Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 şi intrată în vigoare pe 11 decembrie, a schimbat regulile de bază ale pieţei rezidenţiale româneşti. Prevederile privind preapartamentarea şi documentaţia cadastrală obligatorie au devenit aplicabile din 8 martie 2026 - dar efectele s-au resimţit imediat după adoptare, înainte ca autorităţile să publice normele de implementare sau să fie pregătite să proceseze noile cereri.

Legea a venit ca reacţie legislativă la „Schema Nordis" - un caz de deturnare a avansurilor plătite de cumpărători pentru apartamente care nu au mai fost construite, soldat cu falimentul grupului Nordisk. Obiectivul declarat: protejarea cumpărătorilor prin obligarea dezvoltatorilor să ţină banii clienţilor în conturi separate, dedicate fiecărui proiect, şi să lege plăţile de stadiul efectiv al construcţiei.

Mecanismul concret funcţionează astfel: înainte ca un antecontract de vânzare-cumpărare să poată fi semnat, legea impune finalizarea procedurii de preapartamentare - adică înregistrarea cadastrală individuală a fiecărei unităţi viitoare, cu deschiderea unor cărţi funciare separate pentru apartamente care nu există încă fizic. Până la finalizarea acestei proceduri, singurul instrument disponibil este rezervarea, însoţită de o taxă de maximum 5% din preţul contractului.

Odată finalizată preapartamentarea, structura de plată devine: 25% avans la semnarea antecontractului, alţi 20% la finalizarea structurii, restul la livrare - plafon total de 45%.

Victor Căpitanu, co-fondator şi co-CEO al One United Properties, a explicat la conferinţa de rezultate din 18 mai că legea în sine nu ridică obiecţii de principiu. „Nu e mai dezavantajoasă decât ce practicam anterior din punct de vedere al fluxului de numerar", a spus el. Problema a fost alta: „Au trecut o lege, au cerut implementare peste noapte şi nu au publicat normele. Îmi pare rău s-o spun, dar a fost foarte, foarte stupid." CFO-ul Cosmin Samoilă a adăugat că dificultatea nu a venit doar din lipsa normelor, ci şi din neputinţa autorităţilor de a procesa cererile. „Lucrăm de şase luni continuu, dar de fiecare dată am întâmpinat dificultăţi - nici ele nu ştiau cum să gestioneze noua procedură."

Rezultatul a fost că în primele trei luni ale anului, One United a putut semna exclusiv rezervări - deşi clienţii doreau şi erau pregătiţi să plătească avansuri mai mari. Din totalul tranzacţiilor de 60,4 milioane de euro înregistrate în T1 2026, 58,2 milioane de euro sunt rezervări care nu generează recunoaştere de venituri conform IFRS 15. Veniturile contabile au reflectat doar 2,1 milioane de euro în pre-vânzări efective.

Compania estimează că actele de preapartamentare pentru One Floreasca Sunset şi One Academy Club - unde se concentrează cea mai mare parte a rezervărilor - vor fi emise până la finele lunii mai 2026. Odată emise, urmează conversia rezervărilor în antecontracte şi recunoaşterea veniturilor aferente. „Ne aşteptăm ca T3 şi T4 să fie principalii contributori la profitul anual", a spus Samoilă.

Pentru viitor, One United şi-a adaptat procesul operaţional în funcţie de dimensiunea proiectului. Pentru dezvoltările mai mici - gen One City Club - compania va lansa vânzările imediat după obţinerea autorizaţiei de construire şi va face preapartamentarea în paralel, un proces care, dacă autorităţile respectă termenele legale, ar trebui să dureze maximum două luni. Pentru proiectele de anvergură - One Cotroceni Towers, One Marina Towers - va finaliza mai întâi preapartamentarea şi abia apoi va deschide vânzările, replicând practic mecanismul anterior legii. „Momentul în care lansăm vânzările la proiecte mari, vom avea deja actele de preapartamentare. Nu vom mai semna rezervări - vom semna direct antecontracte, ca înainte", a explicat Capitanu.

O a treia categorie sunt proiectele deja avansate - One High District, One Lake Club, One Lake District - unde preapartamentarea preliminară nu mai poate fi realizată fără a bloca recepţia finală. Aceste proiecte vor merge direct la subdiviziunea definitivă, acceptând presiunea suplimentară pe cash flow.

Pe termen mai lung, Căpitanu vede în lege şi un efect de selecţie naturală a pieţei. „Cred că pune presiune pe dezvoltatorii mai slabi", a spus el, fără să specifice dacă vede în asta o oportunitate activă de achiziţie de terenuri sau proiecte. Deocamdată, compania nu a semnalat o schimbare în fluxul de oferte pe care îl primeşte.

Cât priveşte preţurile, politica de discount rămâne neschimbată - adică inexistentă. „Nu există nicio schimbare în politica noastră. Nu acordăm reduceri. Avem preţuri corecte. Această lege, în realitate, nu ar trebui să aibă niciun impact semnificativ", a spus Căpitanu. „Legislatorul singur şi-a pus presiune pe sistem şi a creat un mic haos. Dar după ce totul va fi clarificat şi normele vor fi complete, vom reveni mai mult sau mai puţin la normal."