În conversaţiile despre piaţa rezidenţială apare frecvent o întrebare care, la prima vedere, pare simplă: de ce continuă să crească preţurile apartamentelor noi? Întrebarea porneşte dintr-o logică aparent firească. Oamenii văd produsul final, compară preţul pe metru pătrat, au repere din trecut sau din diverse categorii de calitate şi încearcă să îl raporteze la ceea ce este vizibil: structura, finisajele, compartimentarea, poate şi facilităţile promise în jurul proiectului.

Din experienţa mea, tocmai aici apare una dintre cele mai mari confuzii din piaţă. Un apartament nou nu este niciodată doar suma materialelor care intră în el. Preţul final nu se formează exclusiv din beton, oţel, cărămidă, tâmplărie sau instalaţii. El este rezultatul unei ecuaţii mult mai ample, în care intră timpul, riscul, costul capitalului, infrastructura, conformitatea, calitatea resursei umane şi, tot mai mult, volatilitatea economică şi geopolitică.

Cu alte cuvinte, cumpărătorul vede produsul finit. Dezvoltatorul vede, în spatele acelui produs, un proces lung, costisitor şi expus la multiple variabile care se pot schimba radical între momentul în care proiectul este gândit şi momentul în care este livrat.

Un proiect rezidenţial nu începe în şantier. Începe cu mult înainte de prima fundaţie. Începe cu terenul, cu analiza amplasamentului, cu accesul la infrastructură, cu studiile tehnice, cu proiectarea, cu racordările, cu avizele, cu aprobările şi cu toate acele etape care, deşi nu se văd în fotografiile de prezentare, afectează  direct costul final. În marile oraşe, terenul şi infrastructura nu sunt simple detalii de context. Sunt părţi esenţiale din produs.

Apoi apar costurile directe, cele pe care publicul le asociază instinctiv cu construcţia. Numai că, în ultimii ani, problema nu a fost doar nivelul acestor costuri, ci şi impredictibilitatea lor. Pandemia a perturbat lanţurile de aprovizionare şi a schimbat ritmurile de execuţie. Războiul din Ucraina a adus presiune suplimentară asupra energiei, logisticii şi anumitor materii prime. Iar tensiunile recente din Orientul Mijlociu readuc în prim-plan un risc pe care multe industrii îl resimt simultan: fragilitatea costurilor energetice şi a transportului.

În realitate, energia nu este doar o utilitate. În construcţii, ea este prezentă în fiecare etapă: în producţia materialelor, în transport, în operarea utilajelor, în logistică şi, indirect, în multe componente derivate din procese industriale care depind de petrochimie. Când energia devine mai scumpă sau mai volatilă, efectul nu se opreşte într-un singur loc. Se propagă. Uneori lent, alteori abrupt, dar întotdeauna ajunge şi în costul final al construirii.

La aceasta se adaugă forţa de muncă. În România, ca în multe alte pieţe, construcţiile se confruntă de ani buni cu o presiune reală pe resursa umană. Nu vorbim doar despre salarii mai mari, ci despre competiţia pentru personal calificat, despre nevoia de retenţie, despre disponibilitate şi despre calitatea execuţiei.
Într-un proiect rezidenţial serios, costul cu oamenii nu este un element periferic. Este central. Iar când piaţa cere tot mai multă calitate, această presiune nu scade, ci creşte.

Un alt factor insuficient înţeles în afara industriei este costul finanţării. În imobiliare, timpul are un preţ foarte concret. Un proiect rezidenţial presupune capital blocat pe termen lung, iar orice lună suplimentară între autorizare, execuţie şi livrare înseamnă costuri suplimentare.

Un alt factor insuficient înţeles în afara industriei este costul finanţării. În imobiliare, timpul are un preţ foarte concret. Un proiect rezidenţial presupune capital blocat pe termen lung, iar orice lună suplimentară între autorizare, execuţie şi livrare înseamnă costuri suplimentare. Dobânzi mai mari înseamnă finanţare mai scumpă nu doar pentru cumpărător, ci şi pentru dezvoltator. Iar într-un domeniu în care un proiect poate traversa cicluri economice complet diferite între lansare şi livrare, în domeniul rezidenţial - optimist - este de 3 ani, acest cost al timpului devine esenţial.

Mai există apoi o categorie de costuri pe care eu le numesc „costuri tăcute”. Nu pentru că ar trebui să fie ascunse, ci pentru că sunt rareori primele pe care publicul le ia în calcul. Racordarea la utilităţi, extinderea reţelelor, drumurile de acces, iluminatul, sistemele de siguranţă, drenajul, parcările, spaţiile verzi, zonele comune, locurile de joacă şi facilităţile de petrecere a timpului liber fac parte din realitatea unui proiect bun. Ele nu se rezumă la „decor”. Sunt parte din calitatea locuirii şi din funcţionarea de zi cu zi a unui ansamblu.

În opinia mea, una dintre cele mai importante nuanţe într-o piaţă matură este diferenţa dintre costurile invizibile şi costurile neclare. Faptul că un cumpărător nu vede imediat toate componentele de cost nu înseamnă că acestea nu trebuie explicate. Dimpotrivă. Cred că transparenţa este una dintre condiţiile de bază ale încrederii. Preţurile trebuie comunicate clar, costurile definite contractual trebuie explicate fără ambiguităţi, iar documentele care însoţesc achiziţia trebuie tratate cu seriozitate de ambele părţi.

La fel de importantă este şi responsabilitatea cumpărătorului. O locuinţă este una dintre cele mai importante decizii financiare din viaţa unui om. Tocmai de aceea, contractul, anexele tehnice şi regulamentul de ordine interioară nu ar trebui privite ca simple formalităţi, ci ca parte integrantă a deciziei de cumpărare. Dincolo de emoţia firească a momentului, cred că o alegere bună se face cu atenţie, cu întrebări puse la timp şi, atunci când este nevoie, cu sprijin din partea unor prieteni sau specialişti care pot aduce mai multă claritate.

Mai este un aspect pe care îl consider relevant: standardele au crescut. Cumpărătorii de astăzi sunt mai informaţi, mai exigenţi şi, pe bună dreptate, aşteaptă mai mult de la o locuinţă nouă decât aşteptau în urmă cu zece sau cincisprezece ani. Vor eficienţă energetică, compartimentări mai bune, materiale durabile, spaţii comune mai generoase, infrastructură, confort, siguranţă şi un anumit tip de experienţă de locuire. În paralel, cerinţele de conformare şi nivelul de responsabilitate pentru dezvoltatori au devenit mai ridicate. Toate acestea sunt evoluţii sănătoase. Dar ele nu vin fără cost.

De aceea cred că discuţia despre preţul apartamentelor noi trebuie purtată cu mai mult realism şi cu mai puţină simplificare. Preţul unui apartament nou nu este doar suma cărămizilor şi a cimentului. Este şi preţul timpului. Este şi preţul riscului. Este şi preţul infrastructurii care nu se vede întotdeauna la prima vizită, dar care face diferenţa în fiecare zi după mutare. Şi este, poate mai mult decât orice, preţul responsabilităţii de a construi un produs care trebuie să funcţioneze bine în timp, nu doar să arate bine la livrare.

Într-o piaţă marcată de instabilitate economică, costuri volatile şi aşteptări tot mai ridicate din partea cumpărătorilor, cred că seriozitatea şi predictibilitatea vor cântări tot mai mult. Iar acesta este, în fond, lucrul pentru care plăteşte orice client atunci când face o alegere bună: nu doar pentru patru pereţi, ci pentru stabilitate, claritate şi încrederea că acel loc va rezista în timp.   

Liria Themo, director de marketing, Atria Urban Resort