După patru ani de ajustări, piaţa locală de birouri se stabilizează, în ciuda unei cereri mai reduse. Bucureştiul îşi menţine statutul de una dintre cele mai mari pieţe din Europa Centrală şi de Est, iar noile proiecte – One Technology District, The Arc şi faza a doua a Timpuri Noi Square – semnalează o revenire a încrederii dezvoltatorilor. Stocul modern depăşeşte 3,4 milioane mp, însă atenţia se mută pe eficienţă, sustenabilitate şi pe integrarea funcţiunilor mixte.

Piaţa de birouri din România se reconfigurează într-un context în care expansiunea volumetrică lasă locul selecţiei calitative. După un deceniu de creştere constantă şi patru ani de ajustări post-pandemie, Bucureştiul rămâne un reper regional, cu o piaţă matură şi echilibrată. Potrivit Colliers, Capitala deţine un stoc modern de peste 3,4 milioane mp, comparabil cu Budapesta şi Praga, însă cu un ritm de dezvoltare mai temperat.

În prima jumătate a anului 2025, volumul total al tranzacţiilor de închiriere a fost de puţin peste 100.000 mp, în scădere cu o treime faţă de anul anterior şi la minimele ultimilor patru ani. Din acest total, doar 40.000 mp au reprezentat cerere nouă – contracte care aduc efect net pozitiv asupra gradului de ocupare.

„Companiile rămân prudente, dar interesul pentru spaţiile moderne şi eficiente energetic se menţine ridicat. Lipsa proiectelor noi, mai ales în zonele centrale, va menţine echilibrul pe piaţă şi va evita riscul de supraofertă”, explică Victor Coşconel, partner, head of leasing, office & industrial agencies la Colliers.

În ciuda volumelor mai mici, România rămâne o piaţă cu o bază solidă. 93% dintre clădirile livrate în ultimii şapte ani deţin certificări verzi, ceea ce plasează Bucureştiul pe locul doi în Europa Centrală şi de Est, după Varşovia. Cererea pentru spaţii certificate ESG rămâne constantă, iar diferenţele de performanţă sunt clare: clădirile noi au o rată de neocupare sub 5%, în timp ce cele mai vechi de 15 ani depăşesc 18-20%.

Specialiştii de la Colliers arată că tendinţa generală este de consolidare, nu de expansiune. În timp ce oraşe precum Vilnius sau Tirana construiesc agresiv, Bucureştiul mizează pe modernizarea clădirilor existente şi pe adaptarea la cerinţele de decarbonizare impuse la nivel european.

Această schimbare de paradigmă se reflectă şi în comportamentul chiriaşilor. Preţul nu mai este singurul criteriu. Accesul la metrou, facilităţile pentru angajaţi şi calitatea mediului de lucru au devenit decisive. Clădirile cu spaţii de „community” – cafenele, zone verzi, spaţii informale de socializare – au o rată medie de neocupare de doar 7%, de trei ori mai mică decât în cazul clădirilor clasice fără astfel de facilităţi.

Chiriile pentru birourile de top din zona centrală au depăşit pragul de 22 euro/mp/lună, apropiindu-se de nivelurile din Praga (27 euro) şi Varşovia (25 euro). Totodată, dezvoltatorii devin tot mai selectivi: proiectele noi sunt mai puţine, dar au standarde tehnice şi de eficienţă superioare, iar durata de execuţie se extinde.

„Companiile rămân prudente, dar interesul pentru spaţiile moderne şi eficiente energetic se menţine ridicat. Lipsa proiectelor noi, mai ales în zonele centrale, va menţine echilibrul pe piaţă şi va evita riscul de supraofertă“

Victor Coşconel, partner, head of leasing, office & industrial agencies la Colliers

După o perioadă de pauză în livrările semnificative, pe piaţă apar din nou proiecte care pot schimba harta office-ului bucureştean. Cele mai relevante trei investiţii aflate în dezvoltare sunt One Technology District, The Arc şi Timpuri Noi Square – faza a doua.

One Technology District, proiectul-fanion al One United Properties, marchează revenirea accentului pe mixul urban integrat. Situat în zona Floreasca–Barbu Văcărescu, noul complex va adăuga un hub de birouri premium conectat cu funcţiuni rezidenţiale şi comerciale, într-un concept care promovează eficienţa energetică şi mobilitatea urbană. Proiectul se înscrie în direcţia strategică a companiei, care mizează pe dezvoltări mixte cu certificări LEED şi WELL, dedicate companiilor care îşi doresc un mediu de lucru sustenabil.

În zona Orhideea, grupul ceh PPF Real Estate – proprietarul Metropolis Center şi Crystal Tower – a demarat lucrările la The Arc, primul său proiect nou din România după 2021. Clădirea va oferi 30.000 mp GLA de birouri premium, poziţionată lângă pasajul Basarab, cu termen de finalizare în 2026. „Vom utiliza procese avansate de Building Information Modeling (BIM) pe tot parcursul proiectului, pentru a asigura eficienţă şi precizie maximă. The Arc va depăşi standardele actuale de sustenabilitate”, afirmă Bogdan Mărginean, director tehnic la STRABAG România.

Investiţia, estimată la peste 60 mil. euro, include o parcare subterană pentru 300 de vehicule, staţii de încărcare pentru maşini electrice, facilităţi pentru biciclişti şi o grădină proprie de recreere – elemente care reflectă noua direcţie de dezvoltare a pieţei: clădiri verzi, cu accent pe confortul utilizatorilor.

În paralel, Vastint România, divizia imobiliară a grupului IKEA, extinde complexul Timpuri Noi Square cu două clădiri de birouri de 8 şi 15 etaje, totalizând 60.000 mp GLA. Odată finalizată, faza a doua va dubla suprafaţa complexului la 112.000 mp şi va include cel mai mare food hall integrat într-o clădire de birouri din România, de circa 6.000 mp.

„Ne contactează companii care pleacă din clădiri vechi, cu faţade ineficiente energetic, şi vor să vină în spaţii moderne, predictibile şi sustenabile. Cererea este acolo – provocarea este predictibilitatea legislativă”, explică Antoniu Panait, managing director la Vastint România.

Acesta avertizează că ritmul investiţiilor depinde direct de claritatea administrativă: „Fără PUZ-uri şi fără un Cod al urbanismului, investiţiile se blochează. În Polonia, autorităţile întreabă cum pot accelera proiectele; la noi, investitorii aşteaptă ani întregi.”

Pe termen mediu, stocul modern de birouri din Capitală va depăşi 3,5 milioane mp, dar dinamica pieţei va fi determinată mai degrabă de calitate decât de cantitate. Bucureştiul se aliniază astfel tendinţelor europene: cererea se mută spre clădiri certificate, cu emisii reduse şi spaţii flexibile, iar segmentele secundare, fără modernizări, riscă reconversii.

„România rămâne o piaţă atractivă, dar maturizarea aduce o selecţie mai dură. Clădirile noi vor fi definite de eficienţă, confort şi valoare pe termen lung, iar cele vechi vor trebui transformate pentru a rămâne competitive”, conchide Victor Coşconel.

După un deceniu de dezvoltări accelerate, urmat de o etapă de prudenţă, 2026 se conturează ca anul revenirii investiţiilor majore în birouri. Noile proiecte – One Technology District, The Arc şi Timpuri Noi Square – nu doar adaugă suprafaţă nouă, ci redesenează profilul pieţei: mai selectivă, mai sustenabilă şi mai integrată urban.

Într-un context care continuă să fie caracterizat de tranziţia către munca hibridă, presiunea pe costuri şi nevoia de a atrage şi păstra talente, spaţiile de lucru flexibile reprezintă o soluţie care poate rezolva o mare parte din aceste provocări. Cu o cotă de doar 2,3% din stocul total de birouri moderne din Capitală, la un nivel comparabil cu Dublin sau Praga, Bucureştiul se află sub media din pieţele mature europene. Consultanţii de la Colliers sprijină companiile să găsească mixul optim între stabilitatea birourilor tradiţionale şi agilitatea spaţiilor flexibile.

„Birourile tradiţionale oferă stabilitate, predictibilitate şi spaţiu personalizat pe termen lung, asemenea membrilor unei orchestre care ţin ritmul constant. Pe de altă parte, spaţiile flexibile aduc dinamism, adaptabilitate şi uşurinţă în mobilizare, la fel ca nişte solişti agili care pot improviza rapid în funcţie de context.“

Daniela Popescu, director, tenant services & workplace advisory în cadrul departamentului Office al Colliers

„La Colliers, expertiza noastră extinsă şi reţeaua solidă la nivel european ne permit să înţelegem nu doar nevoile imediate ale companiilor, ci şi direcţiile strategice către care se îndreaptă acestea. Într-un context în care munca devine tot mai fluidă, iar companiile caută soluţii agile, spaţiile de lucru trebuie să reflecte această transformare. Nu mai vorbim despre o opoziţie între birourile clasice şi cele flexibile, ci despre o complementaritate strategică între două modele cu funcţii diferite, dar importante. Birourile tradiţionale oferă stabilitate, predictibilitate şi spaţiu personalizat pe termen lung, asemenea membrilor unei orchestre care ţin ritmul constant. Pe de altă parte, spaţiile flexibile aduc dinamism, adaptabilitate şi uşurinţă în mobilizare, la fel ca nişte solişti agili care pot improviza rapid în funcţie de context. Împreună, creează un ecosistem armonios, în care stabilitatea şi flexibilitatea nu se exclud, ci se potenţează reciproc”, explică Daniela Popescu, director, tenant services & workplace advisory în cadrul departamentului Office al Colliers.

Această nouă realitate de lucru, adaugă directorul Colliers, pune presiune inclusiv pe segmentul birourilor tradiţionale, care se transformă pentru a răspunde aşteptărilor moderne ale angajaţilor - mai mult confort, spaţii comune atractive, servicii integrate şi o experienţă de lucru care contează. Proprietarii de spaţii tradiţionale investesc tot mai mult în zone comune prietenoase şi design centrat pe starea de bine a angajaţilor, transformând spaţiile clasice în adevărate platforme de conectare şi eficienţă.

Unul dintre avantajele semnificative ale pieţei de birouri flexibile din Bucureşti rămâne, în continuare, nivelul competitiv al costurilor. Potrivit datelor Colliers, chiria medie pentru un birou privat într-un spaţiu flexibil din Capitală este de aproximativ 300 de euro pe lună - semnificativ mai mică decât în alte oraşe europene comparabile, unde preţurile urcă la 500 de euro în Amsterdam, 625 de euro în Dublin sau chiar 850 de euro în Londra. Acest avantaj de cost, corelat cu o piaţă office stabilă şi în dezvoltare, poate deveni un element-cheie pentru operatorii internaţionali care vizează extinderea strategică în Europa Centrală şi de Est.

Transformarea pieţei de birouri flexibile nu este doar cantitativă, ci şi calitativă. Dacă în trecut aceste spaţii erau asociate mai ales cu freelanceri, antreprenori la început de drum sau echipe creative, astăzi ele sunt integrate în strategiile corporative ale companiilor mijlocii şi mari, care folosesc spaţiile flexibile pentru echipe aflate în tranziţie, puncte de lucru satelit sau testarea unor pieţe noi, într-un mod care maximizează adaptabilitatea şi minimizează riscurile.

Pe lângă Bucureşti, oraşe precum Cluj-Napoca, Iaşi şi Timişoara atrag tot mai mult atenţia operatorilor de spaţii flexibile, susţinute de ecosisteme IT&C dinamice, un bazin solid de talente şi de deschiderea către modele de muncă moderne. Această extindere dincolo de Capitală susţine un trend regional amplu, documentat şi de raportul Colliers: în 2024, cele mai dinamice pieţe au fost Riga, Ljubljana, Tallinn şi Sofia, oraşe care şi-au dublat aproape capacitatea de spaţii flexibile într-un singur an.

La nivelul regiunii EMEA, piaţa spaţiilor de birouri flexibile a înregistrat o expansiune semnificativă în ultimii ani, ajungând la un stoc total de aproximativ 8,3 milioane de metri pătraţi la finalul lui 2024, comparativ cu doar 2 milioane de metri pătraţi în 2010. În paralel, numărul operatorilor activi s-a triplat, depăşind 1.850, iar peste 80 de jucători noi au intrat pe piaţă doar în 2024. Această efervescenţă vine la pachet cu o diversificare a modelelor - de la spaţiile flexibile cu accent pe comunitate la spaţii corporative complet personalizate, cu servicii integrate şi standarde WELL sau ESG.   

Trei proiecte care definesc noul val de birouri din Bucureşti

Œ Timpuri Noi Square, faza II – Vastint România adaugă 60.000 mp GLA şi un food hall de 6.000 mp, dublând suprafaţa complexului la 112.000 mp.

 One Technology District – proiect mixt dezvoltat de One United Properties în zona Floreasca–Barbu Văcărescu, cu birouri, locuinţe şi retail integrate.

Ž The Arc – investiţie PPF Real Estate de peste 60 mil. euro, 30.000 mp de birouri premium lângă pasajul Basarab, finalizare 2026.