Piaţa rezidenţială traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimii ani, marcată de inflaţie, creşterea TVA, volatilitatea cursului valutar, conflicte geopolitice şi incertitudine politică internă. Cu toate acestea, dezvoltatorii care privesc businessul pe termen lung continuă să investească şi să livreze proiecte, mizând pe faptul că nevoia de locuire rămâne una fundamentală, este una dintre concluziile discuţiei cu Adrian Stoichină, Co-CEO şi Partner, Prima Development Group.

Cu o prezenţă de două decenii pe piaţa rezidenţială şi peste 4.500 de locuinţe livrate în Oradea, compania şi-a consolidat în ultimii ani poziţia şi în Bucureşti, unde dezvoltă proiecte de amploare precum Prima Astera şi Prima Solis. „Suntem pe piaţa dezvoltărilor rezidenţiale de 20 de ani. Noi am început să dezvoltăm în Oradea, suntem cel mai mare dezvoltator de acolo. Avem 4.500 de locuinţe deja livrate în Oradea. În Bucureşti am intrat în 2017 cu un proiect boutique în zona centrală a Capitalei. Între timp, în Bucureşti am terminat deja trei proiecte – Boemia Apartments, Core Timpuri Noi şi Prima Vista, în două faze –, iar astăzi lucrăm la două proiecte pe care le avem în construcţie: Prima Astera, care are aproximativ 500 de apartamente şi a cărei primă fază o livrăm anul acesta, şi Prima Solis, unde livrăm prima fază la jumătatea anului viitor şi unde avem un număr total de 1.600 de apartamente.

” În prezent, Prima Development Group are în lucru proiecte cu o valoare cumulată de aproximativ 130 de milioane de euro. Într-un context în care mulţi investitori aleg să amâne deciziile, compania continuă să urmeze planurile de dezvoltare stabilite. „Valoarea totală de investiţie pentru Prima Astera, faza unu, se apropie de 50 de milioane de euro. Pentru faza a doua, pe care o avem deja în construcţie, este tot undeva la 40 de milioane de euro, iar prima fază de la Prima Solis are o valoare de investiţie tot spre 40 de milioane de euro. Adică vorbim de un total de aproximativ 130 de milioane de euro în proiecte care sunt astăzi în construcţie.” Potrivit lui Stoichină, dezvoltarea rezidenţială nu poate fi analizată pe intervale scurte de timp, deoarece ciclul de viaţă al unui proiect depăşeşte adesea doi ani. „Noi privim dezvoltările de proiecte rezidenţiale pe termen lung. Dezvoltarea unui proiect de construcţii, de la un capăt la altul, durează undeva la doi ani de zile. Şi atunci, în doi ani de zile, întotdeauna apar fluctuaţii ale cererii. Noi ne ţinem după un plan, ne uităm la anumiţi indicatori financiari, dar privind dezvoltarea de proiecte rezidenţiale pe termen lung.”

Inflaţia, creşterea TVA de la 9% la 21% pentru o parte a pieţei, tensiunile geopolitice şi incertitudinea politică locală îi fac pe mulţi cumpărători să aştepte înainte de a lua o decizie. „Toate acestea, în perspectiva noastră, îi fac pe clienţi să rămână în expectativă, aşa cum ai spus, adică să nu ia imediat decizia de achiziţie.” Totuşi, nevoia de locuire nu poate fi amânată la nesfârşit. Apariţia unui copil, dorinţa unui spaţiu mai mare sau apropierea de familie sunt motive care continuă să genereze cerere. „Clienţii care vor totuşi să ia decizia şi care au încredere că lucrurile vor arăta suficient de bine pentru ei încât să poată lua creditul ipotecar, să poată achiziţiona apartamentul, se uită către dezvoltatorii care au experienţă şi care sunt serioşi.” În opinia sa, reputaţia devine un factor decisiv. „Noi aici avem un avantaj, pentru că avem o reputaţie pe care am construit-o în aceşti 20 de ani. Clienţii se uită la proiectele noastre din Bucureşti şi văd că întotdeauna am finalizat la timp, văd că întotdeauna am rămas alături de clienţii noştri peste ani. Dacă vreodată au fost probleme, întotdeauna ni le-am asumat şi le-am rezolvat.” Experienţa pandemiei a schimbat profund modul în care cumpărătorii privesc locuinţa. Dacă înainte balconul sau terasa reprezentau un detaliu secundar, după lockdown au devenit elemente esenţiale. „Pandemia, deşi a venit cu lockdownul şi cu teama asta, a venit şi cu realizarea unei nevoi mai mari de o locuire de calitate.” El observă că perioada respectivă i-a făcut pe oameni să fie mai atenţi la confortul zilnic şi la calitatea spaţiului în care locuiesc. „A fost şi momentul în care clienţii şi-au dat seama că ar trebui să-şi cumpere o locuinţă care să aibă şi o terasă generoasă. Dacă tot stai acasă, una e să ai un balcon pe care poţi să-ţi depozitezi câteva lucruri şi alta e să ai un balcon care să fie adânc, poate să aibă o logie şi unde să poţi să-ţi petreci serile citind.”

Carte de vizită:

1. Adrian Stoichină este co-CEO şi Partner al Prima Development Group.

2. Are peste 10 ani de experienţă în domeniul construcţiilor şi dezvoltărilor imobiliare.

3. Face parte din echipa Prima Development Group din 2017, când s-a alăturat companiei ca partener şi COO.

4. Prima Development Group activează de peste 20 de ani pe piaţa rezidenţială şi a livrat peste 4.500 de locuinţe în Oradea.

5. În Bucureşti, compania dezvoltă proiectele Prima Astera şi Prima Solis, investiţiile aflate în prezent în construcţie depăşind 130 de milioane de euro.

Întrebarea care domină piaţa rezidenţială rămâne aceeaşi: vor scădea preţurile? Adrian Stoichină consideră că situaţia actuală nu poate fi comparată cu cea din 2008-2009. „Contextul în care noi suntem astăzi e mult diferit. În 2008-2009 aveam clienţi care cumpărau în Bucureşti apartamente de două camere la 130.000-150.000 de euro plus TVA, la salarii care eu cred că erau cam cu 70% mai mici decât salariile de astăzi.” În plus, piaţa s-a maturizat semnificativ. „Suntem într-o situaţie în care avem destul de mulţi dezvoltatori în piaţă. Oferta e restrânsă, mai ales în Bucureşti, din cauza blocajului urbanistic, dar nivelul salarial şi nivelul de accesibilitate a locuinţelor sunt mult mai bune.” Un alt fenomen observat de Stoichină este consolidarea dezvoltatorilor români, care au reuşit să câştige teren în faţa jucătorilor internaţionali. „Diferenţa dintre dezvoltatorii locali şi dezvoltatorii care vin din afară e că dezvoltatorii locali înţeleg ceva mai bine clientul şi atunci fac nişte produse care sunt mai bine calibrate pentru client.” Potrivit lui, apropierea de client şi controlul mai bun asupra procesului de construcţie permit dezvoltatorilor români să fie mai competitivi. „Eu cred că ăsta e motivul pentru care noi astăzi nu prea vedem în piaţa din Bucureşti foarte mulţi dezvoltatori străini, pentru că e foarte greu să fie competitivi din punctul de vedere al preţurilor cu dezvoltatorii locali, care cunosc şi piaţa de construcţii şi înţeleg şi clientul.” Deşi piaţa apartamentelor vechi rămâne activă, Stoichină consideră că cele două segmente răspund unor nevoi diferite. „Nu există clienţi care aleg neapărat să-şi cumpere o locuinţă veche, ci mai degrabă sunt forţaţi de nevoia lor de locuire.” Diferenţa este dată nu doar de apartament în sine, ci de experienţa completă de locuire. „Orice client care intră într-un ansamblu vechi şi vede cum arată casa scării, vede cum arată holurile şi merge într-un ansamblu nou, întotdeauna, dacă îşi va permite, va plăti diferenţa de preţ ca să-şi ia într-un ansamblu nou.”  

În ultimii ani, costurile de construcţie au fost influenţate nu doar de preţurile materiilor prime, ci şi de noile reglementări privind eficienţa energetică, securitatea la incendiu şi sustenabilitatea. „Pe lângă asta, noi mai avem normativul NZEB, care este un lucru foarte bun. El vine şi creşte calitatea locuirii şi scade costurile de întreţinere ale apartamentelor, dar acesta vine şi cu un cost suplimentar.” În paralel, preţurile unor materiale au crescut semnificativ. „Vedem că faţă de acum un an de zile preţul oţelului a crescut cu 30%.” Şi polistirenul a înregistrat o evoluţie spectaculoasă. „La polistiren avem o creştere de aproape 50% în două luni de zile.” Cu toate acestea, dezvoltatorii încearcă să limiteze impactul asupra cumpărătorului final. „Piaţa e într-un oarecare echilibru. Dezvoltatorii încearcă, prin păstrarea preţurilor, uneori chiar când cresc preţurile materialelor de construcţii, să păstreze accesibilitatea locuinţelor.” Deşi alte oraşe, precum Cluj-Napoca, afişează preţuri mai mari, Prima Development Group nu are în plan extinderea în alte pieţe. „Momentan mi se pare că Bucureştiul e cea mai ofertantă piaţă şi cumva e mai ofertantă decât multe oraşe din ţară la un loc.” În viziunea sa, potenţialul Capitalei este încă departe de a fi epuizat. „Bucureştiul este extrem de dezvoltat din punctul de vedere al businessului, al şcolilor, al universităţilor, dar are o problemă din punctul de vedere al nivelului de trai, al timpului pe care îl petrecem în trafic.” Dacă aceste probleme vor fi rezolvate, oraşul ar putea deveni mult mai atractiv pentru locuire. „Ar trebui să devină un oraş şi mult mai atractiv din punctul de vedere al calităţii locuirii. Şi atunci ar trebui să vedem mult mai mulţi oameni care vin în Bucureşti nu doar pentru că aici sunt facultăţile şi aici e businessul, ci şi pentru că este un oraş în care îţi place să trăieşti.”

Trei întrebări şi răspunsuri din discuţia cu Adrian Stoichină, co-CEO, Prima Development Group:

1. Care este cea mai mare provocare pentru piaţa rezidenţială în acest moment?
Avem inflaţie, creşterea TVA-ului, creşterea cursului euro, un context politic incert şi conflicte internaţionale care îi fac pe clienţi să rămână în expectativă. Toate acestea îi determină să amâne decizia de achiziţie. Totuşi, nevoia de locuire nu poate fi amânată la nesfârşit. Ce observăm este că oamenii care au nevoie de o locuinţă şi care au acces la finanţare se îndreaptă către dezvoltatori cu experienţă şi reputaţie solidă.

2. Vor scădea preţurile locuinţelor, aşa cum aşteaptă mulţi cumpărători?
Contextul actual este foarte diferit de cel din 2008-2009. Astăzi avem o piaţă mult mai matură, dezvoltatori mai experimentaţi şi un nivel de accesibilitate a locuinţelor mai bun. Oferta este limitată, în special în Bucureşti, din cauza blocajului urbanistic. În acelaşi timp, costurile de construcţie continuă să crească. Din perspectiva mea, nu suntem într-un context care să semene cu cel care a generat scăderile semnificative de preţuri din trecut.

3. Ce sfat le-ai da celor care vor să cumpere o locuinţă nouă?
Cel mai simplu lucru este să meargă şi să vadă proiectele pe care dezvoltatorul respectiv le-a livrat deja. Dacă clienţii din proiectele anterioare sunt mulţumiţi, dacă proiectele au fost predate la timp şi dacă dezvoltatorul şi-a respectat promisiunile, atunci au un indicator foarte bun despre cum va arăta şi proiectul pe care îl analizează. În imobiliare, experienţa şi reputaţia contează enorm.