Analiză real-estate. De ce „funcţionează“ Victoriei în timp ce zona Unirii este părăsită de chiriaşi şi investitori?

Autor: Bogdan Alecu Postat la 10 ianuarie 2023 278 afişări

Bulevardul Unirii, alături de Casa Poporului - Pa­latul Parlamentului - re­prezintă cel mai am­plu proiect imobiliar realizat vreo­dată în Româ­nia şi repre­zintă apogeul perioadei co­mu­niste.

♦ Altădată kilometrul zero al investiţiilor imobiliare pe care oamenii de afaceri se băteau, zona Unirii este cea din care tot mai mulţi chiriaşi din retailul modern vor să iasă, în ciuda infrastructurii dezvoltate şi a conexiunilor cu metroul ♦ De partea cealaltă, Calea şi Piaţa Victoriei atrag proiecte tot mai complexe care de multe ori vizează şi restaurarea unor clădiri monument istoric, iar chiriaşii stau la coadă să prindă un spaţiu comercial.

Bulevardul Unirii, alături de Casa Poporului - Pa­latul Parlamentului - re­prezintă cel mai am­plu proiect imobiliar realizat vreo­dată în Româ­nia şi repre­zintă apogeul perioadei co­mu­niste. Cele peste 6.000 de apar­tamente de pe Unirii au o valoare de piaţă de peste un miliard de euro, reprezintă şi reprezentau una dintre cele mai scumpe zone ale Capitalei. Cu toate acestea, zona Unirii este dominată de un şantier abandonat în zona fostei pieţe de pe bdul Corneliu Coposu, de Unirea Shopping Center care dispune inclusiv de 1.000 de lo­curi de parcare, dar de unde s-au retras mai mulţi chiriaşi-cheie. Bule­vardul este dominat de multe maga­zine cu rochii de mireasă alături de alte spaţii comerciale libere aflate la parterul blocurilor de pe bulevard.

De partea cealaltă, Calea Victo­riei reprezintă emblema perioadei de dinainte de comunism, dominată fiind de Palatul Regal, de Ateneu şi centrul vechi şi poveşti. Tot mai mulţi investitori au anunţat noi şi noi investiţii pe Calea Victoriei, atât în construcţia de noi clădiri, cât şi când vine vorba de restaurarea unor clădiri monument istoric.

Peste 50 de localuri, fie că vorbim de gelaterii, cafenele sau restaurante, au fost deschise în ultimii trei ani în zona Calea Victoriei, localuri care au atras investiţii iniţiale de peste cinci milioane de euro potrivit calculelor SVN. Adiţional, alte câteva milioane de euro au fost investite în deschide­rea de magazine.

Cele mai reprezentative proiecte noi de birouri din zona Calea Victoriei sunt Dacia One, H Victoriei 109, Millo Offices, Mendeleev Office 5 Offices şi Tandem. Cele mai repre­zentative proiecte noi din zona Unirii sunt Unirii View şi Day Tower.

Pe segmentul de birouri există 13 proiecte în zona Calea Victoriei cu cel puţin 3.000 de metri pătraţi fiecare şi un stoc total de aproximativ 120.300 de metri pătraţi - incluzând şi Bucha­rest Financial Plaza. Dintre aceştia, apro­xi­mativ 55.800 reprezintă proiec­te livrate în ultimii trei ani.

Stocul de birouri din zona Unirii, în clădiri cu minimum 6.000 de metri pătraţi fiecare, este de circa 44.300 de metri pătraţi, dintre care aproximativ 30.000 reprezină proiecte noi.

„Calea Victoriei şi zonele imediat adiacente au atras investiţii semnifica­tive şi pe segmentul de birouri. Peste 150 de milioane de euro au fost investiţi în ultimii ani în construcţia de proiecte de birouri în zonă, cele mai importante proiecte fiind Dacia One, H Victoriei 109, Millo Offices, Men­de­leev Office 5 Offices şi Tandem. Cumulat, în zona Calea Victoriei există 13 clădiri de birouri cu cel puţin 3.000 de metri pătraţi închiriabili - luând în calcul şi Bucharest Financial Plaza - cu un total de aproximativ 120.300 de metri pătraţi şi un grad de închiriere de circa 76%. Dacă exclu­dem Bucharest Financial Plaza, date­le SVN relevă că stocul total de birouri cu minimum 3.000 de metri pătraţi din zonă se ridică la circa 95.000 de metri pătraţi, cu un grad de ocupare de 96%. Toate acestea se traduc într-un trafic pietonal ridicat, format inclusiv din persoane cu ve­ni­turi peste medie“, a spus Ionuţ Petcu, managing partner Commercial Divi­sion în cadrul companiei de consul­tanţă imobiliară SVN România.

În zona Victoriei au fost constru­ite în perioada 2002-2022 peste 20 de proiecte de birouri care depăşesc 250.000 de metri pătraţi, în timp ce în zona Unirii în acelaşi interval de timp au fost dezvoltate 5 clădiri cu o su­pra­faţă de circa 52.000 de metri pătraţi, conform datelor C&W Echinox.

Tradiţional, zona din faţa magazi­nului Unirea Shopping Center era una dintre zonele cu cel mai mare trafic pietonal din oraş. Pandemia însă a dus la reducerea drastică a a­cestui trafic, în special din partea celor care au lucrat sau mai lucrează în sis­tem work-from-home, ceea ce a dus la scăderea semnificativă a vânzărilor şi într-un final la plecarea magazine­lor Inditex din centrul comercial.

Amenajarea unei zone de prome­nadă pe malul Dâmboviţei a fost de bun augur şi a redirecţionat o parte din trafic şi înspre acea zonă.

Dez­voltarea unor afaceri conexe, construirea proiectului dedicat Cartierului Justiţiei, includerea zonei într-un program care să transforme zona într-una pietonală în zilele de weekend, toate acestea pot fi ingrediente care să ajute la dezvoltarea zonei.

De ce Calea şi Piaţa Victoriei atrag investiţii şi zona Unirii rămâne dominată de spaţii goale şi Esplanada abandonată?

„Deşi sunt la o distanţă mai mică de un kilometru, zona Calea Victoriei este total diferită de Unirii - Coposu din punct de vedere istoric - Calea Victoriei este tradiţional artera de promenadă a oraşului, arhitectural - pe Calea Victoriei se află cele mai impozante palate din Bucureşti, social - modul în care zona a fost percepută în ultimii zeci de ani şi locuitorii din zonă , cât şi al traficului pietonal. Cel din urmă este decisiv pentru afacerile din comerţ sau HoReCa iar Calea Victoriei câştigă iarăşi: programul prin care artera devine pietonală în weekend pe durată verii a reprezentat un imbold puternic şi a arătat că există apetit în rândul locuitorilor pentru consum asociat cu promenadă“, explică Ionuţ Petcu.

El explică faptul că Succesul înregistrat de afacerile din HoReCa sau retail pornite pe Calea Victoriei, cât şi insuccesul celor din zona Unirii - Corneliu Coposu, pot fi explicate cel mai simplu prin principiul de bază al pieţei imobiliare: amplasamentul este cel mai important factor.

Vlad Săftoiu, Head of Research Department Cushman & Wakefield Echinox explică faptul că în zona Victoriei /Calea Victoriei au existat o serie de terenuri disponibile ce au permis dezvoltarea de proiecte de birouri, fapt ce a dus practic la transformarea zonei în CBD-ul oraşului.  Proximitatea faţă de Guvern este un alt element care a facilitat dezvoltarea acestei zone şi transformarea ei într-un hub de afaceri.

„Nu trebuie ingnorat nici faptul că această parte a orasulului este situată mai aproape de zona de nord a Bucureştiului, unde în mod tradiţional locuieşte populaţia cu venituri peste medie. Pe de altă parte, în zona Unirii, au fost finalizate foarte puţine proiecte noi, din cauza indisponibilitatii terenurilor pretabile pentru astfel de investiţii, zona în cauza nereuşind astfel să devină un centru important de business“, a explicat Vlad Săftoiu.

Potrivit datelor SVN, chiriile lunare pe segmentul de birouri din zona Calea Victoriei (excluzând proiectele din Piaţa Victoriei şi cele de pe Magheru) se situează între 15 şi 20 de euro pe metrul pătrat. Pe segmentul comercial, chiriile pe Calea Victoriei au o valoare medie de aproximativ 32 - 35 de euro / lună, cu valori care pot fi mai ridicate pentru spaţiile de birouri de la parternul noilor clădiri de birouri. De partea  cealaltă, chiriile pe segmentul de birouri din zona Unirii se situează în general la valorea lunară de 15 - 16 euro pe metrul pătrat. Chiriile lunare pe segmentul de retail sunt cuprinse în zona Unirii între 20 şi 25 de euro pe metrul pătrat, cu valori mai ridicate pentru Unirea Shopping Center.

„Povestea este importantă în orice business dar fiind vorba de imobiliare, consider că cel mai important factor rămâne cel al amplasamentului. Deşi se află la mai puţin de un kilometru, Calea Victoriei este astăzi mai atractivă“, a spus Ionuţ Petcu.

Urmărește Business Magazin

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.