♦ „Dacă comparăm preţul pe metru pătrat cu alte oraşe europene, dar dacă adăugăm şi coşul zilnic şi vedem ce mai rămâne pentru trai, nu se poate spune că locuinţele sunt accesibile în România“.

Locuinţele din România nu mai pot fi considerate accesibile pentru tineri, chiar dacă preţul pe metru pătrat rămâne mai mic decât în alte oraşe europene, pentru că după plata ratei şi a cheltuielilor zilnice unui salariat mediu îi rămân în medie doar 47 de euro pe lună, a afirmat Tinu Sebeşanu, preşedintele Fede­raţiei Investitorilor şi Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES), în cadrul emisiunii de business ZF Live. Potrivit aces­tuia, piaţa se află într-un punct de inflexiune, în care preţurile au început să crească mai repede decât puterea de cumpărare.

Datele au fost prezentate săptămâna trecută la summitul FIDES de la Bucureşti, la care, spune Sebeşanu, au fost aduşi la aceeaşi masă toţi actorii din ecosistemul locuirii, pentru a găsi soluţii care să ducă în scurt timp la politici publice şi pentru a evita problemele cu care se confruntă acum alte state europene.

„Cred că astăzi suntem la un punct de inflexiune. Aparent, încă arătăm bine faţă de restul Europei, dar este acel moment pe care Europa nu l-a luat în considerare acum 7 sau 10 ani.

Este un moment oportun pentru noi să aducem această problemă în atenţia publică şi să lucrăm împreună cu administraţiile centrale şi locale, să luăm măsuri de azi, ca să nu ne trezim în situaţia Madridului, a Berlinului sau a altor oraşe similare“, a spus Tinu Sebeşanu în cadrul emisiunii de business ZF Live.

Preşedintele FIDES a precizat că în ultimii 10 ani preţurile locuinţelor au crescut cu aproape 76%, dar salariile au avut o evoluţie cel puţin la fel de rapidă. În ultimul an şi jumătate însă, situaţia s-a schimbat.

„Ceea ce nu se mai întâmplă este că în ultimul an şi jumătate vedem că această curbă se inversează. Adică preţurile cresc mai mult decât puterea de cumpărare. Este un prim semnal că ne îndreptăm spre o inaccesibilitate către o locuire decentă şi este momentul să acţionăm acum.“

Potrivit datelor prezentate în emisiune, din 2015 încoace preţurile locuinţelor au crescut în România cu 64,8%, peste media Uniunii Europene, de 61,9%, dar mult sub majorările din Ungaria (266%), Portugalia (163%) şi Polonia (116%). Sebeşanu a explicat că Ungaria plăteşte acum preţul lipsei unei politici publice în domeniul locuinţelor.

„Ungaria nu a avut nicio politică publică vizavi de locuinţe şi acum se plăteşte acest preţ. Şi este un preţ foarte mare, pentru că Budapesta este deja un oraş unde un cetăţean mediu, şi vorbim aici şi de oamenii din serviciile publice, nu-şi mai permite să trăiască. Pierd forţă de muncă. Dar aici mai este un aspect: vorbim strict de creşteri de preţuri, dar nu vorbim şi de calitatea vieţii, fiindcă noi avem cea mai mare rată de supraaglomerare, peste 40%.“

Datele FIDES arată că România are cea mai mare pondere de proprietari din Europa şi un nivel foarte redus al creditării pentru locuinţe, dar în acelaşi timp una dintre cele mai înghesuite condiţii de locuit din Uniunea Europeană, cu 1,1 camere pe persoană, faţă de 1,7 camere în medie în UE. Rata de supraaglomerare, de peste 40%, este mai mult decât dublul mediei europene.

„Suntem locul întâi în Europa la locuinţă supraaglomerată. Vorbim de cea mai scăzută calitate a vieţii până la urmă, pentru că supraaglomerarea duce direct la asta. Avem un stoc imens de clădiri care şi-au terminat ciclul de viaţă, vedem că se încearcă tot felul de metode de a le aduce la zi, ceea ce este aproape imposibil în opinia noastră, şi atunci trebuie să venim cu un stoc nou şi să dăm ocazia acestor oameni să se mute în condiţii decente.“

Reprezentantul FIDES a explicat că explicaţia ţine în primul rând de ofertă. Spaţiile construite în ultimii ani sunt foarte mici, unele apartamente având sub 35 de metri pătraţi, iar tinerii care locuiesc cu părinţii nu pot vinde un apartament vechi pentru a strânge avansul şi nu sunt eligibili pentru credite ipotecare.

„La aproximativ anul 90 aveam un nu­măr de 10 milioane de gospodării. În aceşti 30 de ani am construit sub 2 milioane. Deci sub 20% stoc nou a venit în 30 de ani. Este foar­te puţin. De aici începem să vedem efec­tele: creşteri de preţuri şi impo­sibilitatea oamenilor de a mai accesa credite pentru a se muta într-o locuinţă nouă.“

În prezent, a adăugat Sebeşanu, se construieşte undeva la 30% din cerere, iar cererea de locuinţe este enormă, chiar dacă nu toată este solvabilă, pentru că aceasta din urmă este influenţată de inflaţie şi de costul creditelor.

Potrivit lui, discuţia trebuie mutată de la costul pe metru pătrat la costul total al locuirii, în care intră maşina, şcoala copiilor şi timpul pierdut în trafic.

„Poţi să mai găseşti un metru pătrat ieftin în periurban, dar dacă pui în calcul că ai nevoie de o maşină, la o familie chiar de două, că trebuie să duci copiii la şcoală, să te duci la muncă, pierzi 3-4 ore în trafic, începem să înţelegem ce înseamnă costul total al locuirii şi nu neapărat costul pe metru pătrat.“

Calculul FIDES porneşte de la ratele la credit şi de la coşul zilnic de cheltuieli stabilit pe baza datelor Institutului Naţional de Statistică, iar suma rămasă în buzunarul unui salariat mediu din România este de numai 47 de euro pe lună, cea mai mică din setul de ţări comparate. În Grecia rămân 408 euro, în Olanda 297 de euro, în Germania 230 de euro, iar în Franţa 204 euro.

„Dacă vă uitaţi acolo la câţi bani ar rămâne, ei sunt calculaţi după cât trebuie să plătească rată, cât este coşul zilnic, statistică de la INS, vedeţi că lumea mai rămâne la un moment dat cu 47 de euro pe lună. Nu se poate trăi cu banii ăştia.“

Sebeşanu a mai spus că România are aproape cea mai mare dobândă din Europa, ceea ce adaugă un cost evident, şi că în următorii ani nu se anticipează o ameliorare.

„Avem aproape cea mai mare dobândă din Europa. Este un cost evident care se adaugă aici. Am avut această creştere a preţurilor care a fost cumva acoperită de creşterea salariilor, ceea ce nu se mai întâmplă. Acum nu ne aşteptăm decât ca această sumă minimă, în valoare absolută, să scadă. Când încep să apară sume negative, impactul social este enorm. Şi asta am văzut că s-a întâmplat în Spania.“

Datele pe oraşe, calculate pentru o locuinţă de 55 de metri pătraţi la nivelul lunii iunie 2026, arată că după rată şi coşul zilnic bucureştenilor le rămân 177 de euro pe lună, în Reşiţa 120 de euro, iar în Timişoara 111 euro. La polul opus, locuitorii din Craiova (minus 260 de euro), Cluj-Napoca (minus 228 de euro) şi Miercurea Ciuc (minus 211 euro) rămân pe minus după ce îşi plătesc ratele şi cheltuielile zilnice.

„Este o combinaţie de salarii, preţuri, cerere şi ofertă. În Craiova s-a construit foarte puţin, în schimb s-a construit în Cluj şi atunci presiunea pe preţuri a fost foarte mare. În spatele graficului este o evoluţie în ultimii 10 ani. Craiova era în primele 10 şi s-a dus jos de tot. Aici trebuie o viziune pe termen mediu şi lung a fiecărei administraţii locale pentru politica de locuire. Majoritatea ţărilor din Europa au acum un ministru al locuirii.“

Pentru a evita scenariul Spaniei, preşedintele FIDES propune, în primul rând, o lege a locuirii care să definească ce înseamnă locuinţă accesibilă şi care sunt criteriile de acces la ea, diferenţiind-o clar de locuinţa socială. În opinia sa, România ar putea accesa fondurile europene dedicate locuinţelor accesibile, dar are nevoie de legislaţie şi de proiecte.

„Avem fonduri, trebuie să le accesăm. Ca să le accesăm ne trebuie legislaţie, ne trebuie proiecte. Preţul creşte şi datorită perioadei de avizare: dacă te avizezi în 3 ani, acei 3 ani se duc în preţul de cost, indiferent că este chirie sau cumpărare. Trebuie avizare rapidă, iar administraţiile locale trebuie să-şi facă inventarul terenurilor şi să le pună la bătaie prin PPP-uri. Trebuie să înţelegem că timpul şi viteza sunt totul.“

Sebeşanu a spus că şi chiria, ca şi rata la bancă, nu ar trebui să depăşească 30% din venitul lunar al unei persoane, iar pentru categoriile vizate de locuinţele accesibile ar fi necesar un discount de minimum 20% faţă de preţurile actuale la chirie. El a adăugat că pragul critic pentru creditele ipotecare se află la dobânzi de 4-5%, iar peste 5% creditarea încetineşte, iar piaţa încetineşte odată cu ea.

„Acest 20% este un sweet spot care se păstrează chiar şi când cresc salariile şi cresc preţurile, dar cam acolo este punctul de rupere. Undeva între 4 şi 4,8% este punctul de la care încep să crească creditele ipotecare exponenţial. Cum sărim de 5%, încetinesc creditele ipotecare, automat noi vindem mai puţin şi toată piaţa încetineşte. Depinde foarte mult de dobânzi.“

Întrebat la ce să se aştepte peste un an, la următorul summit, preşedintele FIDES a spus că organizaţia va publica săptămâna viitoare concluziile evenimentului, cu paşi pe termen scurt, mediu şi lung pentru administraţia centrală, administraţiile locale, dezvoltatori şi ONG-uri. Dacă aceşti paşi sunt făcuţi, proiectele de locuinţe accesibile ar putea demara în primăvară, deşi el recunoaşte că este vorba de un scenariu optimist.

„Sperăm ca Ministerul Dezvoltării să facă acel hub, Franţa tocmai l-a făcut luna trecută, unde practic adună toţi stakeholder-ii şi putem pune la punct această legislaţie care să devină prioritară. În secunda în care legislaţia este, noi să ştiţi că ne mişcăm foarte repede, dacă regulile sunt clare şi transparente. Bani sunt şi vor veni, trebuie să punem proiecte. Noi azi nu avem proiecte să depunem în sensul ăsta.“

Ce a mai declarat Tinu Sebeşanu în cadrul emisiunii de business ZF Live:

Aici vorbim de tinerii care stau până la 30, 35, chiar şi 40 de ani cu părinţii, în blocurile făcute în anii '60, '70, '80. Mulţi şi-ar dori să plece, dar nu sunt eligibili pentru credite ipotecare. Cei care se mută, de regulă, vând apartamentul vechi ca să poată da un avans. Ei stau cu familia, nu au cum să-l vândă şi nu au cum să facă rost de bani pentru avans.

Trebuie să luăm în considerare şi migraţia către urban din ultimii 30 de ani. Noi demografic am pierdut populaţie, pentru că a existat emigraţia în Europa după accesul în UE, dar pe partea cealaltă avem acest fenomen enorm de urbanizare. S-au golit satele, lumea vine către oraşe şi aceşti oameni au nevoie să locuiască undeva.

Cel mai simplu răspuns este echilibrarea între cerere şi ofertă. Bucureştiul este un caz special, pentru că am avut mulţi ani de blocaj şi atunci dezvoltatorii s-au dus în periurban. La noi suburbanul a fost un termen peiorativ, dar vedem că marile comunităţi care s-au dezvoltat în jurul Bucureştiului au inclus toate aceste servicii, medicale, şcoli, iar lumea şi-a regăsit acolo ambientul necesar.

Motivul pentru care s-a ajuns în situaţia asta este lipsa de dialog cu administraţiile locale. Administraţiile au obligaţia să aducă infrastructură, să facă şcoli. Multe nu pot, nu au resurse, dar un dialog bine făcut cu dezvoltatorii mari ar ajuta. Noi nu avem nici astăzi un PUG. Acest PUG ar trebui să reglementeze mix-use-urile, să aducă birourile lângă locuire sau, acolo unde sunt centre mari de birouri, să dea mai multe autorizaţii de rezidenţial.

Eu cred că cei care lucrează la PUG înţeleg foarte bine Bucureştiul. Sunt arhitecţi profesionişti, urbanişti de clasă. Riscul este că au început să lucreze la el acum 5-6 ani şi, dacă îl mai ţinem mult blocat, va trebui actualizat. Singura problemă este să deblocheze aprobarea lui.

Trebuie să revenim la programul Prima Casă cu un singur lucru care trebuie făcut: 9% TVA pentru Prima Casă. Este o ordonanţă cu un punct. Nu ştiu dacă acest guvern îşi poate călca pe suflet să ducă TVA-ul de la 21% la 9% pentru Prima Casă, pentru categoriile despre care vorbeam, dar ţinem forţă de muncă în oraşe.

Sunt mai multe forme de a accesa aceşti bani: direct către privaţi, pentru finanţarea acestor dezvoltări sau a unei părţi din ele, sau direct către administraţiile locale prin PPP-uri. Se poate defini, de exemplu, ca 30% dintr-un proiect să meargă către locuinţe accesibile. Ele au aceeaşi calitate ca toate celelalte locuinţe, să fim foarte clari.