă comparativ cu anii anteriori, apropiată de cea din 2023, dar mult sub investiţiile din 2022 de exemplu.

Din suma totală, ponderi egale, de 37-38%, revin spaţiilor comerciale şi celor de birouri, în timp ce spaţiile industriale reprezintă 12%.

Totuşi, anul 2026 are şanse mari să arate mai bine la final, fiind aşteptate investiţii de peste 700-800 milioane de euro, în condiţiile în care proprietăţi în valoare de peste 450 milioane euro sunt deja programate pentru finalizarea tranzacţiei, semnalând o revenire a activităţii investiţionale, se arată în raport. Cifrele înaintate de dezvoltatorii imobiliari par mai optimiste decât realitatea din primul trimestru al anului, când investiţiile s-au plasat sub nivelul din aceeaşi perioadă din 2025, cu tranzacţii de circa 140 milioane euro, adică o scădere an la an de 15%.

Ca de obicei, aproape jumătate din proiecte sunt dezvoltate în Bucureşti şi împrejurimi (46%), reflectând o preferinţă pronunţată a investitorilor pentru segmentul de birouri, care a reprezentat peste 80% din activitatea investiţională la nivelul Capitalei în anul 2025. În paralel, centrele regionale au continuat să atragă capital, preponderent pe segmentul spaţiilor de retail, pe care este încă mult loc de manevră în oraşele medii şi mici. De fapt, toate tranzacţiile de acest tip realizate anul trecut au fost localizate exclusiv în afara Bucureştiului, vizând parcuri şi centre comerciale.

„Apetitul dezvoltatorilor pentru noi proiecte de retail rămâne neschimbat, deşi consumul a resimţit presiunea inflaţiei în prima parte a anului. Cu un stoc de peste 320.000 metri pătraţi în lucru, vedem o încredere solidă în potenţialul pe termen lung al pieţei româneşti, atât prin proiecte de tip shopping center, cât şi prin parcuri de retail. De remarcat faptul că, proiecte aflate în construcţie includ şi extinderi ale unor scheme deja existente de mulţi ani pe piaţă, ceea ce dovedeşte succesul acestora în oraşe precum Bucureşti, Iaşi sau Bacău”, spune Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency la Cushman & Wakefield Echinox. Capitalul internaţional a continuat să joace un rol dominant în piaţa imobiliară şi în acest an, cu 68% (T1 2026) din volumul total al investiţiilor, ceea ce arată că România este în continuare o destinaţie competitivă în Europa Centrală şi de Est.

Totuşi, la nivel regional, Ungaria este în prezent cea mai dinamică piaţă pe zona imobiliară, cu investiţii de peste 325 milioane euro în primul trimestru, aproape dublu faţă de anul anterior şi cel mai ridicat nivel de deschidere a anului din 2018 până în prezent. Ca valoare, Polonia îşi confirmă statutul de principal centru de lichiditate al pieţei CEE, cu volume de aproximativ 1,1 miliarde euro, în creştere cu peste 40% anual. Totodată, Bulgaria a consemnat o dublare a volumelor, depăşind 100 milioane euro, în contrast cu evoluţia mai temperată din România şi cu scăderile semnificative raportate în Cehia şi Slovacia, unde activitatea investiţională s-a situat la mai puţin de o treime din nivelurile din primul trimestru al anului 2025.

Lupa pe Capitală

Dacă ne uităm doar la Bucureşti şi zona limitrofă, investitorii continuă să parieze pe zona de birouri şi industrială, mizând pe perspectivele favorabile de creştere pe termen mediu şi lung, pe cererea consistentă pentru spaţii de calitate şi pe rolul strategic în cadrul regiunii. Ratele de neocupare au scăzut treptat în cazul spaţiilor de birouri (10,3% în T1 2026 de la 11,9% în T1 2025), dar şi al celor industriale (4,1% în T1 2026 de la 6% în T1 2025). Un semnal pozitiv este şi faptul că cele mai multe cereri vin din zona de contracte noi şi relocări din spaţii necompetitive, ceea ce reprezintă un indiciu favorabil privind capacitatea pieţei de a genera cerere suplimentară, anterior nesatisfăcută, sunt de părere analiştii de la BNR. Estimările companiei de consultanţă Colliers arată că volumul total al tranzacţiilor de închiriere pentru spaţii moderne de birouri din Bucureşti a crescut cu 14% în primul trimestru faţă de perioada similară din 2025, în timp ce cererea nouă a avansat cu 24%. În total, cererea nouă pentru spaţii moderne de birouri a ajuns la aproximativ 24.000 de metri pătraţi în primele trei luni ale anului, un nivel apropiat de media post-pandemie, dar cu circa 30% sub media trimestrială înregistrată în perioada 2017–2019.

„Am început anul într-un ritm moderat pe piaţa de birouri din Bucureşti, într-un context marcat de prudenţă din partea companiilor şi de o dinamică mai temperată a pieţei muncii. Cererea totală de închiriere pentru clădirile moderne de birouri a crescut cu 14% faţă de anul trecut, până la aproximativ 51.000 de metri pătraţi, însă această evoluţie reflectă mai degrabă o stabilizare decât o revenire la nivelurile de dinainte de pandemie. În acelaşi timp, pe fondul unui volum redus de livrări şi al disponibilităţii limitate de spaţii în clădiri de clasă A bine poziţionate, observăm o mutare a echilibrului către proprietari, ceea ce continuă să pună presiune asupra nivelului chiriilor”, explică Victor Coşconel, Partner, Head of Leasing, Office & Industrial Agencies în cadrul Colliers.

Consultanţii de la Colliers subliniază însă că analiza include doar tranzacţiile făcute publice prin comunicate, rapoarte financiare sau în cadrul forumului imobiliar local, ceea ce înseamnă că dimensiunea reală a pieţei este mai mare, întrucât multe tranzacţii directe dintre proprietari şi chiriaşi nu sunt comunicate.

Un semnal de alarmă

Un subiect sensibil pe piaţa imobiliară sunt preţurile de construcţie, Banca Naţională atrăgând atenţia că acestea continuă să exercite presiune, influenţând deciziile de investiţii şi ritmul de dezvoltare al proiectelor. În intervalul aprilie 2025 – martie 2026, costurile de construire pentru clădirile nerezidenţiale au crescut, în medie, cu 7% în termeni anuali. Totuşi, analiştii sunt optimişti că investiţiile se vor dinamiza în perioada următoare, având în vedere că suprafaţa utilă pentru care au fost eliberate autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale în perioada aprilie 2025 - martie 2026 a crescut cu 10,7% faţă de perioada similară anterioară. O veste mai puţin bună este deteriorarea profilului de risc al companiilor din sectorul imobiliar şi de construcţii, pe fondul majorării cu 16% a numărului de firme nou intrate în insolvenţă în perioada aprilie 2025 – martie 2026.

„Totodată, stocul companiilor aflate în insolvenţă s-a majorat cu 10,7%, până la 4.789 de entităţi, evoluţie ce reflectă persistenţa dificultăţilor financiare şi o capacitate limitată de ajustare a sectorului în contextul menţinerii presiunilor asupra activităţii economice. Deşi numărul ieşirilor din insolvenţă a crescut cu 20%, această dinamică nu a fost suficientă pentru a contrabalansa ritmul ridicat al noilor intrări în procedură”, se arată în raportul BNR. Totuşi, în pofida contextului dificil, sectorul imobiliar a înregistrat o evoluţie relativ mai echilibrată, intrările noi în insolvenţă crescând cu 10,8%, în timp ce stocul total al companiilor aflate în această situaţie s-a menţinut la 616 firme. Astfel, comparativ cu firmele din sectorul construcţii, dinamica din sectorul imobiliar indică menţinerea unui nivel relativ mai redus al vulnerabilităţilor financiare. În ciuda problemelor cu care se confruntă firmele, piaţa de construcţii merge puternic înainte, susţinută în ultimul an accentuat de marile proiecte de infrastructură finanţate de stat. „Încetinirea economiei locale influenţează mai puţin sectorul construcţiilor, unde dezvoltatorii operează în cicluri pe termen lung şi se uită deja la cum va arăta piaţa peste 2-3 ani. În acelaşi timp, piaţa este susţinută puternic de investiţiile publice, care reprezintă mai bine de jumătate din activitatea din construcţii şi care se desfăşoară într-un ritm fără precedent, atât în infrastructura rutieră, cât şi în proiecte precum căi ferate, spitale sau stadioane”, explică Alexandru Atanasiu, Partner, Head of Construction Services la Colliers.