Transparenţa în imobiliare rămâne redusă, traficul schimbă radical valoarea unei zone, iar locuinţele accesibile devin tot mai rare, astfel că diferenţa dintre o decizie bună şi una costisitoare stă, spune Georgian Marcu, broker şi proprietar al agenţiei Green Angels, în cât de bine îţi faci temele înainte să cumperi.

Pentru investitori contează lichiditatea, cererea la închiriere şi potenţialul de apreciere, în timp ce pentru cei care cumpără ca să locuiască prioritatea rămâne apropierea de propriul „centru de interes”: şcoală, parc, transport, birou. Pe fondul lipsei de proiecte noi, al întârzierii PUG-ului şi al presiunii pe preţuri,  fondatorul Green Angels avertizează că piaţa rezidenţială din Bucureşti riscă să devină tot mai puţin accesibilă pentru clasa medie. „Te asiguri că faci o investiţie bună în imobiliare dacă îţi faci foarte bine temele”, observă Marcu,  într-o ediţie recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Dincolo de preţul afişat, el spune că un cumpărător trebuie să înţeleagă preţurile reale de tranzacţionare, nivelul chiriilor şi viteza cu care o proprietate iese din piaţă. Pentru că fiecare zonă are propriile particularităţi, iar o diferenţă aparent mică la timpul de închiriere poate eroda serios randamentul.

„Poţi găsi apartamente care se închiriază într-o săptămână sau în câteva zile, dar pot fi şi apartamente cu care stai o lună de zile în piaţă şi atunci pierzi aproape 10% din randamentul aşteptat de tine dacă nu ţi-ai făcut temele cum trebuie.”

El face însă de la început o distincţie clară între investitor şi cumpărătorul final. Pentru cel care cumpără ca să locuiască, starea tehnică a apartamentului, istoricul actelor şi chiar profilul vecinilor sunt esenţiale. „Structura de rezidenţă şi vecinii nu le poţi schimba indiferent de cât de mulţi bani ai.”

De aceea, recomandă cel puţin două vizionări înainte de cumpărare, una în timpul săptămânii şi una în weekend, tocmai pentru a înţelege mai bine viaţa reală din imobil şi din zonă. Când locuinţa este cumpărată pentru uz propriu, criteriul principal nu mai este randamentul, ci potrivirea cu ritmul de viaţă al familiei. Marcu spune că o casă sau un apartament trebuie cumpărate „acolo unde e centrul tău de interes”.

Pentru el, ca părinte cu doi copii mici, apropierea de parc, şcoală şi mijloace de transport contează mai mult decât alte criterii care pot părea importante pe hârtie. În timp, aceste nevoi se schimbă, aşa că alegerea corectă este cea făcută în funcţie de următorii ani, nu de o idee abstractă despre locuinţa perfectă. Chiar şi atunci când bugetul permite mai multe opţiuni, el spune că ar alege o zonă mai bună, care răspunde mai bine nevoilor de zi cu zi, chiar dacă preţul pe metrul pătrat este mai mare. Pentru investitori, logica este diferită. Aici contează cererea din zonă pentru închiriere, potenţialul de apreciere şi lichiditatea pieţei. „Ca investitor vrei ca acel apartament să crească cel mai bine din oraş, să fie în zona în care se apreciază cel mai bine. Să fie tot timpul închiriat, să fie foarte lichidă zona, în sensul în care dacă eu am nevoie să-mi fac un exit, să-l fac rapid, nu să stau şase luni cu el la vânzare.”

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® şi Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experienţă în real estate, axându-se pe piaţa rezidenţială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiţii de milioane de euro.

 Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

În opinia sa, una dintre cele mai mari probleme ale pieţei locale este tocmai lipsa de transparenţă, care îngreunează toate aceste evaluări. Pentru a înţelege dacă un preţ cerut este realist sau supraevaluat, soluţia cea mai simplă rămâne analiza comparativă de piaţă, făcută pe baza preţurilor reale de tranzacţionare. În practică însă, accesul la aceste date este fragmentat. „Avem anumite softuri unde se raportează tranzacţiile efectuate.

Din păcate, o mică parte din tranzacţiile efectuate.” De aici şi apelul său pentru o piaţă mai transparentă, în care cumpărătorii, vânzătorii şi chiar autorităţile să aibă repere reale. Exemplul pe care îl dă este cel al Franţei, unde istoricul tranzacţiilor este accesibil şi permite o evaluare mult mai clară a valorii unui imobil. „Dacă pot face ceva pentru a avea o piaţă imobiliară mai transparentă, consider că aduce avantaje tuturor părţilor implicate.” În lipsa acestei transparenţe, inclusiv interpretarea datelor oficiale despre tranzacţii poate fi înşelătoare.

Marcu atrage atenţia că cifrele ANCPI includ nu doar apartamentele, ci şi boxele şi locurile de parcare care au număr cadastral separat. Astfel, o singură achiziţie poate apărea statistic drept două sau trei tranzacţii distincte. În plus, în cazul proiectelor noi, multe dintre livrările raportate astăzi au în spate antecontracte semnate cu unu sau doi ani în urmă, ceea ce înseamnă că ele nu reflectă neapărat pulsul actual al pieţei. „Mă aştept la o scădere a numărului de tranzacţii reale”, spune el, explicând că ceea ce vedem în rapoarte nu surprinde întotdeauna achiziţiile iniţiate acum. Tema preţurilor rămâne centrală.

Vara a fost, spune el, „destul de dinamică”, stimulată şi de modificările de TVA, iar apartamentele care se încadrau în cota redusă s-au vândut foarte bine. Acum, după acest val, Marcu se aşteaptă la o încetinire a vânzărilor pe nou, în special pe segmentul care era până recent accesibil prin TVA redus. O parte dintre cumpărători se vor muta spre piaţa veche, o altă parte spre chirii, ceea ce va pune şi mai multă presiune pe preţuri.

În paralel, dezvoltatorii vor avea tot mai puţine motive să lanseze proiecte ieftine. „Odată ce a dispărut cota de TVA redusă, nu mai e nicio motivaţie să construieşti genul acela de apartament.” În locul lor, dezvoltatorii se pot orienta mai degrabă către segmente de 200.000-300.000 de euro, unde există încă cerere şi marje mai bune. Această schimbare se suprapune peste o problemă structurală mai veche: lipsa de proiecte noi şi blocajul urbanistic. „Din 2020 şi până astăzi nu a mai trecut niciun PUG”, spune el, subliniind că ceea ce se construieşte acum în Bucureşti are la bază PUZ-uri aprobate înainte de 2020. Pe măsură ce terenurile disponibile se reduc, iar autorizaţiile noi întârzie, oferta devine tot mai mică într-o piaţă cu cerere încă ridicată. Rezultatul este previzibil: preţuri în creştere.

El estimează că Bucureştiul şi Ilfovul ar avea nevoie de circa 25.000 de locuinţe noi pe an pentru a ţine piaţa sub control. Sub acest prag, preţurile cresc; peste el, ar putea apărea presiune concurenţială şi chiar mici corecţii. Or, în ultimii ani, livrările au intrat pe o pantă descendentă. Dincolo de cifre, miza este socială. Marcu avertizează că Bucureştiul riscă să devină un oraş tot mai puţin accesibil pentru cei cu venituri medii şi mici. „Nu ne dorim un oraş care e accesibil doar IT-iştilor şi CEO-ilor.”

Un oraş funcţional are nevoie de toate categoriile sociale, de la angajaţii din retail până la cei din servicii publice, iar dacă aceştia nu îşi mai permit să locuiască rezonabil în oraş, întreaga calitate a vieţii urbane se degradează. În viziunea sa, lipsa unei politici reale de locuinţe accesibile şi sociale este una dintre cele mai mari vulnerabilităţi ale pieţei locale. Traficul este, la rândul lui, o variabilă care schimbă profund felul în care oamenii aleg unde să locuiască. În teorie, soluţia ideală este „oraşul de 15 minute”, în care ai la îndemână parc, şcoală, cumpărături şi transport public.

În practică însă, Bucureştiul se îndepărtează de acest model, pe măsură ce dezvoltarea se mută în periferie fără ca infrastructura să ţină pasul. „Asta înseamnă nişte zeci de mii de maşini care îţi vin în oraş”, spune el despre dezvoltările din nordul Capitalei şi din localităţile limitrofe. Fără şcoli, grădiniţe, parcuri şi transport public bine conectat, noile locuinţe nu fac decât să mute problema mai departe, nu să o rezolve. În această ecuaţie, locul de parcare a devenit o piesă importantă şi costisitoare. Marcu estimează că un loc de parcare poate costa între 10.000-11.000 de euro pentru variantele supraterane şi până la 35.000-40.000 de euro pentru cele subterane, media fiind în jur de 20.000-25.000 de euro plus TVA.

Totuşi, el spune că problema reală nu este preţul parcării, ci faptul că traficul nu poate fi rezolvat fără măsuri nepopulare: descurajarea maşinii personale şi investiţii serioase în transport public. „Noi toţi ne dorim asta”, spune el, dar observă că drumul până acolo este lung. În privinţa momentului potrivit pentru cumpărare, răspunsul său este simplu: cel mai bun moment este atunci când ai nevoie. Ideea că preţurile se vor prăbuşi iminent circulă de ani buni, însă piaţa a trecut prin crize, pandemie, inflaţie şi război, iar între timp preţurile au crescut puternic.

Pe piaţa secundară, Marcu se aşteaptă chiar la noi scumpiri, pe fondul migrării cererii şi al insuficienţei proiectelor noi accesibile. Pot exista promoţii punctuale în proiecte foarte avansate, unde dezvoltatorii încearcă să lichideze stocul, însă nu vede premise pentru o ieftinire generalizată. Când vine vorba despre finanţare, recomandarea lui merge către creditul ipotecar cu dobândă fixă, în contextul în care există deja mai multe oferte stabile pe trei sau cinci ani. În cazul proiectelor cumpărate „pe hârtie”, el spune că riscul este acceptabil doar dacă dezvoltatorul este serios şi are surse de finanţare solide. Din perspectiva sa, proiectele finanţate de bancă inspiră mai multă încredere decât cele construite doar din avansurile clienţilor şi din surse proprii, tocmai pentru că există un control mai strict asupra fluxului banilor. Pe termen lung, el vede sustenabilitatea ca pe o temă care va conta tot mai mult, chiar dacă piaţa locală încă vorbeşte mai mult decât face. Clădirile verzi, certificate, pot aduce costuri mai mici de întreţinere, finanţări mai bune şi o rezilienţă mai mare în faţa viitoarelor standarde de mediu. „Nu este doar un buzzword”, spune el, explicând că inclusiv băncile au interesul să finanţeze mai ieftin proprietăţi care rămân relevante şi performante pe termen lung. În paralel, vede la nivel internaţional un trend de densificare a zonelor centrale, cu infrastructură deja existentă, în timp ce Bucureştiul a mers adesea în direcţia opusă, dezvoltând turnuri rezidenţiale la periferie şi amplificând astfel problema traficului. Dacă ar avea de importat o practică urbană din altă capitală europeană, Marcu s-ar uita mai degrabă la modelul vienez de accesibilitate şi la mecanismele de transparenţă. Dar recunoaşte că diferenţa dintre România şi pieţe precum Viena vine şi din continuitatea politicilor publice, imposibil de recuperat peste noapte. Până atunci, soluţiile locale rămân mai degrabă parţiale, iar schimbarea depinde atât de autorităţi, cât şi de o schimbare de perspectivă în discursul public despre construcţii şi dezvoltare. Într-o notă aparent simplă, dar revelatoare, întrebat ce ar schimba primul în oraşele României ca să le apropie de viitor, Georgian Marcu răspunde: curăţenia. Pentru că, dincolo de planuri mari, PUG-uri, infrastructură şi politici de locuire, calitatea unui oraş se vede şi în lucrurile cele mai concrete, cele pe care locuitorii le întâlnesc zilnic, la nivelul străzii.   

Patru întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu

1. Ce ar trebui să urmărească un cumpărător care achiziţionează pentru a locui, nu pentru investiţie?

În primul rând starea tehnică a apartamentului, apoi actele şi istoricul proprietăţii. Dar foarte important este şi contextul în care trăieşti: vecinii, zona, apropierea de şcoală, parc sau transport public. Eu recomand minimum două vizionări, una în timpul săptămânii şi una în weekend, ca să înţelegi mai bine cum este viaţa reală în acel imobil.

2. Cum vezi evoluţia pieţei rezidenţiale din Bucureşti în următorii ani?
Nu mă aştept la ieftiniri, ci mai degrabă la o continuare a presiunii pe preţuri. Sunt prea puţine proiecte noi, livrările scad, iar lipsa PUG-ului blochează dezvoltarea pe termen lung. În plus, dacă nu construim suficient, oraşul devine tot mai puţin accesibil pentru oamenii cu venituri medii şi mici. Aici este, de fapt, miza cea mai mare.

3. Cât de importantă este transparenţa în piaţa imobiliară?
Este unul dintre obiectivele mele. Dacă putem avea o piaţă mai transparentă, ar fi un avantaj pentru toată lumea. Cumpărătorul ştie ce buget trebuie să aibă pentru o anumită zonă, vânzătorul nu mai este „ţepuit” cu oferte mult sub preţul real, iar autorităţile ar putea înţelege mai bine valoarea de piaţă şi să impoziteze corect.

4. Cum ar arăta locuinţa ideală în viitor?
Într-un imobil nou, într-o zonă bine deservită de facilităţi – parcuri, şcoli, transport în comun. Sunt fan al conceptului de oraş de 15 minute, în care să poţi face tot ce ai nevoie în proximitate.