Creşterea preţurilor la materialele de construcţii, criza legată de energie şi combustibil, inflaţia, blocarea autorizaţiilor de construcţie în Bucureşti, noua perspectivă a angajaţilor asupra modului de lucru, a echilibrului dintre viaţa personală şi cea profesională au influenţat dramatic piaţa de REAL ESTATE în segmentul de birouri. Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România, povesteşte care sunt cele mai noi tendinţe în piaţa proiectelor de birouri, care este planul de dezvoltare a companiei în acest segment şi care sunt elementele cheie pe care este construită strategia pe termen lung.

„Dacă-i musai, cu plăcere”, spune un proverb românesc. Argumente pro şi contra muncii la birou versus din orice alt loc (acasă sau aiurea) se găsesc deopotrivă pe listele angajaţilor, dar şi ale companiilor care le plătesc lefurile, şi variază mult în funcţie de domeniul de activitate. Cert este că numărul angajaţilor care se întorc la birouri este tot mai mare. „Pe piaţa de birouri, o provocare importantă a ultimilor ani se leagă de întoarcerea la munca de la sediul firmelor a angajaţilor din diverse domenii. Ultimii trei ani au adus provocări importante la nivel global, culminând cu creşterea preţurilor la materiale de construcţii, criza legată de energie şi combustibil, dar şi inflaţia, care a avut un impact semnificativ.

În acelaşi timp, mai ales în Bucureşti, blocarea permiselor de urbanism (PUZ) a influenţat în mod semnificativ dezvoltarea imobiliară pe segmentul office”, declară Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România. În orice caz, adaugă tot ea, dinamica din sfera noilor spaţii de birouri arată o tendinţă promiţătoare: „Dacă în 2021 majoritatea celor 50.000 mp GLA (Gross leaseable area – suprafaţă închiriabilă) au fost prelungiri de contracte, în 2022, 80% din cei 47.000 mp

GLA tranzacţionaţi în portofoliul nostru au fost reprezentate de contracte noi”. Piaţa de birouri reunea în prima parte a anului trecut 4,3 milioane de mp, din care 76% se regăsesc în Capitală, conform studiului Romania Office Destination, lansat de CBRE, citat de reprezentanta AFI România. Rata de neocupare a segmentului de office a ajuns la 12% în 2022.

Înainte şi după

Piaţa de real estate e ciclică şi este inevitabil ca activitatea jucătorilor din segmentul de birouri să fie ocazional afectată de diverse crize, punctează Emma Toma. Dacă înainte de pandemie, în Bucureşti, stocurile nou livrate se apropiau de 400.000 mp GLA anual, între 2020 şi 2021 s-a înregistrat o scădere importantă, de aproximativ 40%. „La finalul lui 2022, trendul s-a inversat şi ne-am apropiat din nou de nivelul înregistrat în 2019”, argumentează reprezentanta companiei. „Întrucât ne-am dublat portofoliul în 2021, care acum reuneşte o suprafaţă de birouri de 300.000 mp, ne-am consolidat pozitia pe piaţă şi în acest moment prioritatea noatră principală este de a ne alinia la cele mai riguroase standarde europene de sustenabilitate.

Acesta însă nu este un subiect nou pentru noi – AFI Park 1 are primul certificat LEED Gold Core & Shell de pe piaţa din România şi am obţinut certificări LEED sau BREEAM pentru toate clădirile de birouri din portofoliul nostru. La începutul anului trecut am obţinut şi certificarea WELL Health-Safety pentru toate proiectele noastre de pe piaţa locală iar în ultimul trimestru din 2022 am început procesul de certificare LEED Zero Carbon, o ţintă pe care estimăm că o vom atinge în a doua parte a anului viitor”, afirmă Emma Toma. „Credem că un viitor profitabil nu poate fi decât unul construit pe sustenabilitate, iar soluţiile pentru clădirile de birouri pe termen lung vor aduce doar avantaje chiriaşilor noştri, care prioritizează tot mai mult, de la an la an, responsabiltatea faţă de mediu”, adaugă Emma Toma. Tot ea complează că pe perioada anilor de pandemie, grija principală echipei pe care o conduce a fost, „sănătatea şi siguranţa chiriaşilor noştri. Din 2021 până acum, am investit peste 1 milion de euro în cel mai modern sistem Bi-Polar de ionizare şi purificare a aerului, care a fost instalat în toate clădirile de birouri din portofoliul nostru”.

CARTE DE VIZITĂ

Emma Toma, head of office division, AFI Europe România

Are o experienţă de peste 20 de ani în piaţa de real estate din România, cu precădere în segmentele de birouri şi rezidenţial. A fost numită leasing manager al diviziei de birouri a AFI România în 2012. Acum coordonează un portofoliu care reuneşte şapte proiecte ce găzduiesc birouri - AFI Park, AFI Tech Park, AFI Lakeview, AFI Park Floreasca, AFI Victoriei Plaza, AFI Park Braşov, AFI Park Timişoara. Aceste proiecte reunesc o suprafaţă închiriabilă de 300.000 mp.

Pentru a asigura confort, stare de bine şi productivitate pentru toţi ocupanţii clădirilor de birouri, calitatea mediului de la interior este asigurată printr-o ventilaţie îmbunătăţită, furnizarea unei cantităţi mai mari de aer proaspăt, reducerea poluanţilor din aer emişi de materialele de contrucţii şi confort temic adecvat sau acces la lumină naturală. „În plus, am investit circa 2,5 milioane de euro pentru a renova zonele comune de la AFI Lakeview şi 1,5 milioane de euro pentru a crea noi zone de relaxare în holurile clădirilor de birouri de la AFI Park Timişoara. Toţi aceşti paşi sunt destinaţi pentru a sprijini fenomenul de întoarcere la birouri a echipelor chiriaşilor noştri”, declară Emma Toma. Despre pandemie, tot ea adaugă: „Credem că orice criză aduce cu sine şi oportunităţi, şi de data aceasta a ajutat la diferenţierea proiectelor de birouri solide de cele mai puţin competitive, evidenţiindu-le pe cele care au soluţii complete şi complexe pentru companiile multinaţionale care fie fac primii paşi pe piaţa din România, fie îşi dezvoltă operaţiunile curente”.

Noi investiţii

În ce priveşte investiţiile noi, pe parcursul ultimilor doi ani, AFI Europe a lucrat cu precădere la trei proiecte noi – AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, care ocupă o arie construită de 30.600 mp, AFI Tech Park 2, a doua fază a proiectului de birouri de clasa A cu o suprafaţă de 71.000 mp, şi a început construcţia AFI Home North în Bucureşti, ca parte a unui nou segment de business pe care îl dezvoltă în România – built to rent (BtR, construit pentru a fi închiriat) – pe o suprafaţă de aproximativ 10.200 mp, în trei clădiri care vor găzdui în jur de 370 de apartamente. Pe segmentul de birouri, a lansat contrucţia celui mai nou proiect, AFI Loft, cu o suprafaţă de 16.000 mp GLA, construit deasupra mall-ului AFI Cotroceni. „Pandemia a testat rezilienţa companiilor şi noi am realizat în 2020 o tranzacţie de 300 de milioane de euro, cea mai importantă din domeniul real estate până la acel moment”, declară Emma Toma. AFI Europe a preluat de la NEPI Rockcastle - AFI Park din Bucureşti, AFI Timişoara, AFI Lakeview şi AFI Victoriei Plaza din Bucureşti. Mai mult, adaugă reprezentanta companiei, pe perioada pandemiei „am inaugurat proiecte de birouri în întreaga ţară, ca recenta modernizare a AFI Lakeview, o clădire de birouri clasa A, cu o suprafaţă de 25.500 mp, amplasată în zona de centru-nord a Bucureştiului, la fel ca şi noul proiect de la Braşov. Dar asta nu e tot, recent am intensificat investiţiile în spaţii moderne de birouri prin lansarea celei de-a doua faze a proiectului AFI Tech Parc campus, am finalizat galeria comercială din AFI City Bucureştii Noi şi am început construcţia parcului AFI Arad, dar şi AFI Loft, deasupra AFI Cotroceni”.

Tendinţe în piaţa de birouri

Pandemia a marcat o schimbare de la modelul clasic de muncă, în cadrul birourilor, spre unul hibrid, în care angajaţii companiilor merg „la serviciu” în medie 3-4 zile pe săptămână, dar suprafaţa pe care sunt găzduiţi se menţine la aceleaşi dimensiuni. „Am observat în plus beneficiile logistice ale fenomenului de lucru hibrid şi vom avea în vedere acest aspect pentru toate clădirile noastre de birouri”, afirmă Emma Toma. Tot ea spune că este vizibilă o cerere tot mai mare pentru proiecte de birouri deopotrivă în Capitală dar şi în ţară, pentru că oamenii revin la birouri sau în sistem hibrid şi tot mai multe companii deschid huburi în oraşele mari. Din pricina blocajelor pentru autorizaţii de construcţii, în Bucureşti sunt puţine proiecte în construcţie, iar dezvoltatorii şi chiriaşii îşi îndreaptă tot mai mult atenţia către proiecte regionale. „Dezvoltarea la nivel regional este de asemenea o prioritate pentru strategia noastră, de aceea investim în oraşe cu potenţial, de pildă Timişoara – prin proiectul de birouri clasă A - AFI Park Timişoara, care reuneşte cinci clădiri cu o suprafaţă totală de 48.000 mp GLA, chiar în inima oraşului. Un alt exemplu este Braşov, unde avem un proiect mixt, pentru că AFI Braşov integrează un centru de retail şi două clădiri de birouri de tip A, pe o suprafaţă totală de 25.000 mp GLA. În plus, vom finaliza în curând AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, cu o suprafaţă construită de 30.600 mp”, spune Emma Toma. Ea atrage atenţia că sunt avantaje multiple care derivă din investiţiile care ţintesc alte zone în afara Capitalei, de la costurile mai competitive de a acomoda o afacere într-o zonă cu chirii mai mici până la costul forţei de muncă şi timpii mai mici pentru drumul spre şi dinspre birou. În plus, afirmă reprezentanta AFI Europe România, „dezvoltarea oraşelor şi a infrastructurii de transport, cum este cazul aeroportului din Braşov, şi schimbarea de perspectivă asupra modului de lucru au făcut marile oraşe tot mai atractive şi suntem încântaţi să ne numărăm printre printre dezvoltatorii activi pe pieţele regionale”.

La birou, acasă sau... pe plajă?

O altă schimbare importantă care influenţează piaţa de office este legată de faptul că acum munca nu se mai desfăşoară doar la birou. Modalitatea flexibilă de lucru din ultimii ani a schimbat fundamental vieţile profesionale ale celor care muncesc şi relaţia lor cu spaţiile de birouri. Salariaţii acum se aşteaptă la înţelegere şi adaptabilitate din partea angajatorului în ce priveşte programul, unde şi cum lucrează. Pentru ca spaţiile de muncă să rămână relevante, trebuie să devină mai primitoare, sigure şi eficiente, adaptate realităţii din prezent, punctează Emma Toma.

Ca urmare, companiile trebuie să creeze acum spaţii care servesc şi încurajează acest tip de interacţiune, care în mod obişnuit nu poate avea loc de la distanţă, indiferent că este vorba de brainstorming, întâlniri sau alte tipuri de interacţiuni. „Acest fenomen l-am remarcat şi noi în rândul chiriaşilor noştri. Companii cu care colaborăm de ani buni îşi regândesc spaţiile de lucru pentru a se alinia contextului actual, în vreme ce noii parteneri ridică în discuţie idei specifice inspirate de spaţiile de tip lucru hibrid. În ce ne priveşte, suntem dispuşi să punem în practică aceste cerinţe”, declară Emma Toma. Pe de altă parte, punctează ea, nu există cerinţe legale în ce priveşte spaţiul minim necesar unui angajat la birou, singurele restricţii, pentru fiecare proiect, fiind cele legate de siguranţa şi securitatea la incendiu.

„Cu toate acestea, la începutul pandemiei tendinţa era de a aloca mai mult spaţiu pentru activităţile de relaxare şi cele comune, iar companiile care ne sunt chiriaşi făceau eforturi de a oferi astfel de spaţii de dimensiuni generoase, încercând să aducă din confortul de acasă la locul de muncă. Acum însă, accentul cade mai mult pe flexibilitatea şi versatilitatea acestor spaţii”, explică reprezentanta AFI Europe România. Cât priveşte fenomenul lucrului de acasă faţă de munca la birou, depinde mult de tipul de activitate. Angajaţii din IT&C preferă într-o măsură mai mare să lucreze de la distanţă, în timp ce activitatea celor din alte domenii s-a dovedit a se desfăşura mai bine la birou. „Oricum, în proiecte de birouri ca AFI Lakeview, AFI Park Floreasca şi AFI Tech Park, gradul de întoarcere la birou se apropie de 90%. Ca tendinţă, toţi chiriaşii noştri preferă un mediu de lucru de tip hibrid şi dacă anterior întoarcerea la birou s-a realizat treptat, în prezent lucrurile s-au stabilizat şi este preferată regula care impune prezenţa la birou trei sau patru zile din săptămână”, afirmă Emma Toma.

O privire spre viitor

Datele din piaţă arată că perioada 2024-2025 va aduce circa 400.000 mp de spaţii noi de birouri, dat fiind că mulţi dintre dezvoltatorii locali îşi reiau investiţiile, chiar şi în ciuda creşterii preţului materialelor de construcţie. „Afacerile privesc anul viitor cu prudenţă, în contextul actual de incertitudine economică globală. În acest sens, suntem pregătiţi să asigurăm chiriaşilor noştri acces la o flexibilitate sporită în modul în care îşi aleg spaţiile de birouri.” Majoritatea chiriaşilor AFI Europe România sunt companii multinaţionale, iar durata contractelor de închiriere cu aceştia este de minimun cinci ani. „Mai mult, în ultimele trimestre au fost mulţi chiriaşi care au ales să-şi securizeze spaţiile pentru perioade şi mai lungi, de până la 7-10 ani, ceea ce denotă o stabilitate în evoluţia pieţei”, spune Emma Toma. Ea enumeră, între avantajele oferite de spaţiile din portofoliul companiei calitatea acestora, amplasarea în zone foarte bune, investiţiile pe termen lung ce vizează sustenabilitatea şi apartenenţa la AFI Club, o reţea exclusivistă, care pune la dispoziţia angajaţilor chiriaşilor avantaje şi discounturi pentru servicii şi produse la care au acces în proximitatea locului de muncă. „Birourile influenţează în mod decisiv echilibrul dintre viaţa personală şi cea profesională, mai ales dacă sunt clădiri moderne, eficiente energetic şi durabile, care oferă chiriaşilor spaţii care încurajează colaborarea, creativitatea şi acordă o atenţie deosebită sănătăţii, siguranţei şi bunăstării acestora. Recomandarea noastră ar fi ca orice companie să se uite la proiecte mixte care includ birouri, spaţii comerciale şi de servicii (cum ar fi clinici de sănătate, facilităţi sportive, îngrijire pentru copii etc.), deoarece acestea oferă angajaţilor timpul necesar şi perspective mai bune pentru echilibrul dintre muncă şi viaţa personală, deoarece au servicii esenţiale în apropiere, ajutându-i să petreacă mai puţin timp în trafic”, afirmă Emma Toma. Tot ea menţionează că clădirile moderne de birouri sunt chiar mai eficiente din punct de vedere energetic decât majoritatea caselor şi pot ajuta angajaţii să-şi diminueze impactul asupra mediului. „Chiriaşii au acum nevoie de mai multă flexibilitate în modul în care îşi proiectează spaţiul de birou, dar iau în considerare şi felul în care acesta poate fi reutilizat şi adaptat pentru a se potrivi modelului de lucru hibrid. Chiriaşii doresc proiecte de birouri durabile şi eficiente din punct de vedere energetic, nu numai pentru a-i ajuta să optimizeze costurile, ci şi pentru a asigura o amprentă de carbon mai mică şi conformitatea cu standardele ESG”, mai spune reprezentanta AFI Europe România. De asemenea, companiile caută dezvoltatori care să le ofere un mediu de lucru modern, sigur şi sănătos pentru angajaţi, în care aceştia să simtă ca parte dintr-o comunitate, dar în acelaşi timp să aibă tot ce au nevoie în imediata apropiere. „Aş spune că a existat o schimbare dictată de noul mod în care oamenii lucrează acum şi abordează munca şi viaţa de la birou. Dacă în trecut birourile erau axate pe eficienţă, acum sunt mai centrate social; nu mai sunt un loc în care oamenii vin pentru că trebuie, ci pentru că vor – pentru că vor să socializeze şi să se lege cu colegii lor, să lucreze la proiecte comune, să facă brainstorming şi să aibă întâlniri în persoană. În acelaşi timp, cu toţii suntem acum mai conştienţi atât de nevoile noastre, cât şi de impactul asupra mediului, astfel încât sustenabilitatea devine o prioritate”, conchide Emma Toma.   

5 tendinţe în piaţa de birouri postpandemie

MUNCA ÎN REGIM HIBRID: Cum efectele pandemiei se estompează, tot mai mulţi angajaţi se întorc la birouri, dar munca în regim hibrid continuă să fie o realitate.

FLEXIBILITATEA: Ca rezultat al muncii de la distanţă şi în regim hibrid, afacerile vor trebui să găsească moduri creative de a apela la alte variante de design al spaţiilor de birouri pentru a fi nu doar mai moderne, ci şi pentru a invita la creativitate şi colaborare. Biroul va deveni treptat un hub social.

SUSTENABILITATE: Creşte tot mai mult presiunea în ce priveşte investiţii mai importante în domenii ca mediu, social şi de guvernare, astfel încât companiile va trebui să vizeze sustenabilitatea în construcţia strategiei de dezvoltare a proiectelor lor de birouri.

PROIECTE CU DESTINAŢIE MULTIPLĂ: componentele de birouri, retail, rezidenţial destinat închirierii devin tot mai populare şi necesare. Clădirile de birouri care includ spaţii comerciale şi pentru servicii sunt utile pentru angajaţi. Dacă în ecuaţie intră şi spaţiile rezidenţiale de închiriat, echilibrul dintre viaţa profesională şi cea profesională are de câştigat.

PROIECTE REGIONALE: Deoarece creşte numărul multinaţionalelor care încep să investească în alte oraşe cu potenţial din România, Capitala se transformă lent într-unul dintre multele centre economice ale ţării, iar industria devine tot mai descentralizată, diversă şi rezilientă.

Portofoliu de birouri

AFI Europe este prezentă în Polonia, Republica Cehă, Slovacia, Ungaria şi SEE. În România, compania este prezentă din 2005 şi deţine două centre comerciale (AFI Cotroceni şi AFI Ploieşti) şi un portofoliu cu şapte clădiri de birouri, cu o suprafaţă totală de 300.000 mp. AFI Europe şi-a declarat recent interesul pentru a prelua Casa Radio, unul dintre cele mai mari proiecte de real estate neterminate din Bucureşti. Proiectele de office din portofoliul companiei sunt:

AFI Park: amplasat în Bucureşti, lângă AFI Cotroceni, reuneşte cinci clădiri de birouri cu o suprafaţă de 70.000 mp GLA.

AFI Tech Park:  este un proiect dezvoltat în trei faze, care va avea o suprafaţă totală de 70.000 mp GLA. Prima fază, care a vizat 22.000 mp GLA, a fost livrată în 2018, a doua fază (24.500 mp GLA) a fost livrată în 2022. Proiectul este dezvoltat în Bucureşti, în apropiere de Palatul Parlamentului.

AFI Victoriei Plaza: aflat tot în Bucureşti, în Piaţa Victoriei, proiectul găzduieşte 6.810 mp GLA de birouri clasă A.

AFI Park Braşov: este un proiect mixt care reuneşte cel mai mare centru comercial din Braşov (cu o suprafaţă închiriabilă de 45.000 mp GLA) şi, două clădiri de birouri care vor avea o suprafaţă totală de 25.000 mp GLA.

AFI Lakeview: amplasat în Bucureşti, pe Bdul Barbu Văcărescu, reuneşte 25.500 mp GLA de birouri de clasă A.

AFI Park Floreasca: se află în zona Floreasca din Capitală şi reuneşte două clădiri de birouri care au o suprafaţă totală de 35.500 mp GLA.

AFI Park Timişoara: este un proiect care reuneşte cinci clădiri amplasate în inima oraşului, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 48.000 mp GLA, destinaţi deopotrivă clienţilor din segmentul office dar şi retail.