Cum se pot transforma contractele de închiriere în bombe cu ceas

Autor: Ioana Mihai-Andrei Postat la 05 martie 2014 8073 afişări

În urma modificărilor aduse de noul cod civil, deopotrivă avocaţii şi clienţii trebuie să fie atenţi la contractele de închiriere, pentru că acestea se pot transforma în veritabile bombe cu ceas. Daniel Moreanu, director juridic al grupului Genesis Development, desluşeşte povestea.

Cum se pot transforma contractele de închiriere în bombe cu ceas

DOMNITORUL ALEXANDRU IOAN CUZA ESTE CEL CĂRUIA I SE DATOREAZĂ CODUL CIVIL DUPĂ CARE A FUNCŢIONAT ŢARA ÎN ULTIMA SUTĂ ŞI MAI BINE DE ANI. Deşi inovator pentru vremea sa, trecerea timpului a impus modificări. Iar în noua formă, recent adoptată, se pot regăsi capcane, spune Daniel Moreanu, director juridic al grupului Genesis Development. Grupul este cel mai important proprietar român de birouri din România, care deţine West Gate Park şi Novo Park; Moreanu coordonează departamentul juridic, care cuprinde şase oameni. El spune că noul Cod civil introduce o nouă instituţie, impreviziunea. Acesta se referă la faptul că toate contractele afectate de situaţii neprevăzute vor produce alte efecte decât cele stabilite iniţial de părţi. 

Oficial, art. 1.241 din cod spune că „părţile sunt ţinute să îşi execute obligaţiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creşterii costurilor executării propriei obligaţii, fie datorită scăderii valorii contraprestaţiei. (2) Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună: a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor; b) încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte. (3) Dispoziţiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă: a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului; b) schimbarea împre-jurărilor, precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului; c) debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc; d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului". Ce ascund aceste formulări?

În cazul în care un contract de închiriere nu este tratat corespunzător, chiriaşul sau proprietarul pot ajunge în instanţă pentru a cere reducerea sau, după caz, mărirea chiriei. Or, evoluţia pieţei imobiliare, în sens pozitiv sau negativ, este aproape imposibil de estimat, punctează avocatul.

Alţi specialişti mai spun că unele din problemele care se pot ivi în practică vor fi cauzate de interpretarea unor termeni de genul „caracter injust„, „împrejurări" sau „rezonabil". Faptul că instanţele capătă libertatea de a dispune modificarea contractelor poate duce la lipsă de predictabilitate şi la crearea unei jurisprudenţe diferite.

AMUZANT DIN PRIMA ZI. Dincolo de detaliile juridice, tânărul avocat, 31 de ani, se dovedeşte un vorbitor degajat şi glumeţ. Daniel Moreanu a urmat Facultatea de drept din cadrul Universităţii Bucureşti, iar aventura în domeniu a început încă din anul 4 de facultate. „Ţinteam să ajung magistrat, judecător, şi am avut un examen la drept comercial, care a fost foarte greu, şi am fost invitat în practică la David şi Baias, care este afiliată la PwC."

Sediul era aproape de facultate, în Piaţa Operei din Capitală, şi a acceptat. „A fost foarte amuzant în prima zi", povesteşte el. A ajuns la sediul firmei la opt, era primul. „Nu era nimeni, în afară de o femeie de serviciu, care mi-a spus că oamenii vin abia pe la 9.30-10.„ Stagiul de practică a durat cam şase luni şi i-au plăcut atmosfera şi modul de lucru, dar şi colaborarea din cadrul echipei: oamenii întrebau, dezbăteau, „totul era foarte interesant din perspectivă juridică".

Or, în magistratură un astfel de mod de lucru nu prea există, fiecare judecător se preocupă de dosarele sale, iar asta i-a dat de gândit, spune Moreanu. La finalul facultăţii, în 2006, a primit mai multe oferte de muncă („cred că cinci"), dar a ales-o pe cea a casei de avocatură NNDKP. „A fost alegerea bună", evaluează el.

Paginatie:

Urmărește Business Magazin

/analize/imobiliare/cum-se-pot-transforma-contractele-de-inchiriere-in-bombe-cu-ceas-12195753
12195753
comments powered by Disqus

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.