Că tot vine toamna, lumea se întoarce din vacanţă, începe şcoala, vor veni şi studenţii, deci piaţa imobiliară rezidenţială va deveni agitată: cresc chiriile şi, de ce nu, vor creşte în continuare preţurile apartamentelor, cel puţin cele din Bucureşti, nu cu mult, dar tot cresc.

Cu toţii auzim şi citim că este criză, că economia României se duce de râpă, că mergem într-o direcţie greşită, dar la polul opus piaţa rezidenţială nu are aceeaşi părere: în loc să scadă, că e criză, că suntem în recesiune, că inflaţia este mare, preţurile apartamentelor cresc în continuare.

Conform ZF Index Imobiliar, realizat în parteneriat cu SVN România, broker şi firmă de consultanţă imobiliară, preţul mediu cerut pentru un apartament vechi cu trei camere din Bucureşti a urcat în iulie la aproape 144.000 de euro, în creştere cu 2.000 de euro faţă de iunie, adică 1,4%, şi în creştere cu 11,7% faţă de iulie 2025. Deşi tranzacţiile scad, preţurile nu au aceeaşi traiectorie, ci dimpotrivă, cresc.

Piaţa rezidenţială este extrem de rezilientă, nu a dat paşi înapoi în privinţa preţurilor, deşi am avut creşteri de taxe şi impozite, deşi a crescut cursul valutar al euro, deşi dobânzile sunt mai mari decât acum cinci ani.

De cinci-şase ani destul de multă lume aşteaptă ca preţurile apartamentelor şi caselor să scadă, cel puţin aşa era dorinţa în Bucureşti, dar nu s-a întâmplat acest lucru.

Cei care vor să cumpere un apartament cred că preţurile sunt mari, au devenit mult prea mari, pentru că s-au dublat faţă de finalul lui 2019.

Dar poate atunci preţurile erau mult prea mici.

Băncile, care sunt principalii finanţatori pe credite ipotecare şi imobiliare, sunt extrem de confortabile cu preţurile care se înregistrează acum pe piaţa imobiliară: părerea lor este că preţurile nu sunt supraevaluate.

Să nu uităm că băncile au dat credite ipotecare pe bandă rulantă în perioada anterioară de boom imobiliar (2003-2008), chiar şi când preţul pe metrul pătrat în militari ajunsese ca la Viena. Nu mai suntem în situaţia de acum 10-15 ani, când piaţa imobiliară a scăzut cu 50-60% peste noapte, atunci când a venit criza. De atunci până acum salariile s-au triplat, românii nu mai sunt expuşi pe credite în euro ca să fie loviţi peste noapte de creşterea cursului leu/euro, plus că stau pe sume mult mai mari, acumulate în ultimul deceniu.

Dezvoltatorii sunt mult mai solizi şi solvabili, lucrează destul de mult cu fonduri proprii şi de aceea îşi permit să ţină pe cont propriu apartamentele care nu s-au vândut încă de pe planşă.

În vremurile de astăzi, deşi suntem în recesiune, în criză, companiile nu au tăiat salariile angajaţilor în valoare nominală. Este adevărat că în termeni reali salariile au scăzut cu vreo 10-15% în ultimii doi ani, dar cum creditele ipotecare şi imobiliare sunt legate de lei, românii nu au fost afectaţi în plata ratelor la bancă.

În acest moment, nu există vreun eveniment major care are puterea de a crea o criză pe piaţa imobiliară rezidenţială, care să ducă la scăderea preţurilor.

Chiar dacă 1% de la o lună la alta pare o creştere insignifiantă, într-un an se adună o creştere a preţurilor apartamentelor, cel puţin în Bucureşti, de 10-15%.

Dacă dezvoltatorii nu mai vând atât de repede apartamentele construite, perioada medie de vânzare urcând de la 3-6 luni la
9-12 luni, asta nu înseamnă că scad preţurile.

Piaţa, acum, este mai degrabă dată de achiziţiile pentru nevoi personale pentru a locui în apartamentele şi casele cumpărate şi mai puţin pentru achiziţiile în vederea închirierii, din care să rezulte un anumit câştig, şi din aprecierea valorii proprietăţii.

Investitorii care cumpărau pachete de apartamente sunt prezenţi în continuare pe piaţă, dar nu mai beneficiază de discounturi semnificative şi de aceea contribuie mai puţin la cerere.

Faţă de preţurile pe metrul pătrat din Budapesta şi Varşovia, cele din Bucureşti mai au de recuperat 20-30%.

La nivelul salariilor din piaţă, cel puţin dacă sunt luate în considerare salariile din Bucureşti, Cluj, Timişoara, mai există spaţiu disponibil pentru a acomoda creşterea preţurilor în continuare.

Chiar dacă cererea din partea celor din IT, care sunt cumpărători frecvenţi de apartamente, a mai scăzut din cauza loviturilor primite de IT-işti – eliminarea facilităţii fiscale, apariţia AI-ului -, piaţa s-a descurcat.

Să nu uităm că bursele au crescut excepţional în acest an, iar mai mulţi români investitori, când şi-au marcat profiturile, „s-au trezit” că au bani pentru achiziţii imobiliare.

Criza politică de care avem parte de jumătate de an nu prea a afectat piaţa rezidenţială la nivel de preţuri, ci doar, poate, la nivelul achiziţiilor, dacă cineva a decis să mai aştepte pentru că nu se ştie ce se întâmplă.

Nu ştiu cât vor mai creşte preţurile, dar nu ştiu dacă vor scădea având în vedere că piaţa şi românii sunt mult mai rezilienţi, au resurse financiare mai mari şi stau mai bine cu salariile.   

(cristian.hostiuc@zf.ro)