Real Estate. Totul este relativ, chiar şi piaţa rezidenţială?

Autor: Ioana Matei Postat la 26 februarie 2024 105 afişări

Real Estate. Totul este relativ, chiar şi piaţa rezidenţială?

Preţurile din piaţa rezidenţială a Capitalei au scăzut – dar în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia, iar această relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichină, co-CEO al Prima Development Group. El indică faptul că, în ciuda scăderii tranzacţiilor din piaţă, există în continuare un interes din partea clienţilor pentru proiecte bine construite şi dezvoltate în zone bune.

Deşi preţurile nu au scăzut în valoare absolută, adică faţă de valorile din dinainte de începerea războiului, au scăzut totuşi în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia”, a descris Adrian Stoichină, co-CEO al dezvoltatorului cu origini orădene Prima Development Group, evoluţia preţurilor din rezidenţial, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Pentru investitorii cu experienţă, acest aspect face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, oferind o oportunitate de cumpărare avantajoasă, crede el. Astfel, Stoichină susţine că clienţii cu disponibilitate financiară nu aşteaptă o scădere ulterioară a pieţei, ci decid să achiziţioneze acum, anticipând o revenire viitoare a pieţei. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţă de anul trecut, există în continuare clienţi care caută proiecte în zone bune, care să fie bine construite de către dezvoltatori în care clienţii să aibă încredere, care au reuşit să-şi construiască o reputaţie în piaţă. „Într-adevăr, volumul tranzacţiilor a fost în scădere şi în continuare în piaţă volumul tranzacţiilor este la un nivel mult redus faţă de cel de dinainte de începerea războiului şi nu vedem o revenire a numărului de tranzacţii. În zonele periferice, vânzările merg foarte slab, în primul rând prin prisma eligibilităţii clienţilor pentru a accesa creditele.” Prima Development Group dezvoltă în prezent cea de-a doua fază a Prima Vista, un proiect amplu aflat în zona Pipera a Capitalei. Au cumpărat terenul pentru acest proiect în prima parte a anului 2022, iar excavaţiile pentru construcţie au început pe 1 iulie 2022. Prima fază a proiectului a fost finalizată la finalul anului trecut, iar recent au anunţat începerea celei de a doua. „Primele 242 de apartamente sunt finalizate şi sunt în curs de predare către client, iar ultimele  240 de apartamente fac parte din faza a doua a proiectului, pentru care am început construcţia încă din noiembrie anul trecut, iar luna aceasta am început şi vânzarea acestora. Avem un an şi circa trei luni de când am început vânzările pentru proiect şi am reuşit să vindem 70% dintre apartamente. Unul dintre lucrurile care ne-au ajutat să vindem un proiect aflat într-o zonă bună e faptul că preţurile apartamentelor sunt şi ele mai mici în valoare relativă decât cele de dinaintea începerii războiului de la graniţe.” În ceea ce priveşte aşteptările unora dintre clienţi ca piaţa să scadă semnificativ mai mult, Adrian Stoichină consideră că acestea nu sunt justificate: „Fiecare client poate să parieze pe versiunea care i se pare cea mai potrivită, în funcţie de profilul lui de risc. Întotdeauna au existat clienţi care au previzionat faptul că piaţa imobiliară va scădea şi au aşteptat momentul potrivit. Din experienţa noastră, de cele mai multe ori acei clienţi care au previzionat faptul că preţurile vor scădea nu erau în realitate clienţi care căutau apartamente pe care să le cumpere pentru investiţii sau care să se mute, era mai degrabă o justificare a faptului că nu-şi doresc să facă tranzacţii atunci sau nu au suficient capital financiar pentru a face tranzacţia. Dacă ne uităm în piaţă, clienţii care au disponibil financiar şi care sunt eligibili pentru o finanţare bancară nu aşteaptă mai departe o scădere, ci iau decizia acum”. De altfel, el observă că în prezent accesibilitatea locuinţelor se află la cel mai bun nivel din industrie. „O locuinţă cu preţul mediu din Bucureşti poate fi achiziţionată în termen de circa 7 ani de salarii medii, ceea ce e mult sub orice se întâmplă în orice oraş mare din vestul Europei, chiar şi în Ungaria, nu trebuie neapărat să ne uităm la Germania, Franţa sau la oraşele unde care sunt foarte atractive pentru investiţii imobiliare.” 

Cu privire la stabilitatea financiară a proiectelor imobiliare, Stoichină menţionează că în prezent nu există proiecte aflate în dificultate. El explică: „În zonele bune ale oraşului, în zonele centrale, există suficiente tranzacţii astăzi, pentru că există suficienţi clienţi care îşi dau seama că riscul ca preţurile să crească în perioada următoare e mai mare decât probabilitatea ca el să scadă”. Un rol în stabilitatea pieţei l-a avut şi felul în care băncile au acordat finanţare dezvoltatorilor: „De regulă băncile nu acordă mai mult de 50% din finanţare pentru un proiect care să includă şi terenul. Ele cer dezvoltatorilor să vină cu partea de la începerea proiectului, astfel încât să nu fie dependentă de vânzări. Şi atunci, lucrul pe care fiecare dezvoltator îl urmăreşte la început, vizavi de riscul businessului, e să fie sigur că volumul de vânzări pe care îl are îi acoperă creditul bancar. Or, astăzi există suficiente tranzacţii în piaţă, observă Stoichină.  Abordarea Prima Development Group este să înceapă vânzarea în momentul în care construcţia devine vizibilă şi ajunge până la etajele 2-3. „Singura motivaţie pe care o pot avea clienţii de a lua o decizie de achiziţie într-un moment în care construcţia nu e începută e aceea în care cumpără la un preţ extrem de atractiv - adică acela în care noi am oferi nişte discounturi foarte mari, care să fie suficient de atractive pentru clienţi încât ei chiar să vadă oportunitatea şi să-şi asume un risc suplimentar, or aceasta nu este varianta aleasă de noi, ci mai degrabă vrem să le vindem apartamentele la un preţ corect pentru stadiul respectiv. Cei care cumpără în etapa de construcţie cumpără cu nişte discounturi faţă de preţurile de listă pe care noi le avem la momentul la care se finalizează proiectul.” După 13 luni de la începerea vânzării fazei I a proiectului Prima Vista, au ajuns la un procent de vânzare de 70%. „Dacă ne-am fi uitat la proiectul acesta înaintea începerii războiului, ritmul pe care noi l-am fi setat pentru vânzări ar fi fost undeva la 80-85% până la finalizare, dar preţurile de vânzare ar fi fost mai mari, cu 10-15%. Ne-am calibrat aşteptările şi preţurile pe situaţia de astăzi din piaţă şi am setat ritmul de vânzări pe care ni l-am propus; în funcţie de asta, noi ne declarăm în prezent mulţumiţi cu rezultatul pe care îl avem. Trecem printr-o perioadă în care nu ne setăm aşteptări de creştere, nu ne gândim atât de mult cum să scalăm businessul şi să creştem foarte rapid, ci mai degrabă să vedem cum putem să ne îmbunătăţim procesele, cum putem să fim din ce în ce mai eficienţi, cum putem să avem grijă să ne respectăm toate promisiunile către clienţi de aşa natură încât să ne consolidăm poziţia pe care noi o avem în piaţă”. În prezent, Prima Development Group are 3.000 de apartamente în curs de autorizare în Bucureşti, respectiv o investiţie bugetată de 200 de milioane de euro. Livrarea acestora depinde însă de procesul de autorizare: „Ne propunem ca în toamna acestui an să începem construcţia pentru încă unul dintre proiectele pe care le avem în curs de autorizare, care are circa 500 de apartamente şi pe care îl vom dezvolta tot în două faze, adică în toamna acestui an ar trebui să începem construcţia pentru încă 250 de apartamente, iar în prima parte a anului viitor sperăm să începem, în primele patru-cinci luni poate, construcţia pentru cel de-al treilea proiect, un proiect de 1.000 de apartamente, unde la fel am începe o construcţie în faze, cel mai probabil. Ar trebui ca anul viitor, undeva în mai, să avem trei proiecte în acelaşi timp, toate acestea în Bucureşti.”  

Carte de vizită:

1. Adrian Stoichină este un profesionist cu o experienţă vastă în domeniul construcţiilor şi imobiliar, acumulată în peste 10 ani de activitate în domeniu;

2. Absolvent şi şef de promoţie în 2014 al Facultăţii de Construcţii Civile, Industriale şi Agricole din Bucureşti, şi-a început activitatea profesională încă din studenţie, în cadrul uneia dintre cele mai prestigioase companii de proiectare de structuri de rezistenţă din Capitală. Ulterior, şi-a lărgit aria de activitate şi abilităţile lucrând ca project manager în construcţii, perioadă în care s-a şi specializat în proiecte rezidenţiale;

3. Din anul 2017 face parte din echipa Prima Development Group, căreia i s-a alăturat ca partener şi chief operating officer.

3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Adrian Stoichină – co-CEO şi partener, Prima Development Group

Cât de mult pot să scadă preţurile?

Previziunile acestea cu privire la scăderea preţurilor sunt făcute şi de clienţi, care au senzaţia că businessul de dezvoltare imobiliară este unul care are o marjă de profit uriaşă şi atunci ei cred că atunci când dezvoltatorii vor vedea că locuinţele nu se vor vinde, vor face nişte scăderi dramatice de preţuri din dorinţa de a le vinde, ori marja de profit nu e atât de mare. Businessul vine cu riscuri şi cu know-how, un capital care trebuie investit, care e mai mare decât în alte tipuri de businessuri şi care oferă un profit pe măsura acestui risc; nu putem însă să ne aşteptăm că vom vedea o scădere majoră, pentru că majoritatea dezvoltatorilor din piaţă care au credit bancar au suficiente vânzări încât să-şi acopere condiţiile de credit şi decât să facă un proiect la care marja de profit să fie spre zero sau se vândă în pierdere, mai degrabă vor aştepta cu locuinţele şi fie le vor închiria, fie vor aştepta să vină o perioadă mai bună pentru a le vinde. Dar în continuare în piaţă există suficiente tranzacţii.

La ce se uită clientul din rezidenţial în prezent?

Finisajele erau până în urmă cu ceva ani principalul lucru la care se uita clientul - un proiect care avea finisaje de calitate, adică o ceramică bună, un parchet bun, uşi interioare de calitate însemna automat un proiect de calitate. Între timp, clienţii au învăţat să fie mult mai atenţi şi vedem astăzi că întreabă mult mai mult despre alte tipuri de materiale pe care le folosim în proiect. Se uită mult mai atent la tâmplării, ne întreabă cu ce materiale am făcut hidroizolaţiile pe balcoane; se cer detalii de hidroizolaţii pentru terase. Îşi dau seama dacă noi am făcut hidroizolaţii, care sunt un element important în pe toată perioada de piaţă a construcţiei, pentru că e unul din elementele care ar trebui să aibă garanţie 20-30 de ani, să nu existe probleme cu ele. Un alt factor foarte important e modul în care materialele respective sunt puse în operă şi aici există două niveluri. Pot exista situaţii în care există probleme, dar nivelul de risc ca  aceste probleme să apară e mult redus, fiind făcute verificări pe fiecare etapă de lucru. Ne-am inspirat în partea aceasta de procese de verificare a calităţii tot din industria auto, pentru că acolo sunt mult mai stricte regulile în ceea ce priveşte controlul calităţii, având în vedere că autoturismele totuşi sunt conduse pe drumuri publice şi atunci o defecţiune mecanică la o maşină poate avea consecinţe foarte grave.

V-aţi propus să dezvoltaţi proiecte şi în afara Capitalei?

În afara Bucureştiului rămânem doar cu proiectele pe care le avem în Oradea, pentru că acolo am început şi acolo avem un capital foarte mare de încredere a clienţilor. Avem o reputaţie foarte bună. Toţi clienţii care cumpără apartamente în Oradea cunosc proiectele noastre şi acolo constant avem trei-patru proiecte care sunt în dezvoltare în acelaşi timp şi unde cel mai probabil o să înceapă fazele următoare ale proiectelor, în funcţie de ritmul de vânzare. Din punctul de vedere al construcţiei, momentan la alte oraşe nu ne uităm. Ni se pare că dezvoltarea în Oradea şi în Bucureşti e suficientă pentru ce ne propunem noi - un oraş în care avem o poziţie de lider şi e un oraş în care avem foarte mult de construit. În Bucureşti potenţialul e foarte mare. Nu vedem un motiv pentru care ar trebui să ne uităm şi la alte oraşe. Credem că dacă în Bucureşti reuşim să construim, să ne construim o reputaţie, o bază de proiecte unde clienţii să vadă că am livrat calitate, că am livrat la timp, credem că e o oportunitate foarte bună. Bucureşti e o piaţă foarte mare şi credem că pentru dezvoltatorii care sunt serioşi şi îşi respectă promisiunile, există clar loc în piaţă pentru a avea o poziţie foarte bună. În Bucureşti, vedem că putem construi pentru următorii 20 de ani.  


Urmărește Business Magazin

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.