Scumpirea locuirii, presiunea costurilor ascunse şi dobânzile încă ridicate fac ca decizia dintre chirie şi credit ipotecar să fie tot mai mult o chestiune de accesibilitate, nu doar de preferinţă, spune Gabriel Blăniţă, director valuation & advisory services, Colliers România.

Unul dintre modurile în care ne uităm la accesibilitatea locuinţelor din anumite jurisdicţii este această rată a accesibilităţii, calculată ca numărul de ani de salariu de care ai nevoie pentru a cumpăra locuinţa medie din acel oraş. În Bucureşti suntem undeva la în jur de 8 ani de venituri medii pentru a cumpăra locuinţa medie de astăzi“, a explicat Gabriel Blăniţă în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit acestuia, indicatorul nu trebuie interpretat literal, ci ca o măsură comparativă între oraşe şi pieţe. „Vedem în Budapesta acelaşi indicator la peste 12 ani, vedem oraşe din Polonia undeva între 10 şi 15 ani. Deci vedem că în România, chiar şi comparat cu regiunea, avem apartamente încă accesibile din acest punct de vedere.“

În cazul chiriei, calculul este mai simplu, dar la fel de relevant pentru bugetul unei gospodării.

„Ne uităm la cât din bugetul nostru lunar este acordat locuirii. Aici vorbim şi de chirie, dar şi de costurile de întreţinere, iar un procent sustenabil ar fi undeva de până în 40%“, spune el. Acest prag încă mai poate fi regăsit în multe oraşe din România, spre deosebire de alte capitale din regiune, unde costul locuirii a devenit prohibitiv pentru cei cu venituri medii. În astfel de cazuri, oamenii sunt forţaţi să meargă spre periferii sau chiar în afara oraşelor.

Totuşi, compararea dintre „salariul mediu“ şi „locuinţa medie“ nu spune întreaga poveste a accesibilităţii, avertizează Blăniţă. Diferenţele dintre centru şi periferie, calitatea infrastructurii şi timpul petrecut în trafic schimbă radical costul real al unei locuinţe. „Dacă vorbim de preţuri diferite între centrul oraşului şi periferie, dar transportul de la periferie în centrul oraşului durează două ore, atunci vorbim şi de alte costuri ascunse de care trebuie să ţinem cont.“ În Vest, spune el, apropierea de oraş nu înseamnă neapărat timp pierdut, pentru că infrastructura compensează. În România, în multe zone din jurul Bucureştiului, maşina rămâne singura soluţie viabilă.

Traficul devine astfel un cost invizibil, dar major, al locuirii. „Timpul pe care îl petrecem în trafic de cele mai multe ori este unul pe care nu-l mai vedem înapoi. Şi nu e neapărat unul foarte productiv, ba din contră, de multe ori generator de nervi şi frustrări.“ În acest context, conectivitatea locuinţei cu infrastructura devine esenţială, fie că vorbim despre achiziţie pentru uz propriu, fie despre investiţie. Blăniţă spune că există totuşi semnale pozitive: investiţiile în infrastructură au accelerat, iar proiecte precum extinderea metroului spre Otopeni sau alte lucrări de mobilitate urbană din Bucureşti, Cluj, Oradea, Arad sau Timişoara pot schimba semnificativ calitatea vieţii şi atractivitatea unor zone.

„Timpul pe care îl petrecem în trafic de cele mai multe ori este unul pe care nu-l mai vedem înapoi. Şi nu e neapărat unul foarte productiv, ba din contră, de multe ori generator de nervi şi frustrări.“

Gabriel Blăniţă, Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Pe de altă parte, efectele infrastructurii noi se văd şi în preţuri. „Ne uităm la ce s-a întâmplat cu metroul din Drumul Taberei, care a dus la creşteri de preţuri în zonă în momentul în care a fost anunţat, nu mai vorbim de momentul în care a fost efectiv livrat.“ Totuşi, el avertizează că optimismul trebuie temperat de întârzierile frecvente ale marilor lucrări publice, ceea ce înseamnă că deciziile de cumpărare bazate pe infrastructură viitoare trebuie cântărite cu realism.

În ceea ce priveşte discuţia despre apartament versus casă, comparaţia strictă de preţ poate fi înşelătoare. „Nu este mai ieftin să construieşti o casă pe metru pătrat decât un apartament dintr-un bloc, din contră, este mai scump“, spune Blăniţă. Diferenţa vine mai ales din localizare: casele sunt dezvoltate în zone unde terenul este mai ieftin, chiar dacă suprafaţa construită şi lotul aferent cresc costul total. Astfel, piaţa oferă o plajă largă: de la locuinţe de tip duplex sau triplex, care pornesc de la 100.000-150.000 de euro, până la case de peste 200.000 de euro în nordul Capitalei şi proprietăţi care depăşesc 300.000-350.000 de euro.

Alegerea unei case vine însă şi cu un set diferit de riscuri. „Un lucru foarte important la case este infrastructura publică, utilităţile şi accesul în acele zone, pentru că de multe ori, în dorinţa de a avea un preţ final cât mai mic, avem şi proiecte de case în zone fără asfalt, fără canalizare, cu utilităţile sau cu apa poate din puţ şi nu din reţeaua urbană.“ În opinia sa, un preţ mai mic ascunde aproape întotdeauna compromisuri, iar acestea trebuie evaluate înainte de achiziţie, nu după.

Cum se mai raportează românii la statutul de proprietari? Dorinţa de „a se aşeza la casa lor” rămâne puternică. „Dorinţa de a avea o locuinţă este una destul de mare în continuare, dar nu este neapărat una specific României. O vedem şi în Polonia, o vedem şi în Cehia, o vedem şi în Franţa. Ce diferă foarte mult este putinţa.“ Chiar dacă intenţia de cumpărare a mai scăzut, ea rămâne la un nivel ridicat, ceea ce sugerează că o eventuală îmbunătăţire a accesibilităţii ar putea duce la o revenire mai rapidă a pieţei.

Când dorinţa nu se întâlneşte cu putinţa, piaţa chiriilor câştigă teren. „Vedem o creştere a segmentului de închirieri, de voie sau de nevoie. Oamenii locuiesc în chirie mai mult timp sau au chiria ca singură opţiune de locuire.“ Potrivit studiilor Colliers, în marile oraşe din România, ponderea celor care locuiesc efectiv în chirie este de 10-15%, peste ceea ce indică statisticile oficiale şi mai aproape de realitatea vizibilă mai ales în blocurile noi, unde procentul chiriaşilor poate ajunge la 20-30%.

Tinerii se raportează diferit la locuire, iar schimbarea nu ţine doar de preferinţe. „Pe segmentul de vârstă al tinerilor vedem procente din ce în ce mai mari pe partea de chirii.“ Explicaţiile sunt multiple: o preferinţă mai mare pentru flexibilitate, o problemă de accesibilitate, dar şi dificultăţi crescute pe piaţa muncii. „Avem un şomaj semnificativ în rândul populaţiei tinere şi avem şi un impact destul de mare al inteligenţei artificiale, care face destul de greu pentru un tânăr fără experienţă să ajungă la un job unde să acumuleze această experienţă.“ În aceste condiţii, chiria devine nu doar o opţiune de stil de viaţă, ci şi rezultatul unei presiuni economice şi tehnologice tot mai puternice.