♦ Un apartament de două camere din The Level Apartments II se închiriază cu circa 750 de euro pe lună, un randament brut de 5,6-6,9%, comparabil cu dobânzile de 6,25-7,25% ale titlurilor Tezaur ♦ Diferenţa o face aprecierea: apartamentele de două camere din The Level Apartments III s-au scumpit cu 18,5-23% faţă de media iniţială de vânzare ♦ Raportat la avansul plătit, randamentul capitalului propriu poate depăşi 100% până la finalizarea proiectului ♦ Cu o inflaţie de 10,9% în luna mai, randamentul real al dobânzilor fixe este în prezent negativ.

Într-un moment în care titlurile de stat Tezaur oferă dobânzi anuale neimpozabile de 6,25% la un an, 6,80% la trei ani şi 7,25% la cinci ani, iar depozitele bancare concurează la niveluri similare, întrebarea pe care şi-o pun tot mai mulţi investitori este dacă rezidenţialul mai poate bate randamentul fix.

Răspunsul REDPORT, dezvoltator cu un portofoliu în lucru de peste 450 mil. euro în Bucureşti, este că cele două clase de active nu trebuie comparate doar prin prisma procentului anual.

„Comparaţia trebuie făcută cu atenţie, pentru că vorbim despre instrumente diferite.

Un depozit bancar sau un titlu de stat oferă o dobândă cunoscută de la început, calculată la o sumă nominală, de regulă în lei. Aceste instrumente au avantajul predictibilităţii, pentru că investitorul ştie de la început dobânda şi scadenţa, însă, la final, investitorul primeşte suma investită fără să existe vreo posibilitate de apreciere. Dimpotrivă, este foarte posibil ca suma recuperată, dacă este calculată în euro, să fie chiar mai mică din cauza deprecierii leului în perioada respectivă“, spune Bogdan Gubandru, COO al REDPORT. „Cu alte cuvinte, chiria şi dobânda pot oferi randamente similare ca procent din suma investită, în schimb, la maturitate, diferenţele de ran­dament pot fi semnificative, având în vedere că valoarea apartamentului se poate aprecia, pe când banii investiţi în titluri nu se apreciază.“

În real estate, randamentul din chirie trebuie calculat pe fiecare proiect, pe fiecare tip de apartament şi în funcţie de modul de închiriere, cu o distincţie clară între randamentul brut şi cel net, înainte de taxe, costuri de administrare, mentenanţă sau perioade neocupate, precizează compania.

Pe zona de închiriere pe termen lung, reperul este The Level Apartments II, din zona Străuleşti, unde un apartament de două camere se închiriază în prezent cu aproximativ 750 de euro pe lună, adică 9.000 de euro pe an. Raportat la un preţ de 130.000 de euro, randamentul brut este de aproximativ 6,9%, iar raportat la un preţ de 160.000 de euro, de aproximativ 5,6%. Pentru The Level Apartments III, estimarea companiei este că un apartament de două camere poate ajunge la un nivel de închiriere de aproximativ 900 de euro pe lună pe termen lung, pe măsură ce proiectul intră în etapa de utilizare, respectiv 10.800 de euro pe an şi un randament brut estimativ de aproximativ 6,75% la un preţ de 160.000 de euro.

Pe termen scurt, în regim hotelier, randamentul brut poate fi mai ridicat: în The Level Apartments II, un apartament de două camere se închiriază cu aproximativ 80 de euro pe noapte, iar la un grad anual de ocupare de 70-75%, venitul brut anual poate fi între aproximativ 20.440 şi 21.900 de euro.

„Diferenţa este că regimul hotelier presupune management mai activ, costuri operaţionale mai mari şi o implicare constantă în admi­nistrarea proprietăţii. De aceea, pentru investitorii care caută stabi­litate şi predictibilitate, închirierea pe termen lung rămâne scenariul de referinţă“, spune Bogdan Gubandru.

În rezidenţial, randamentul total are două componente: chiria, adică venitul recurent, uşor de comparat cu o dobândă, şi aprecierea proprietăţii, adică diferenţa dintre preţul de achiziţie şi valoarea apartamentului în timp. „La o obligaţiune, investitorul primeşte dobânda stabilită şi, la scadenţă, principalul nominal. La un apartament, investitorul poate încasa chirie, iar la final poate deţine un activ mai valoros decât în momentul achiziţiei“, explică Bogdan Gubandru.

Exemplul apartamentelor de două camere din The Level Apartments III arată această diferenţă. Media preţului de vânzare a fost de aproximativ 130.000 de euro plus TVA, iar în prezent cel mai accesibil apartament de două camere disponibil în proiect costă aproximativ 160.000 de euro plus TVA. Pe piaţa de revânzare, din datele actuale, nu apar apartamente de două camere listate sub 154.000 de euro. Asta indică o apreciere minimă de aproximativ 24.000 de euro faţă de media iniţială, respectiv aproximativ 18,5%, iar raportat la cel mai mic preţ disponibil acum în stoc, diferenţa este de aproximativ 30.000 de euro, adică aproximativ 23%. Pentru cumpărătorii care au intrat în fazele foarte timpurii, aprecierea poate fi mai mare, în zona de 30.000-40.000 de euro.

„Raportat la avansul plătit iniţial, această diferenţă poate însemna un randament al capitalului propriu de peste 100% între momentul semnării antecontractului şi apropierea de finalizarea proiectului, în funcţie de structura fiecărui contract. Este important de precizat că acesta este un calcul raportat la avans, nu la valoarea totală a apartamentului“, subliniază Bogdan Gubandru. „De aceea, diferenţa reală faţă de o obligaţiune nu vine doar din chirie. Chiria poate fi comparabilă cu dobânda, mai ales în scenariul închirierii pe termen lung. Diferenţa majoră vine din faptul că, în real estate, investitorul poate avea şi aprecierea activului. Cu alte cuvinte, la finalul perioadei nu rămâne doar cu veniturile încasate, ci şi cu o proprietate care poate valora mai mult decât preţul plătit iniţial.“

Această valoare este susţinută de calitatea proiectului, de locaţie, de infrastructura integrată şi de capacitatea apartamentului de a rămâne atractiv la închiriere şi revânzare, iar în cazul REDPORT logica este completată de REDPORT Living, parteneriatul lansat împreună cu Mobexpert, prin care cumpărătorii pot beneficia, în funcţie de proiect, de soluţii de mobilare şi amenajare, de la consultanţă dedicată şi servicii de personal shopper până la bucătării mobilate şi utilate sau dressing inclus. „Pentru un investitor, aceste beneficii contează pentru că pot reduce timpul şi costurile necesare pregătirii apartamentului pentru utilizare sau închiriere. În acelaşi timp, un apartament livrat cu soluţii integrate, într-un proiect bine poziţionat, are şanse mai bune să rămână competitiv atât pe piaţa închirierilor, cât şi pe piaţa de revânzare“, spune Bogdan Gubandru.

Preţurile din proiectele REDPORT au crescut gradual, corelat cu maturizarea fiecărei faze de dezvoltare, cu avansul execuţiei, cu scăderea disponibilităţii unităţilor şi cu validarea comercială a proiectelor. În 2025, ajustările de preţ în proiectele The Level Apartments şi Vitality Est s-au situat în intervalul 5-10%, în funcţie de tipul de apartament: aproximativ Ă6% pentru The Level Apartments şi Ă6,5% pentru Vitality Est.

Argumentul principal al depozitelor şi obligaţiunilor rămâne predictibilitatea, iar COO-ul REDPORT nu îl contestă. „Investitorul ştie de la început ce dobândă primeşte, care este scadenţa şi care este riscul principal. De aceea, nu cred că rezidenţialul trebuie prezentat ca înlocuitor universal pentru depozite sau titluri de stat, ci ca o clasă de active diferită, potrivită pentru investitori care caută protecţie, randament total şi expunere pe termen lung la dezvoltarea oraşului“, spune Bogdan Gubandru. „În acelaşi timp, dobânda fixă trebuie privită şi în contextul inflaţiei. În mai 2026, rata anuală a inflaţiei în România a fost de 10,9%, potrivit INS, ceea ce înseamnă că randamentul real este în acest moment negativ. Aici rezidenţialul are un atu important: poate combina chiria cu aprecierea activului, mai ales în zone unde infrastructura şi cererea de locuire se dezvoltă.“

Cât priveşte fundamentul de încredere al companiei, acesta vine, potrivit oficialului, din mai multe elemente: „Avem proiecte etapizate, livrări deja validate, portofoliu de peste 2.000 de unităţi, parteneriate reputabile, finanţări bancare şi integrare operaţională prin REDPORT Contractor şi REDPORT Engineering. Avem un portofoliu cu GDV de peste 450 milioane de euro, prevânzări brute de peste 50 milioane de euro şi o strategie de dezvoltare care combină equity, debt, prevânzări şi cash collection.“

Rezilienţa unei clase de active se demonstrează însă în perioadele tensionate, nu în cele de creştere. „Crizele geopolitice şi politice nu se transmit instantaneu în acelaşi fel în toate pieţele. În real estate, efectul se vede mai ales prin costul finanţării, încrederea consumatorilor, preţurile la energie, costurile materialelor şi viteza deciziei de cumpărare“, explică Bogdan Gubandru. Conflictul din Orientul Mijlociu a generat fluctuaţii importante pe zona de energie şi petrol, iar criza politică internă a ridicat întrebări legate de predictibilitate, rating şi costul finanţării statului.

„Pentru REDPORT, efectul a fost unul mai degrabă de prudenţă suplimentară din partea clienţilor. Cumpărătorii analizează mai mult, compară mai atent, cer mai multe informaţii despre dezvoltator, finanţare, termene şi calitate. Din acest punct de vedere, perioadele tensionate fac diferenţa între proiectele solide şi proiectele oportuniste“, spune el. Primele luni din 2026 au confirmat această diferenţă: REDPORT a contractat aproximativ 75 de unităţi în primele patru luni din 2026, faţă de 26 în aceeaşi perioadă din 2025, într-un context în care piaţa bucureşteană a fost mai prudentă per total. „Această evoluţie arată că proiectele bine poziţionate, cu infrastructură relevantă şi mix urban coerent, continuă să atragă cerere chiar şi într-un context macroeconomic complicat.“

Al doilea pilon al randamentului este poziţionarea geografică. „Ne uităm la cererea reală de locuire din fiecare zonă, la acces, la transport public, la infrastructură rutieră, la şcoli, servicii medicale, retail, proximitate faţă de zone de birouri sau angajatori şi la potenţialul de apreciere al zonei. Pentru noi, un amplasament bun este acela unde putem construi o comunitate“, spune Bogdan Gubandru.

În nord, zona Străuleşti-Dămăroaia are, în viziunea companiei, o logică puternică pentru produse premium şi affordable luxury, pentru că este aproape de nordul consacrat, dar permite dezvoltări mai coerente. „În est, zona Pantelimon-Pallady are o altă logică: o diferenţă de preţ faţă de nord, retail modern, acces în îmbunătăţire şi o cerere solidă din partea clasei de mijloc. De exemplu, Vitality Est este un proiect de peste 500 de locuinţe, cu preţuri calibrate între 80.000 şi 150.000 de euro pe unitate, poziţionat pentru familii tinere, profesionişti şi investitori care caută randamente stabile“, arată COO-ul REDPORT.

Obiecţia cea mai dură la adresa rezidenţialului rămâne lichiditatea: un investitor la bursă îşi poate lichida poziţia într-o zi, în timp ce vânzarea unui apartament poate dura luni. „Rezidenţialul nu are lichiditatea unei acţiuni listate sau a unui instrument tranzacţionabil zilnic, dar tocmai de aceea trebuie privit ca o investiţie pe termen mediu şi lung, nu ca un instrument de rotaţie rapidă a banilor“, răspunde Bogdan Gubandru. „Un apartament bun este o formă de securizare a valorii, pentru că nu îl cumperi pentru a-l vinde peste două săptămâni, ci pentru a păstra capitalul într-un activ real, utilizabil, care poate produce chirie şi care poate beneficia de apreciere în timp, pe termen lung. Pentru un investitor cu orizont de 3-5 ani sau mai mult, lichiditatea mai redusă poate fi compensată prin stabilitatea activului, prin venitul din chirie şi prin aprecierea zonei.“

„În cazul REDPORT, lichiditatea este susţinută de calitatea produsului şi de claritatea poziţionării. Un apartament într-un proiect integrat, cu acces bun, funcţiuni utile în proximitate şi o comunitate deja conturată, are o piaţă de revânzare mai clară decât o unitate izolată într-o zonă fără infrastructură. De aceea, nu privim randamentul separat de calitatea activului“, adaugă el.

După ani de apreciere excepţională a preţurilor, întrebarea legitimă este dacă cei mai buni ani au trecut. „Piaţa imobiliară se mişcă în cicluri, iar randamentul depinde de durata investiţiei, de preţul de intrare, locaţie, calitatea proiectului, costul finanţării şi momentul economic. Ce s-a schimbat este că piaţa a devenit mai matură şi mai selectivă“, spune Bogdan Gubandru. Pe termen lung, direcţia structurală a rezidenţialului rămâne susţinută de câteva realităţi: Bucureştiul are un deficit de locuinţe moderne, un fond locativ vechi, o creştere a veniturilor, dar şi o presiune pe chirii, în timp ce terenurile bune, aflate în zone conectate, sunt tot mai puţine.

„Pentru orice investitor contează tot mai mult selecţia proiectului. REDPORT mizează pe această schimbare, pentru că piaţa va diferenţia tot mai clar între proiectele construite pe termen lung, cu o logică urbană coerentă, şi proiectele speculative, dependente doar de momentul favorabil al pieţei“, arată oficialul companiei.

Întrebat pentru cine este, de fapt, rezidenţialul ca instrument de investiţie, Bogdan Gubandru evită verdictele absolute. „Cea mai bună strategie pentru un investitor este să aibă un portofoliu diversificat, din care componenta de imobiliare nu poate lipsi. Aş evita să spun că o clasă de active este bună sau rea în mod absolut. Depozitul oferă lichiditate şi simplitate, titlul de stat oferă dobândă fixă şi are un risc redus, iar bursa oferă lichiditate şi potenţial mare de creştere, dar cu volatilitate ridicată. Rezidenţialul oferă un echilibru bun între risc şi randament, fiind un activ real care poate genera venituri din chirie şi poate avea potenţial de apreciere în timp“, spune el.

„Rezidenţialul este potrivit pentru investitorii care au un orizont mai lung, care înţeleg că valoarea se construieşte în timp şi care nu au nevoie de lichiditate imediată. Este potrivit pentru cei care caută protecţie de capital, venit recurent şi expunere la dezvoltarea unei zone urbane. În cazul REDPORT, vorbim despre investitori care pun preţ pe reputaţia dezvoltatorului, pe calitatea livrării, pe poziţionarea proiectului şi pe predictibilitatea unei companii care construieşte etapizat“, continuă COO-ul REDPORT. „Pentru investitorii care vor lichiditate zilnică, marcare rapidă la piaţă sau randamente speculative pe termen scurt, rezidenţialul nu este neapărat prima alegere. Dar pentru cei care gândesc în ani, nu în săptămâni, apartamentul într-un proiect bine poziţionat poate fi un instrument solid de conservare şi creştere a valorii.“

Privind cinci ani înainte, cu dobânzile aşteptate în scădere şi preţurile la maxime, Bogdan Gubandru anticipează o schimbare de paradigmă în felul în care investitorii evaluează clasele de active. „Pe termen de cinci ani, cred că nu vom mai avea o comparaţie simplă între «dobândă» şi «apartament». Vom avea o piaţă în care investitorii vor deveni mai sofisticaţi şi vor analiza randamentul total, lichiditatea, riscul, fiscalitatea şi protecţia împotriva inflaţiei. Dacă dobânzile scad gradual, atractivitatea depozitelor şi a titlurilor de stat se poate reduce, iar activele reale pot redeveni mai interesante“, spune el.

„În acelaşi timp, bursa poate avea ani foarte buni, aşa cum s-a văzut şi în 2026, când indicele BET a avut o creştere puternică de la începutul anului. Diferenţa este că randamentul bursier vine cu volatilitate zilnică, în timp ce rezidenţialul are o evoluţie mai lentă, dar mai ancorată în nevoi reale de locuire, de chirie, şi bazată pe infrastructură bună şi urbanizare gândită coerent“, adaugă Bogdan Gubandru.

COO-ul REDPORT identifică şi scenariile în care pariul rezidenţial nu ar mai funcţiona: „Pariul rezidenţial nu ar mai funcţiona la fel de bine dacă am vedea o scădere puternică a veniturilor populaţiei, o creştere abruptă a şomajului, un blocaj sever al creditării sau o supraproducţie de locuinţe noi. Nu acesta este scenariul nostru de bază. Scenariul nostru este că piaţa se maturizează, iar câştigătorii vor fi proiectele integrate, bine finanţate, bine localizate şi dezvoltate de companii care pot livra constant şi în termenele anunţate.“