Dacă vrei acum să cumperi un apartament, preţurile, în special pentru apartamentele vechi, ţi se par mari, chiar foarte mari, în special pentru oraşe precum Cluj-Napoca, Braşov, care vine puternic din urmă, şi nu în ultimul rând Bucureşti.

Toată lumea se întreabă de ce cresc preţurile, cel puţin cele afişate şi cerute pentru apartamentele vechi, care sunt chiar vechi, nerenovate de ani, aflate într-o stare destul de proastă şi care necesită încă zeci de mii de euro pentru renovare. La apartamentele noi, suprafeţele sunt mici şi foarte mici, compartimentate prost, ca să nu mai vorbim de faptul că, dacă pui un dulap şi un pat, se umple deja toată camera. Deşi în ultimii cinci ani peste noi au trecut COVID-ul, războiul, creşterea preţurilor la energie, inflaţia, creşterea dobânzilor, nimic nu a oprit creşterea preţurilor apartamentelor cu 10-20%, nu în cinci ani, ci pe an. 

Creşterea salariilor – 70% în cinci ani la nivelul salariului mediu –, stabilitatea neverosimilă a cursului valutar leu/euro, menţinerea locurilor de muncă cu salarii în creştere, sumele de bani venite din afară, dar şi din ţară (în Cluj, 60% din tranzacţiile imobiliare se fac cu cash, iar în Bucureşti cel puţin 40%) susţin creşterile de preţuri.

Situaţia economică din România, în special din oraşele mari, s-a îmbunătăţit destul de mult în ultimii 15 ani, ceea ce a contribuit la creşterea preţurilor. Din punct de vedere statistic, dacă se ia în considerare preţul unui apartament cu două camere raportat la salariul mediu de astăzi, de peste 1.000 de euro, chiar p

ste 1.200 de euro în Bucureşti, România stă foarte bine atât din punctul de vedere al trecutului, cât şi din punctul de vedere al preţurilor la apartamente în raport cu celelalte ţări din jur. Dacă în 2008 un apartament echivala cu aproximativ 30 de ani de muncă la preţurile de atunci şi cu salariul mediu de atunci, acum acest raport a coborât la 6-7 ani. Astăzi vreau să aduc în discuţie preţurile apartamentelor dintr-o altă perspectivă: cea a preţului de achiziţie, a momentului, a ratelor – dacă este luat cu credit – şi, în final, din perspectiva averii fiecăruia în timp. 

Pentru cei mai mulţi dintre români, în special pentru bunici şi părinţi, dar şi pentru copii, cel mai important activ pe care îl au este apartamentul. Pentru cei care au cumpărat imediat după Revoluţie apartamentele în care stăteau, în celebrul proces de împroprietărire, astăzi apartamentul nu este grevat de niciun credit, adică este un activ liber, valoros. Dacă în anii ’90 acel apartament a putut fi cumpărat cu 4.000-5.000-6.000 de dolari de la stat, acum el a ajuns la o valoare de 50.000-60.000-70.000-80.000 de euro şi chiar mai mult, în funcţie de numărul de camere şi de poziţionare. Cel mai bun exemplu este dat de preţul apartamentelor din Cluj-Napoca. Deci valoarea actuală reprezintă averea pură a unui român. Este o sumă curată, fără datorii în spate. 

Dacă ai cumpărat un apartament după anii 2000 până în 2005 şi ai dat 20.000-30.000-40.000 de euro, valoarea actuală este dublă, dar dacă ai cumpărat apartamentul cu un credit, în cea mai bună variantă preţul actual ajunge la preţul de achiziţie plus dobânda plătită. 

Dacă ai cumpărat un apartament pe vârful imobiliar din 2007-2008, per total, după aproape 20 de ani, eşti pe minus. Din punctul de vedere al preţului, poate ai ajuns acum, cu chiu cu vai, la nivelul plătit atunci. În 15-20 de ani nu ai câştigat nimic din valoarea proprietăţii. Dacă ai cumpărat apartamentul cu credit la preţurile de pe vârful imobiliar, cum au cumpărat mulţi tineri, după 15-20 de ani rezultatul este pe minus. Până acum ai plătit rate care au dublat costul achiziţiei, şi dacă îl compari cu preţul de astăzi, care este cel mult la valoarea de atunci, pierderea în valoare este evidentă. 

Cei care au cumpărat atunci apartamente au fost loviţi în plin de scăderea valorii proprietăţii imediat după criză, când preţurile s-au înjumătăţit, iar rata la credit în lei s-a dublat/triplat dacă luăm în considerare creşterea cursului francului elveţian sau creşterea euro. Cei care au cumpărat apartamente în perioada 2009-2010-2012, deci la 1-2 ani după criză, au beneficiat de o conjunctură favorabilă. Preţurile au fost mult mai mici, la jumătate faţă de vârf, a apărut programul Prima Casă cu dobânzi mici la lei, cursul valutar leu/euro s-a stabilizat, iar salariile au început să crească. 

Rata la un credit imobiliar a scăzut semnificativ ca pondere într-un salariu. Faţă de acum 15 ani, preţurile apartamentelor au crescut, s-au dublat dacă nu chiar triplat, iar ratele sunt nesemnificative versus salariu. Aşa că toţi cei care au cumpărat atunci sunt cu valoarea proprietăţilor „în bani”, adică obţin acum mai mult decât au plătit, deci nu au pierdut nimic. Toţi dezvoltatorii, toţi brokerii imobiliari care trebuie să vândă spun că investiţiile imobiliare sunt cele mai bune investiţii pe termen lung, asta până să apară dobânzile oferite de titlurile de stat la Fidelis şi Tezaur, de peste 7% pe an. Investiţia imobiliară este bună, dar depinde când cumperi apartamentul, ce preţ plăteşti şi cum evoluează vremurile. Poate preţurile apartamentelor cresc în timp, dar dacă cumperi un apartament pe vârf (nimeni nu ştie care este vârful), dacă prinzi o cădere de 5-10 ani, dacă îl iei cu credit bancar, în timp nu ştiu dacă îţi scoţi banii ca investiţie prin care să câştigi prin creşterea valorii proprietăţii. Nu ştiu cât câştigi nici dacă îl dai în chirie. Dacă moşteneşti un apartament de la bunici, părinţi, este altceva.    

(cristian.hostiuc@zf.ro)