După două decenii petrecute în industria centrelor comerciale, Justyna Bartosz, Group Leasing Director în cadrul NEPI Rockcastle, vede viitorul retailului mai degrabă în experienţe, comunităţi şi servicii decât în simpla vânzare de produse. Comerţul online continuă să câştige teren, inteligenţa artificială schimbă modul în care consumăm şi lucrăm, iar centrele comerciale se transformă în spaţii multifuncţionale, construite în jurul oamenilor şi al nevoilor lor.

Pentru Justyna Bartosz, alegerea unei cariere în retail nu a fost întâmplătoare. Spune că domeniul reuneşte toate interesele care au atras-o încă de la început: arhitectura, designul, moda, comportamentul consumatorilor şi dorinţa de a crea ceva concret. „Cred că ceea ce fac şi faptul că lucrez în retail reprezintă combinaţia perfectă a intereselor pe care le-am avut dintotdeauna. Am fost mereu interesată de arhitectură, design şi modă. În acelaşi timp, am fost fascinată de oameni şi de schimbările sociale, de modul în care se comportă consumatorii. Mi-am dorit întotdeauna să fac ceva tangibil, ceva ce poate fi văzut şi experimentat. Retailul şi, mai ales, sectorul centrelor comerciale reunesc toate aceste elemente.

” Anul acesta marchează două decenii de activitate în industrie pentru executivul NEPI Rockcastle. A început în 2006 în consultanţă, în cadrul Cushman & Wakefield, iar după un deceniu a făcut pasul către Rockcastle, unde a urcat treptat de la poziţia de Retail Asset Manager la Regional Head of Leasing, Group Head of Leasing şi, recent, Director. După ani de leadership, cea mai importantă lecţie învăţată nu are legătură cu indicatorii financiari sau strategiile de dezvoltare, ci cu oamenii. „Forţa unei companii stă în echipele sale. Am privilegiul de a lucra cu oameni extrem de profesionişti, implicaţi şi pasionaţi. Sunt creativi, reacţionează rapid la schimbări şi nu se lasă descurajaţi de provocări. Cred că rolul unui lider este să ofere mai multă putere echipelor, să încurajeze colaborarea, transparenţa şi schimbul de idei. Nu cred în modelul cu o singură vedetă şi restul echipei în jurul ei. Cred în munca de echipă şi sunt convinsă că acesta este unul dintre motivele succesului nostru.”

Cum se construieşte un centru comercial de succes? Gestionând un portofoliu de aproximativ 60 de proprietăţi, NEPI Rockcastle dispune de o bază importantă de date privind comportamentul consumatorilor. Aceste informaţii stau la baza deciziilor privind mixul de chiriaşi din fiecare centru comercial. „Trebuie să urmăreşti permanent schimbările din societate şi să înţelegi ce caută oamenii. Uneori trebuie chiar să anticipezi tendinţele care urmează să apară. În acelaşi timp, trebuie să fii atent la ce se întâmplă în industrie: ce companii cresc, care îşi pierd relevanţa, ce concepte noi apar.” Ea explică faptul că strategia grupului combină brandurile internaţionale puternice, care generează trafic şi notorietate, cu concepte locale capabile să răspundă mai bine nevoilor comunităţilor. „Ascultăm foarte atent comunităţile locale. Avem echipe în fiecare proprietate care interacţionează zilnic cu oamenii şi colectează feedback. Dacă există servicii pe care şi le doresc, anumite branduri sau tipuri de experienţe, încercăm să răspundem acestor nevoi.”

Retailul din regiune: investiţii, tehnologie şi noi experienţe pentru consumatori

Pe 27 mai 2026, NEPI Rockcastle a organizat la Zagreb, în Croaţia, ediţia anuală a Retailers Day, eveniment care a reunit peste 150 de reprezentanţi ai unor branduri de retail din Europa Centrală şi de Est. Sub tema „Spreading Our Wings, Elevating Retail Together”, conferinţa a pus accent pe colaborarea dintre proprietarii de centre comerciale, retaileri şi comunităţi ca motor al viitoarei creşteri a industriei. În cadrul evenimentului, reprezentanţii grupului au prezentat rezultatele şi planurile de dezvoltare ale companiei, inclusiv programul de investiţii de 845 milioane de euro şi extinderea Promenada Bucureşti, un proiect mixed-use de aproximativ 300 milioane de euro, a cărui finalizare este programată pentru 2027. Potrivit datelor prezentate, centrele comerciale din portofoliul NEPI Rockcastle au atras 354 de milioane de vizite în 2025, în timp ce valoarea medie a coşului de cumpărături a crescut cu peste 8%.

Divertismentul, sănătatea şi restauran-tele câştigă teren. Din perspectiva executivului, una dintre cele mai puternice tendinţe observate după pandemie este revenirea segmentului de entertainment. „Vedem o creştere foarte puternică în zona de divertisment. Cinematografele, zonele de joacă pentru copii, centrele dedicate familiilor şi cluburile de fitness redevin extrem de populare. Observăm acest lucru atât din performanţele comerciale, cât şi din interesul companiilor care caută spaţii în centrele noastre.” La fel de important este interesul tot mai mare pentru sănătate şi longevitate.„Oamenii acordă o atenţie din ce în ce mai mare stării lor de bine. Vedem creşteri în toate categoriile legate de sănătate, frumuseţe şi wellness. Nu este vorba doar despre săli de fitness tradiţionale. Apar tot mai multe concepte de yoga, înot sau alte activităţi care promovează un stil de viaţă sănătos.”

Un alt segment aflat pe creştere este cel de food & beverage.„Restaurantele şi spaţiile în care oamenii se pot întâlni şi petrece timp împreună devin din ce în ce mai importante. Observăm şi interes pentru concepte noi, axate pe alimentaţie sănătoasă, produse locale, opţiuni vegetariene sau producţie sustenabilă.” În ciuda dezvoltării comerţului online, moda continuă să fie categoria dominantă în portofoliul grupului. „Moda este în continuare cel mai important segment din centrele noastre comerciale. Alte categorii cresc, dar încă ocupă suprafeţe mai mici. Vedem creştere în toate segmentele, iar în marile oraşe există o cerere mai mare pentru brandurile premium, deşi situaţia diferă de la o locaţie la alta.” În acelaşi timp, anumite categorii, precum electronicele sau produsele pentru amenajări interioare şi bricolaj, pierd teren în faţa comerţului online. „O parte dintre vânzări migrează către internet. Este un fenomen care se observă la nivelul întregii industrii şi nu doar în portofoliul nostru.”

Pentru Justyna Bartosz, viitorul centrelor comerciale nu mai este legat exclusiv de retail, ci de crearea unor spaţii complexe, care reunesc servicii, divertisment, educaţie şi comunitate. „Retailul nu este mort. Ceea ce contează tot mai mult este experienţa. Oamenii caută locuri unde să se întâlnească, să socializeze şi să trăiască experienţe. Cred că centrele comerciale vor deveni din ce în ce mai multifuncţionale şi vor răspunde unor nevoi foarte diverse.” Executivul oferă drept exemplu proiectele mixed-use dezvoltate de grup, precum extinderea Promenada. „Aceste proiecte vor funcţiona ca nişte mici oraşe în interiorul oraşului. Vom avea retail, cinematograf, teatru, piscină, hotel şi birouri. Nu mai este vorba doar despre cumpărături. Este vorba despre experienţă, educaţie, wellbeing, socializare şi petrecerea timpului liber.” În contextul în care digitalizarea şi inteligenţa artificială schimbă radical numeroase industrii, Justyna Bartosz crede că unul dintre cele mai puternice avantaje competitive ale centrelor comerciale rămâne tocmai ceea ce tehnologia nu poate înlocui complet: interacţiunea umană. „În timpul pandemiei am înţeles cu toţii cât de importantă este conexiunea umană. Oamenii vor continua să aibă nevoie de locuri unde să se întâlnească şi să petreacă timp împreună. Din acest motiv, cred că centrele comerciale vor continua să joace un rol important în viaţa oraşelor.”

Întrebată care sunt cele mai mari provocări ale rolului său, Justyna Bartosz spune că acestea ţin mai puţin de dificultăţi punctuale şi mai mult de ritmul accelerat în care se schimbă lumea. „Nu ştiu dacă le-aş numi neapărat provocări, însă cred că totul ţine de mediul extrem de dinamic în care lucrăm.

Trebuie să fii atent la foarte multe domenii şi aspecte ale vieţii, nu doar la economie, care se schimbă aproape zilnic, ci şi la tendinţele globale, la contextul geopolitic şi la numeroase alte schimbări. Există foarte mulţi factori care influenţează ceea ce facem.” În ceea ce priveşte viitorul industriei, executivul NEPI Rockcastle este convins că centrele comerciale vor continua să evolueze odată cu societatea şi cu aşteptările consumatorilor. „Sunt convinsă că centrele comerciale vor continua să urmeze nevoile societăţii şi să răspundă tot mai bine acestora. Aşa cum spuneam mai devreme, această muncă nu se termină niciodată. Va exista întotdeauna o nouă schimbare.” În opinia sa, principalele direcţii care vor modela viitorul industriei sunt deja vizibile: oamenii caută conexiune, experienţe şi locuri care au o semnificaţie dincolo de simpla funcţie comercială. „Cred că vom vedea din ce în ce mai multe servicii oferite în centrele comerciale. În acelaşi timp, observăm că aceste spaţii devin tot mai multifuncţionale. Într-un singur loc poţi face cumpărături, dar poţi şi să rezolvi multe alte lucruri necesare vieţii de zi cu zi.” Rolul lor va depăşi însă şi mai mult zona comercială, prin evenimente, activităţi educaţionale şi iniţiative dedicate comunităţilor.

Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Justyna Bartosz, Group Leasing Director în cadrul NEPI Rockcastle

Dacă aţi vorbi cu un student care şi-ar dori să intre în această industrie, ce i-aţi spune că are nevoie? Care sunt competenţele necesare?

În primul rând, trebuie să îţi placă să lucrezi cu oamenii. Curiozitatea este o altă calitate foarte importantă. Trebuie să fii curios şi deschis către idei noi, să înţelegi cum funcţionează afacerea unui potenţial partener, să intri în detalii şi să înţelegi pe deplin conceptul şi modelul său de business. Cu siguranţă ai nevoie şi de abilităţi analitice. În plus, sunt necesare competenţe interpersonale foarte puternice, pentru că activitatea din retail se bazează într-o foarte mare măsură pe relaţii. Oamenii cu care lucrăm îi întâlnim şi colaborăm cu ei de-a lungul anilor. Nu este o singură tranzacţie după care fiecare îşi vede de drum. Construim relaţii solide, de lungă durată, iar acestea necesită încredere reciprocă şi înţelegere.

Cum reuşiţi să asiguraţi mixul de chiriaşi care să garanteze succesul pe termen lung al unui centru comercial?

Justyna Bartosz: Pentru a construi un mix de chiriaşi care să funcţioneze pe termen lung, trebuie să urmăreşti permanent schimbările din societate şi comportamentul consumatorilor. Analizăm tendinţele din piaţă, performanţa chiriaşilor din portofoliul nostru de aproximativ 60 de proprietăţi şi identificăm segmentele care cresc sau încetinesc. În acelaşi timp, ţinem cont de specificul fiecărei pieţe, de concurenţă şi de nevoile comunităţilor locale. De regulă, combinăm branduri internaţionale puternice, care generează trafic, cu concepte locale relevante pentru comunitate. Avem echipe locale care sunt în contact permanent cu clienţii şi colectează feedback, astfel încât să înţelegem ce servicii, branduri sau experienţe îşi doresc oamenii. Este un proces continuu, pentru că tendinţele şi aşteptările consumatorilor se schimbă constant. Tocmai această dinamică face ca domeniul să fie atât de interesant şi să necesite adaptare permanentă.

În ultimii ani, graniţa dintre premium, luxury şi accesibil premium a devenit mai fluidă? Mai acordă oamenii atenţie acestor diferenţe?

Justyna Bartosz: Depinde foarte mult de definiţii. În Europa, brandurile de lux nu sunt, în general, prezente în centrele comerciale clasice. Acesta este un model întâlnit mai ales în Asia, unde există centre comerciale construite aproape exclusiv în jurul brandurilor de lux, completate de o ofertă limitată de mass-market. În partea noastră de lume, brandurile de lux preferă de regulă clădirile istorice şi marile artere comerciale. Acesta este un model care se menţine de mulţi ani. În ceea ce priveşte consumatorii, interesul există pentru toate segmentele pieţei. Produsele de lux, de exemplu cele comercializate în magazine multibrand, în magazine de cosmetice sau în zone dedicate ceasurilor şi accesoriilor premium, continuă să aibă succes şi să atragă clienţi. Nu pot spune că interesul pentru aceste produse a scăzut. Din contră, cred că este în creştere. Pe măsură ce puterea de cumpărare creşte în ţările din regiune, cred că această tendinţă va deveni şi mai puternică. Oamenii vor căuta tot mai mult calitate. Nu cred că direcţia este către cumpărarea unui număr mai mare de produse ieftine, ci către produse mai bune, mai durabile şi mai sustenabile. Consumatorii sunt din ce în ce mai interesaţi de calitate.