Think Big 2.0 - noua strategie imobiliară

Autor: Iuliana Roibu Postat la 16 noiembrie 2015 2470 afişări

Criza a schimbat noţiunea de boom imobiliar şi a adus dezvoltatorii în paradigma caselor mai mici, mai accesibile şi mai uşor de vândut. Cel mai mare şantier din Bucureşti, Metalurgiei Park, rezumă strategia imobiliară a ultimilor cinci ani şi avansul neaşteptat al sudului.

Think Big 2.0 - noua strategie imobiliară
Think Big 2.0 - noua strategie imobiliară deschide galeria

Cătălin Grigore întinde cu atenţie pe masă planurile de dezvoltare ale Metalurgiei Park. Sunt nişte foi mari şi groase, dar Cătălin Grigore le tratează delicat şi condiţionează discuţia cu Business Magazin prin a se asigura de la început că articolul nu va avea tenta răuvoitoare pe care a simţit-o în presă în ultimii cinci ani, de când a decis să dezvolte, cu strategia sa proprie, sudul capitalei. „Toată lumea are o problemă cu sudul, ca şi cum ar trebui să plecăm cu toţii acasă şi să rămână numai nordul“, rezumă Cătălin Grigore modul cum percepţia publică despre zona de sud, dintotdeauna considerată un fel de Cenuşăreasă a pieţei imobiliare, nu s-a schimbat nici după ce sudul a devenit cel mai viu motor imobiliar al Capitalei. 

Înainte de criza economică, dezvoltatorii imobiliari decideau ce anume ar putea să le vândă clienţilor şi construiau o piaţă ideală, în care oamenii câştigă din ce în ce mai bine şi locuiesc în case din ce în ce mai mari. După şapte ani de criză, cei mai activi dezvoltatori sunt cei care au lăsat piaţa să decidă ce produse îşi permite să cumpere şi cei care au acceptat câştigul mai mic, dar mai sigur. Sunt două categorii de produse imobiliare în piaţă, rezumă Dragoş Dragoteanu, proprietarul agenţiei imobiliare EuroEst: „Prima categorie este formată din locuinţe ale căror preţuri nu scad niciodată (zone rezidenţiale de lux cu brandul lor, cum ar fi Primăverii, Kiseleff, Unirii cu vedere la fântâni) şi care urmează istoria pieţei imobiliare de afară, nicăieri în lume zonele bune nefiind afectate de criză. A doua categorie sunt imobilele de necesitate, care urmează trendurile pieţei. 90% din proprietăţile din Bucureşti sunt de necesitate, cele mai multe dintre acestea fiind cele din blocurile vechi, construite până în 1985, dar şi cele care se construiesc acum“. Dragoteanu spune că strategia multora dintre dezvoltatorii de dinainte de criză a fost să construiască locuinţe pe care să le încadreze în prima categorie. După venirea crizei, piaţa de lux şi cea up-market s-au restrâns, iar volumele din zona de necesitate au câştigat tot mai mult teren. În ultimii cinci ani, datele oficiale spun că peste 80% din tranzacţiile imobiliare din bucureşti au fost făcute (şi s-au încadrat) în programul guvernamental Prima casă.

În octombrie 2007, cu fix un an înainte de debutul crizei imobiliare şi de tumultul care a urmat, scoteam o copertă Business Magazin în care povesteam despre modul cum oamenii de afaceri locali au preluat şi au dezvoltat un mod de gândire şi de investire de peste ocean. Think Big a stat la temelia visului american şi prima parte a anilor 2000 a scris şi un vis românesc, pe care unii dintre oamenii de afaceri aflaţi pe val au decis să îl dezvolte la scară mare. Scriam atunci despre cel mai mare hotel din Europa, cu 1.500 de camere, ridicat de fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă în Vitan, despre Băneasa Developments, proiectul întins pe mai bine de 200 de hectare care a schimbat definitiv nordul Bucureştiului, dar şi despre Sema Park sau despre Coresi, proiecte mari gândite pe foste platforme industriale. Mai scriam în 2007 şi despre semnele de întrebare pe care ni le năşteau oamenii de afaceri care vorbeau despre viitor cu certitudine: Ionuţ Negoiţă era sigur că va merge cu cele 1.500 de camere la o medie de 80% grad de ocupare, iar Ion Rădulea era convins că până în 2011 va umple cele 40 de hectare de teren de la Semănătoarea cu clădiri de birouri, cu zone comerciale şi o zonă rezidenţială cu 1.320 de locuinţe. Cel mai mare hotel din Europa a devenit un mare bloc în care cele mai multe camere s-au transformat în apartamente, iar lipsa finanţării a făcut ca în Sema Park să se reia construcţiile abia anul trecut, după o pauză de peste şase ani.

Între timp însă, ritmul livrărilor de apartamente din Bucureşti a rămas viu, chiar dacă nu în formă maximă. Au avut loc însă mai multe mutaţii legate de preţ sau de arhitectura proiectelor, dar cea mai importantă a fost cea legată de zonă. Nordul şi centrul, care crescuseră într-un ritm foarte alert înainte de criză, au ajuns la un ritm lent de construire şi de vânzare. În acelaşi timp, vestul şi sudul au explodat. Proiecte precum Militari Residence, unde s-a ridicat bloc după bloc şi unde au fost livrate şi vândute 4.000 de apartamente, Confort Urban din Rahova sau Confort City din Vitan (ambele cu peste 1.500 de apartamente vândute) au indicat că apartamentele construite pe fişa de post a proiectului Prima casă sunt cele care se vor vinde în cel mai alert ritm.

Pe aceeaşi structură de ofertă care să se încadreze în programul Prima casă s-a dezvoltat şi Popeşti-Leordeni. Oraşul din coasta de sud a Capitalei aproape şi-a dublat numărul de locuitori în ultimii zece ani, după cum arată datele primăriei oraşului: în 2005, în Popeşti-Leordeni erau 15.000 locuitori, iar anul trecut erau înregistraţi peste 25.000. Între staţiile de metrou Dimitrie Leonida şi Depoul IMGB s-a construit practic un nou oraş, în care mai mulţi mici dezvoltatori, cu proiecte de câteva zeci de apartamente, au construit şi au vândut case, respectând strict regula nescrisă a unui preţ pe metrul pătrat situat între 650 şi 850 de euro. „Faptul că preţurile au fost ţinute sub control, iar dezvoltatorii nu au depăşit un preţ pe care piaţa îl putea asimila a adus în zona de sud un anumit tip de client: 35-40 ani, familist, cu copil. Oameni care caută un apartament cu 2 camere sau o garsonieră dublă, ca tranzit, la început de drum, sau un apartament de 3-4 camere la preţuri pe care nu le poţi găsi în altă zonă.“ Modul cum Cătălin Grigore descrie secretul vânzării zonei de sud face parte din strategia pe care şi-a făcut-o în urmă cu cinci ani, când a decis să încerce antreprenoriatul.

În 2010, în biroul său de pe şoseaua Olteniţei, Cătălin Grigore lansa Sud Rezidenţial. Grigore fusese în ultimii zece ani directorul general al Premier, una din agenţiile imobiliare specializate pe vânzări în sudul Capitalei. Principala lecţie pe care spune că a învăţat-o în cei zece ani este cea a vânzărilor, care trebuie să aibă în spate un marketing puternic şi o forţă de vânzare cel puţin la fel de puternică. „Ne-am axat pe imobiliare pentru că cei mai mulţi dintre noi venim dinspre imobiliare, dar specialitatea noastră este vânzarea. Noi nu suntem o agenţie imobiliară. Nu vindem apartamente vechi, nu vindem terenuri, case, nu facem închiriere sau alte activităţi pe care e normal să le facă o agenţie imobiliară. Noi vindem şi am creat un motor de vânzare care a pus în valoare şi în lumina reflectoarelor un produs imobiliar conceput de noi“.

Ideea lui Cătălin Grigore a fost de a deveni o interfaţă între investitor şi clientul final – munca Sud Rezidenţial începe cu identificarea unui teren, continuă cu gândirea unui produs potrivit pentru acel teren, se ocupă de acte şi autorizaţii, planifică şi proiectează imobilul care se potriveşte acolo conform PUZ-ului, compartimentează şi finisează locuinţele, le face marketingul şi, mai ales, le vinde. „Eu sunt interfaţa pentru întregul proiect: de la primul pas când vând business planul unui investitor până la ultimul pas când predau cheile ultimului locatar şi asigur investitorului returnul pe care i l-am promis la început“, descrie Cătălin Grigore modul de lucru al Sud Rezidenţial.

A mai fost însă un aspect în strategia Sud Rezidenţial care l-a propulsat pe Cătălin Grigore din liga sutelor de dezvoltatori într-o ligă a vânzătorilor de sute de apartamente anual, ligă în care se află cam singur. Strategia s-a numit „zero comision pentru cumpărător“. Mai precis, Sud Rezidenţial percepe un procent situat între 3 şi 5% de la investitorul care preia proiectul (în funcţie de serviciile pe care le oferă), iar vânzarea apartamentelor pentru clientul final are loc fără comision din partea agenţiei. „Foarte mulţi oameni din piaţă au fost supăraţi pe noi. Când noi am implementat acest concept, toată lumea ne-a spus că este o prostie, că în cinci luni vom da faliment şi vom pierde şi toţi banii investiţi. Toată lumea ne-a sărit în cap cum că vom strica piaţa şi că toate agenţiile vor muri din cauza noastră. Le-am demonstrat astăzi, la peste cinci ani de existenţă, nu numai că suntem în viaţă, dar am ieşit la rampă şi vindem într-un mod susţinut şi fără probleme sute de apartamente, poate chiar mii. Clientul final este cel care ne ţine pe noi în viaţă, de la el luăm banii, el se împrumută pentru câteva zeci de ani pentru a plăti casa, era normal ca toate serviciile mele să fie gratuite. Ne finanţăm din comisionul pe care îl percepem de la dezvoltator, ei sunt singurii care ne plătesc pe noi. Noi am explicat tuturor că noi aşa înţelegem să ne dezvoltăm, că este modelul nostru, că vrem doar o bucăţică din această piaţă şi că nu intenţionăm să ne extindem în nordul oraşului sau în altă parte“, explică acum Cătălin Grigore modul cum s-a aşezat pe piaţă cu ideea sa antreprenorială.

Cătălin Grigore este de acord că sudul este mai ieftin, dar că nu există o aşa-zisă barieră de preţ pentru zonă: „Există însă o oarecare barieră psihologică – în Popeşti vorbim despre 700 euro/mp, în Metalurgiei preţul va fi de 1.000 euro metrul pătrat, dar cu cât mergem spre centru – Niţu Vasile, Brâncoveanu – preţurile cresc spre 1.300 euro/mp, iar când ne apropiem de Tineretului lucrurile se schimbă. Au fost dezvoltatori care nu au înţeles aceste bariere şi au insistat pe un preţ ridicat şi pe un produs avangardist care nu a fost uşor de vândut“.

Paginatie:

Urmărește Business Magazin

/cover-story/think-big-2-0-noua-strategie-imobiliara-14885420
14885420
comments powered by Disqus
Ambiţia mea este să conduc banca nr. 1 din România Ambiţia mea este să conduc banca nr. 1 din România

Cu o experienţă de peste 15 ani în industria bancară, Bogdan Neacşu, în prezent preşedinte - director general al CEC Bank, a povestit în cadrul celui mai recent eveniment Meet the CEO organizat de Business MAGAZIN cu ce provocări vine meseria de bancher, ce a învăţat din fiecare experienţă avută în cadrul altor instituţii bancare şi cum şi-a propus să îmbine modelul de banking tradiţional al celei mai vechi bănci din România cu transformările venite prin prisma digitalizării.

vezi continuarea
ZF.ro
S-a terminat! Decizia CRUCIALĂ luată de PSD în urmă cu câteva ore. S-a terminat! Decizia CRUCIALĂ luată de PSD în urmă cu câteva ore.
RĂSTURNARE uriaşă de teatru de la unul dintre cei mai mari producători auto. ADIO motoare pe benzină şi diesel. A renunţat complet
ProMotor.ro
Cum merge Dacia Duster cu motorul de MERCEDES. Merită banii? Cum merge Dacia Duster cu motorul de MERCEDES. Merită banii?
Noua SKODA OCTAVIA are un preț imbatabil în România
Este atât de UȘOR să aduci o mașină din Germania! Procedura care a convins mulți ROMÂNI
Descopera.ro
O IMAGINE cu România văzută din spaţiu provoacă CONTROVERSE puternice - FOTO O IMAGINE cu România văzută din spaţiu provoacă CONTROVERSE puternice - FOTO
VIDEO - Reuşită ISTORICĂ! Este primul om care a putut să ZBOARE la aceeaşi altitudine cu avioanele
Dragostea cu NĂBĂDĂI dintre Brâncuşi şi Maria Tănase. Cum l-a făcut de RÂS Maria pe Constantin chiar de faţă cu Roosevelt - VIDEO
Go4it.ro
NETFLIX nu mai asigură gratuitate utilizatorilor din România. Ce oferă Netflix în schimb NETFLIX nu mai asigură gratuitate utilizatorilor din România. Ce oferă Netflix în schimb
O companie britanică lansează în 2020 un telefon cu WINDOWS 10. Acesta va putea fi folosit asemeni unui PC
Cum arată adidaşii de 400 de dolari în care Nike a investit multă tehnologie
Csid.ro
Portretul psihologic al unui violator: cum îl recunoaştem şi cum evităm să devenim victime Portretul psihologic al unui violator: cum îl recunoaştem şi cum evităm să devenim victime
Cum poţi ajuta o femeie care este abuzată
HOROSCOP AUGUST 2019: se anunţă noi câştiguri financiare şi multe relaţii pasagere

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.