Dezvoltatorul de spaţii logistice şi industriale Eli Parks a ajuns în numai TREI ani de activitate să se du-eleze cu giganţi internaţionali. Acum, compania antreprenorială se pregăteşte pentru următorul salt: o reţea logistică interconectată la nivel naţional. Anca Damour, CEO & partner al DCraig Real Estate şi ex-ecutive board member al Eli Parks, povesteşte care sunt perspectivele de creştere ale companiei şi ale industriei, care sunt elementele cheie pe care este construită strategia de dezvoltare a firmei dar şi care sunt elementele care o diferenţiază de competitori.

Într-un peisaj logistic dominat de nume internaţionale şi standarde globale, Eli Parks a ales să joace car-tea locală. Şi nu oricum, ci mizând pe o înţelegerea modului în care funcţionează economia românească — cu infrastructura în plină evoluţie, cu clustere industriale emergente, dar şi cu provocările inerente pieţelor aflate în transformare accelerată.

Fondată în decembrie 2021, compania a pornit de la o premisă simplă: companiile din România aveau nevoie de soluţii logistice moderne, adaptate specificului local, nu de copy-paste-uri occidentale, con-form Ancăi Damour.

„Am înţeles de la început că nu poţi trata toate industriile la fel. Un retailer de fash-ion nu are aceleaşi nevoi ca un e-commerce de produse proaspete. Iar logistica trebuie să reflecte aces-te diferenţe”, spune echipa Eli Parks. Era o perioadă când piaţa logistică creştea, dar odată cu această creştere nevoile companiilor deveneau mai complexe. „Nu mai puteai trata toate industriile egal – de ex-emplu, nevoile unui e-commerce de produse nealimentare erau deja semnificativ diferite de ce înseamnă nevoile unui e-commerce cu produse proaspete. Unele companii dezvoltau modele hibride – producţie, dar şi vânzare de tip tradiţional, simultan cu online. Altele formau clustere economice sau in-dustriale, pentru a creşte eficienţa pe orizontală sau verticală”, declară Anca Damour.

De la început, compania şi-a propus să fie mai mult decât un dezvoltator imobiliar, vizând poziţia de ac-celerator de business pentru clienţii săi. Unele proiecte aveau nevoie de capital, altele de viziune sau infrastructură tehnologică. Toate, însă, aveau în comun nevoia de flexibilitate şi scalabilitate. „Înţelegând complexităţile logisticii moderne, o strategie potrivită nu însemna să te referi doar la competitorii din sectorul tău, ci în primul rând să înţelegi în profunzime cum funcţionează businessurile care au nevoie de logistică din România. Şi toţi cei care fac business în România ştiu că – luând în calcul particularităţile noastre, de la infrastructură la economie, de la dinamica socială la capital uman – nu poţi să copiezi reţete din vest şi să le aplici aici”, explică Anca Damour.

Primul proiect major — Eli Park 1 — a fost finalizat şi vândut către fondul sud-african Fortress, validând modelul de business şi confirmând potenţialul pieţei locale. Următoarele proiecte, Eli Park 3 şi 4, au ex-tins prezenţa companiei în nordul Bucureştiului, însumând peste 90.000 mp. În doar doi ani de activitate, Eli Parks a reuşit să atragă finanţări bancare semnificative de la trei jucători de top, devenind dezvolta-torul cu cea mai rapidă creştere din sectorul logistic românesc. 

Aşa a apărut oportunitatea de a crea un jucător 100% local, capabil să crească mai repede decât piaţa dominată de jucători internaţionali. Trei antreprenori – Ionuţ Dumitrescu, Sascha Dragić şi Anca Damour – şi-au unit forţele pentru a accelera dezvoltarea Eli Parks. Anca Damour povesteşte că noul concept privea proiectele de logistică aşa cum priveşte un accelerator de business startup-urile: unele au nevoie de capital ca să crească, altele de expertiză de business sau de tehnologii moderne. Era luat în calcul cât de repede pot fi scalate, dar şi cum vor arăta la maturitate. Unele proiecte erau gândite de echipa Eli Parks, altele – solicitări ale clienţilor, dar toate investiţiile erau calibrate în funcţie de potenţialul zonei în economia reală, pe termen mediu şi lung.

Capital românesc, decizii rapide

Compania ocupă astăzi o poziţie de lider între dezvoltatorii industriali cu capital românesc, fiind recu-noscut drept cel mai dinamic jucător din acest segment. „Conform datelor CBRE, în 2023 

ne-am clasat pe locul al treilea la nivel naţional după suprafaţa totală dezvoltată, confirmându-ne astfel rolul esenţial în transformarea pieţei locale de real estate industrial”, susţine Anca Damour.

Unul dintre elementele definitorii ale Eli Parks este faptul că e o companie 100% românească. Într-un sector în care multinaţionalele dictează adesea ritmul, noul jucător a mizat pe rapiditate, flexibilitate şi cunoaştere locală. Cei trei fondatori au pus împreună viziune, capital şi know-how operaţional pentru a construi un jucător agil, capabil să livreze soluţii complexe într-un timp scurt. „Avem propria strategie de investiţii, pe baza analizelor noastre de business intelligence. Nu intrăm în licitaţii cu proiecte specula-tive – acel «ştim noi pe cineva care ar avea un teren care s-ar potrivi», pe care l-am văzut – atunci când eram de partea clienţilor din logistică – în destule licitaţii. La Eli Parks, nu prezentăm decât angajamente clare în ce priveşte zona în care vom dezvolta şi termeni clari privind nu doar capacitatea de construi, dar şi cea de a personaliza şi livra solutia logistică la standarde internaţionale”, afirmă Anca Damour.

Mai mult decât metri pătraţi

Compania a crescut într-un context favorabil, dar provocator. Schimbările geopolitice, relocalizarea producţiei şi scurtarea lanţurilor de aprovizionare au repoziţionat Europa Centrală şi de Est ca hub lo-gistic. România, cu infrastructura sa în expansiune şi cu un potenţial încă insuficient exploatat, a devenit o destinaţie din ce în ce mai căutată. „Poate că aceste vremuri cu incertitudini economice fac mai ne-clare trendurile strategice. Din fericire, ele arată bine pentru România. Anticipăm că activitatea econom-ică internaţională va continua să se mute către Europa Centrală şi de Est, deoarece toţi producătorii eu-ropeni vor încerca să îşi scurteze lanţurile de aprovizionare. În aceste condiţii, capacităţile de stocare, producţie şi distribuţie din ţara noastră vor trebui să crească.

Schengenul terestru, investiţiile PNRR, noile axe rutiere — toate vor contribui la integrarea României în marile coridoare logistice europene. E momentul ca reţelele de stocare, producţie şi distribuţie să se ex-tindă rapid, dar inteligent, conform reprezentanţilor Eli Parks. „Schengenul terestru va accelera acest proces, la fel ca investiţiile în infrastructură din PNRR. Pe termen mediu, România va concura cu din ce în ce mai mult succes pentru o integrare în lanţurile economice strategice internaţionale. E clar că re-tailul va rămâne un jucător major în regiune, inclusiv în zonele de e-commerce sau fashion. Dar, ca trend, e foarte posibil să vedem parcuri care mixează capabilităţi de stocare, producţie şi distribuţie – urmând complexitatea crescândă a modelelor de business”, punctează Anca Damour. 

De aceea, compania îşi propune să treacă la următorul nivel, care înseamnă mai mult decât expansiune — să devină o reţea logistică interconectată, cu huburi regionale strategice şi infrastructură scalabilă, gata să răspundă nevoilor din ce în ce mai sofisticate ale companiilor locale şi internaţionale. „«Următorul nivel» înseamnă să valorificăm acest potenţial al României: extinderea portofoliului ca o reţea de huburi strategice interconectate, în oraşe cu acces fluid la infrastructură, permiţând astfel con-solidarea dezvoltărilor existente într-un mod integrat. În acelaşi timp, avem încredere în strategia no-astră, gândită ca un echilibru între presiunile pe termen scurt şi obiectivele de dezvoltare. Noi suntem o companie solidă financiar, care are obiective de creştere foarte clare. De aceea, nu gândim tran-zacţional, pe termen scurt, «quarter to quarter»”, afirmă Anca Damour. Tot ea dă şi un exemplu concret: deşi există o presiune în întreaga piaţă asupra costurilor – de chirii, utilităţi etc. – compania a reuşit să ofere clienţilor cu angajamente pe termen lung soluţii win-win. Unul dintre obiectivele companiei, con-form reprezentanţilor Eli Parks, este minimizarea riscului de variaţii ale costurilor – iar tehnologia este un factor major în a crea o eficienţă superioară în zona administrării.

În acest context, nu mai este suficient doar un certificat – fie el verde, de eficienţă energetică sau de calitate. Clienţii au nevoie de soluţii care aduc în mod egal o eficienţă de cost, îndeplinesc criteriile de sustenabilitate (amprentă de carbon / reciclabil etc.), dar sunt şi robuste în exploatare şi uşor de admin-istrat. „Lucrăm permanent cu experţi pentru a înţelege ce tip de personalizare aşteaptă clienţii noştri, să anticipăm integrarea tehnologiei în facilităţile noastre. Şi discutăm în termeni de parteneriat – pe care nu îl poţi crea dacă doar unul dintre parteneri suportă riscurile şi costurile, la fel cum nu poţi crea un parteneriat doar cu abordări oportuniste, de termen scurt – în care cineva se sperie şi fuge la prima fur-tună”, adaugă Anca Damour.

Astfel, în strategia companiei tehnologia joacă un rol central. Fiecare parc este pregătit pentru integrar-ea de sisteme IoT, soluţii de automatizare, panouri fotovoltaice şi infrastructură modulară. Iar colaborarea cu experţi independenţi permite anticiparea transformărilor din diverse industrii dar şi per-sonalizarea soluţiilor în funcţie de nevoile reale ale fiecărui client.

Dezvoltare alertă, dar cu paşi măsuraţi strategic

Extinderea regională este în plină desfăşurare. După Bucureşti şi Ploieşti, Eli Parks a intrat în Iaşi şi Bacău, iar următoarea oprire este Oradea — un nou pol logistic cu acces transfrontalier. Fiecare locaţie este aleasă pe baza unui model propriu de analiză, care corelează infrastructura existentă cu potenţialul economic al regiunii.

Obiectivul asumat? Să atingă cel puţin 350.000 mp livraţi până în 2027, pe fondul unei pieţe care creşte anual cu aproximativ 700.000 mp. Dar dincolo de cifre, compania urmăreşte o integrare naturală în ecosistemul logistic european — un viitor în care România joacă un rol strategic, nu doar de tranzit.

„Am început gândindu-ne că vom investi 90 milioane de euro în equity în următorii cinci ani. Iar marele succes a fost că în doar doi ani, viteza de creştere şi calitatea portofoliului ne-au permis accelerarea fi-nanţării  prin intermediul a trei bănci. Astăzi, avem terenuri securizate de peste 1.200.000 mp, iar am-ploarea portofoliului finalizat — peste 200.000 mp — alături de cei 83.000 mp în dezvoltare, indică faptul că am devenit jucătorul cu cea mai rapidă creştere din sectorul logistic românesc”, punctează Anca Damour.

Cât priveşte momentele cheie din dezvoltarea companiei, tot ea povesteşte că un prim reper major a fost Eli Park 1 — un proiect de 50.000 mp, finalizat şi tranzacţionat către fondul Fortress. Apoi, faptul că în primii doi ani de activitate a fost investit 65% din planul iniţial de investiţii pe cinci ani. „Şi asta evi-dent ne-a permis să ne extindem prezenţa în nordul Capitalei, cu Eli Park 3 şi 4, care însumează 90.000 mp”, conform executivului. Un alt punct de cotitură a fost expansiunea regională prin huburi logistice care urmăresc dezvoltarea infrastructurii: proiectul din Ploieşti, urmat de dezvoltările din Bacău şi Iaşi. Recent, am demarat pregătirile pentru intrarea pe piaţa din Oradea — un nou pol logistic în plină as-censiune.

Portofoliul de chiriaşi acoperă industrii diverse, ceea ce oferă companiei stabilitate: pharma, fashion, retail, mobilier şi servicii veterinare. Este o dovadă, punctează Anca Damour, că infrastructura oferită este suficient de versatilă pentru a răspunde cerinţelor tehnice variate.

Stocul industrial modern al României a depăşit 8,2 milioane mp, iar estimările indică o creştere de aproximativ 700.000 mp anual. „Vedem oportunităţi semnificative în creşterea conectivităţii rutiere, scăderea costurilor de operare în afara marilor centre urbane şi, în viitor, integrarea în Spaţiul Schengen, care va stimula fluxurile logistice transfrontaliere”, declară Anca Damour. Conform ei, compania are o perspectivă clară de a livra cel puţin 350.000 mp dezvoltaţi până în 2027. „Dar aşa cum spuneam, po-tenţialul României este foarte mare. Şi el urmează doar să crească. Înainte de turbulenţele generate de tarifele americane, vedeam creşterea sectorului logistic cu procente de două cifre în fiecare an şi nu an-ticipam o încetinire – ceea ce ne-ar fi păstrat în planul nostru iniţial. Dar – în noul context – ar fi naiv să privim doar în interiorul graniţelor. Logistica este astăzi un ecosistem transnaţional, care cu cât este mai bine integrat – cu atât devine mai eficient. Situaţia de astăzi va obliga poate la o regândire globală. De aceea, în acest moment ne uităm ca Eli Parks nu doar să fie eficientă la nivel local, dar şi să poată fi in-tegrată uşor cu coridoarele logistice europene, de exemplu. Iar dacă, din această perspectivă, vor apărea oportunităţi logice de extindere, suntem pregătiţi să le urmărim”, adaugă executiul.

Logistica businessului şi hubul antreprenorial

Poate cel mai important diferenţiator al Eli Parks rămâne mentalitatea antreprenorială, evaluează Anca Damour. În locul unui model rigid, bazat exclusiv pe resurse interne, compania funcţionează ca un hub de expertiză: atrage partenerii potriviţi pentru fiecare proiect, adaptează soluţiile în funcţie de industrie şi rămâne conectată permanent la dinamica pieţei. „Nimeni nu îşi gândeşte sistemul logistic din spatele businessului pentru doar câteva luni. Trebuie să îşi gândească investiţiile şi creşterea pe mulţi ani, ca-pabil să reziste la şocuri economice, dar şi cu abilitatea de a exploata agil oportunităţile”, conform Ancăi Damour. Unele lucruri, continuă tot ea, devin inevitabile in viitor – de la eficienţa energetică la IoT (Inter-net of things) la AI, de la a înţelege cum se va dezvolta infrastructura la interconectarea ecosistemelor logistice din regiune. Deciziile de investiţii şi dezvoltare luate de companie sunt dezvoltate sub umbrela ideii de „eficacitate”, care se traduce în siguranţa că „pot îmbunătăţi substanţial performanţa de busi-ness a clienţilor noştri. Suntem o firmă care ia decizii bazate pe business intelligence local, nu pe reţete globale. Ne uităm la impactul tehnologiei, nu doar să avem un certificat. Totul este gândit personalizat, în funcţie de nevoile fiecărui client şi ale fiecărui tip de activitate: de la identificarea celor mai eficiente tehnologii – cum ar fi instalarea de panouri fotovoltaice pentru optimizarea consumului energetic – până la configurarea soluţiei logistice adaptate unei industrii specifice, precum e-commerce-ul de nişă. Această abordare se reflectă şi în modul în care ne prezentăm spaţiile”, explică executivul. 

În 2023, compania a lansat o platformă digitală dezvoltată împreună cu Bright Spaces, care transformă complet experienţa de închiriere în real estate-ul industrial. Gândită pentru potenţiali chiriaşi, agenţi imobiliari şi echipele proprii de leasing, platforma oferă tururi virtuale interactive, eliminând nevoia vi-zitelor fizice preliminare, şi include un simulator de amenajare, care permite configurarea spaţiului în funcţie de cerinţele operaţionale ale fiecărei companii. Rezultatul? „Decizii mai bine informate, un pro-ces de închiriere semnificativ mai rapid şi o experienţă digitală complet integrată în logica eficienţei şi per­sonalizării. Acest nivel de business intelligence este un punct major de diferenţiere pentru Eli Parks”, subliniază Anca Damour. 

Or mai ales în cazul unui proiect nou este posibil să fie necesară un alt tip de experiză în configurarea soluţiei logistice, expertiză care trebuie atrasă în proiect, pentru că nu există în companie. „Astfel, stăm permanent în contact cu investitori, CEO, autorităţi, analişti, business leaders – pentru a înţelege cum va arăta piaţa clienţilor noştri peste doi sau patru ani. Putem personaliza fiecare proiect, incluzând cele mai eficiente inovaţii – pentru că nu suntem constrânşi să vindem lucruri depăşite moral sau soluţii standard. Noi suntem un hub cu gândire antreprenorială, care atrage permanent parteneri cu expertiză în funcţie de proiect – şi asta e diferit de o multinaţională care se concentrează doar pe expertiza propriilor angajaţi”, conchide Anca Damour. 

Portofoliu de dezvoltator Eli Parks, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piaţa logistică şi industrială din România, are în portofoliu:

ELI PARK BUCUREŞTI: 

90.000 metri pătraţi GLA, cu perspectiva de dezvoltare a parcului logistic de până la 210.000 mp, la o distanţă de 5 minute de centura Capitalei şi acces imediat la A0.

ELI PARK PLOIEŞTI:

42.000 metri patraŽi GLA, cu perspectiva de dezvoltare a parcului logistic de pâna la 115.000 mp, la o distanŽa de 10 minute de A3.

ELI PARK BACĂU: 

50.000 metri pătraţi GLA, cu acces rapid la centura oraşului şi A7. Posibilitate de extindere cu încă 30.000 mp GLA.

ELI PARK ORADEA:

Faza 1 va avea 10.000 mp, cu posibilitate de extindere a proiectului cu încă 19.000 mp. Acces direct la centura oraşului şi A3.

ELI PARK IAŞI: 

Compania a anunţat recent închirierea completă a fazei 1, care se întinde pe o suprafaţă de 22.000 de metri pătraţi, şi continuarea extinderii proiectului cu minim 10.000 de metri pătraţi.  Per-spectiva de dezvoltare a parcului logistic este de 64.000 mp. Acces facil la A7, A8 şi centura oraşului.

SURSA: site-ul companiei

5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Anca Damour

Cum se poate descrie cultura organizaţională a companiei?

Punem accent pe gândire antreprenorială, rapiditate şi eficienţă. De asemenea, fiecare proiect reflectă angajamentul nostru pentru sustenabilitate, dar şi dorinţa de a crea spaţii logistice care să sa fie per-sonalizabile conform planurilor de dezvoltare are clienţilor noştri.

Cum influenţează contextul economic şi tehnologic strategia voastră?

Trăim într-un mediu extrem de dinamic, în care tehnologia joacă un rol central. Automatizarea, digitaliza-rea şi sustenabilitatea sunt deja cerinţe de bază. De aceea, dezvoltările noastre pun accent pe eficienţă energetică, sisteme inteligente de monitorizare şi design modular.

Cum arată piaţa industrială în acest moment?

Piaţa industrială este în plin proces de maturizare. Vedem o cerere crescută pentru certificări de mediu (BREEAM, LEED), pentru integrarea de tehnologii avansate în operarea depozitelor, dar şi pentru locaţii în proximitatea noilor axe rutiere — în special A0 şi A7.

Care sunt oportunităţile şi dificultăţile actuale din industrie?

Printre oportunităţi: creşterea investiţiilor străine, interesul crescut pentru sustenabilitate şi avansul tehnologic. Pe de altă parte, provocările vin din zona logistică şi de reglementare — autorizările încă len-te, costurile în creştere ale materialelor şi presiunea pentru respectarea noilor standarde energetice.

Cum se desfăşoară un proiect de investiţii şi care sunt cele mai complicate etape?

Un proiect logistic se desfăşoară în cinci etape majore: identificarea oportunităţii, achiziţia terenului, proiectarea, contractarea chiriaşilor şi execuţia propriu-zisă. Cea mai complexă etapă rămâne procesul de autorizare, din cauza interacţiunii cu numeroase instituţii şi a duratei mari pentru aprobări.

„Putem personaliza fiecare proiect, incluzând cele mai eficiente inovaţii – pentru că nu suntem con-strânşi să vindem lucruri depăşite moral sau soluţii standard. Noi suntem un hub cu gândire antrepreno-rială, care atrage permanent parteneri cu expertiză în funcţie de proiect – şi asta e diferit de o mul-tinaţională care se concentrează doar pe expertiza propriilor angajaţi.”

Anca Damour, CEO & partner DCraig Real Estate şi executive board member al Eli Parks

OBIECTIV ASUMAT: Să atingă cel puţin 350.000 mp livraţi până în 2027, pe fondul unei pieţe care creşte anual cu aproximativ 700.000 mp.