Dezvoltatorul imobiliar a încheiat procesul de închiriere pentru toate spaţiile disponibile din portofoliul său comercial, raportând o creştere de 11% a activelor totale în 2024. Mihai Păduroiu, CEO Office Division, subliniază că piaţa bucureşteană oferă cele mai competitive chirii pentru clădiri sustenabile din UE, dar identifică sectorul public drept marele absent al pieţei. În octombrie, acţionarii vor vota inclusiv vânzarea One Tower pentru minimum 114 milioane euro.

Piaţa de birouri din Bucureşti încheie un ciclu de dezvoltare marcat de transformări profunde, iar One United Properties, cel mai mare dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori Bucureşti, raportează rezultate solide pentru 2024: active totale în creştere cu 11%, ajungând la 5,5 miliarde de lei, şi un portofoliu comercial închiriat în proporţie de 96%. Performanţa vine într-un context în care multe companii internaţionale reconsideră modelele de lucru hibrid şi revin gradual la birou, iar dezvoltatorii locali caută noi vectori de creştere pentru următoarea etapă de expansiune.

„Anul acesta am finalizat întreg procesul de închiriere pentru toate spaţiile pe care le mai aveam disponibile, care erau în cadrul One Cotroceni Park, restul clădirilor fiind deja închiriate 100%.

Practic încheiem un ciclu de dezvoltare de cinci ani şi analizăm oportunităţi noi pentru noi proiecte", declară Mihai Păduroiu, CEO Office and Commercial Division la One United Properties, în cadrul evenimentului ZF Office & Rezidenţial Summit 2025.

Activele imobilizate ale companiei au crescut cu 5%, ajungând la 3 miliarde de lei, în principal datorită unei creşteri de 5% a investiţiilor imobiliare, care au totalizat 2,8 miliarde de lei la sfârşitul lui 2024. Portofoliul include atât segmentul comercial, cât şi terenurile pentru dezvoltări viitoare, cu adăugarea One Technology District în urma achiziţiei terenului din primul trimestru şi a One Mamaia Nord 3. Dintre activele existente, creşterile cele mai semnificative au fost înregistrate pentru One Gallery, cu o apreciere de 79%, One Downtown cu 20%, Bucur Obor cu 11% şi One Cotroceni Park Office Faza 2 cu 8%.

În cursul anului 2024, compania a închiriat şi preînchiriat 12.850 de metri pătraţi de spaţii de birouri şi retail din portofoliul comercial, semnând totodată prelungiri de contracte pentru o suprafaţă totală de 7.120 de metri pătraţi. „Obiectivul pentru 2025 este de a atinge un grad de ocupare complet în cadrul One Cotroceni Park Office Faza 1 şi 2, asigurând astfel un grad de ocupare de 100% la nivelul portofoliului de birouri existent", conform raportului companiei.

Segmentul de birouri păstrează o importanţă strategică pentru One United Properties, având în vedere modelul de închiriere pe termen mediu şi lung. „Segmentul de birouri are o importanţă strategică pentru One United Properties întrucât are în vedere închirierea de spaţii pe termen mediu şi lung, minimum 5 ani, contracte preferate pe 7-10 ani, oferind un venit periodic previzibil, completând modelul de afaceri de dezvoltare rezidenţială", subliniază compania în raportul său anual.

Păduroiu identifică patru vectori principali care generează creşterea în portofoliul de birouri: tendinţa companiilor de a migra de la clădiri mai vechi la dezvoltări moderne, necesitatea de a oferi confort sănătos pentru angajaţi prin certificări LEED şi WELL, integrarea funcţiilor rezidenţiale şi comerciale în aceeaşi dezvoltare şi strategia de tip hub-and-spoke, prin deschiderea de birouri satelit pentru a reduce naveta angajaţilor.

Un aspect crucial subliniat de executiv este stagnarea reală a chiriilor în ultimii cinci ani, în ciuda percepţiei generale de creştere. „Acum 5 ani chiria era 14 euro. Chiria a rămas 14 euro. Trebuie să înţelegem foarte bine acest fenomen. Inflaţia compusă pe ultimii 5 ani e chiar mai mare. Adică 17 euro astăzi înseamnă mai puţin decât 14 euro acum 5 ani", calculează Păduroiu, adăugând că „într-o clădire clasă ultra sustenabilă din Bucureşti este de departe cea mai competitivă la nivelul întregii Uniuni Europene".

Marele absent al pieţei rămâne sectorul public, o oportunitate ratată în opinia conducerii One United Properties. „Cu siguranţă resimţim lipsa unui sector foarte important, şi anume sectorul public. Am susţinut acest principiu dintotdeauna. Toate ţările din jurul nostru au urmat această direcţie de modernizare, inclusiv a infrastructurii de birouri din sectorul public", spune Păduroiu. El exemplifică cu cazul Budapestei, unde a vizitat recent un campus de 160.000 de metri pătraţi ocupat integral de sectorul public, dezvoltat într-un parteneriat public-privat, şi Polonia, unde anual se tranzacţionează între 100.000 şi 200.000 de metri pătraţi doar cu instituţii publice.

„Există milioane de angajaţi în sectorul public care au nevoie pentru a face performanţă de o infrastructură ultramodernă de birouri, la fel ca multinaţionalele, la fel ca toate celelalte companii. Şi atunci acesta e un sector, un vector care încă nu este prezent pe piaţă şi care, odată ce îşi va face simţită prezenţa, cu siguranţă va genera în cascadă o serie de efecte pozitive", argumentează executivul. O soluţie propusă ar fi modelul de sale-leaseback: „Poate în viitor să fie o soluţie pentru stat. Nu ştiu, să vândă către un dezvoltator o clădire, el să o modernizeze, după care statul să o închirieze pentru diferite autorităţi sau companii de stat".

În ceea ce priveşte cererea actuală, Păduroiu remarcă o diversitate sănătoasă: „Din punctul de vedere al cererii în continuare avem o diversitate mare din punctul de vedere al sectoarelor economice care caută spaţii de birouri moderne, ceea ce e întotdeauna o veste foarte bună, pentru că piaţa nu trebuie să depindă de un sector anume". Recent, compania a încheiat tranzacţii cu firme din zona de servicii medicale şi tehnologie, inclusiv cu o companie care intră pentru prima dată pe piaţa românească.

Tendinţa de revenire la birou se consolidează, conform observaţiilor din piaţă. „Cu siguranţă simţim că angajaţii se întorc la birou şi că vor continua să se întoarcă mai multe zile pe săptămână, inclusiv cei care deja sunt într-un regim hibrid. Va creşte numărul de zile de prezenţă la birou, ceea ce iarăşi e un factor pozitiv, care susţine inclusiv operatorii de retail şi toată dinamica din jurul dezvoltărilor moderne de birouri", notează Păduroiu.

Un proiect emblematic în portofoliul One United Properties este transformarea halei Ford într-un spaţiu multifuncţional. „Suntem foarte aproape de finalizare la stadiul de shell & core. Fiind un monument, trebuie să obţinem o serie nouă de avize pentru amenajările interioare şi, cel mai probabil la finalul lui aprilie, vom inaugura toată zona din parter", anunţă executivul. Clădirea, finalizată 95% la stadiul de schelet, va găzdui un food market şi un supermarket gourmet operat de Ocean, „un concept nou pe care o să îl aducem în România".

Discuţia despre randamente şi preţuri de tranzacţionare rămâne nuanţată. „Sunt clădiri care se vând cu 8% şi clădiri la 500 de metri, lângă care se vor vinde cu 6%. Dacă o clădire se vinde, nu înseamnă că tranzacţia respectivă este reprezentativă pentru piaţă şi determină nivelul general al pieţei", argumentează Păduroiu, contestând ideea unui yield uniform pe piaţă. El compară cu Praga, unde clădirile se tranzacţionează sub 5%, „într-o piaţă extrem de aglomerată şi scumpă şi unde salariile nu sunt ca în Germania. Eu nu cred că Bucureştiul e la 3 procente distanţă, nu există niciun argument care să susţină asta".

În acest context, acţionarii One United Properties vor avea de votat în octombrie mai multe propuneri, inclusiv vânzarea clădirii One United Tower pentru cel puţin 114 milioane de euro, o tranzacţie propusă de CC Trust Group, acţionar cu 5% din capital. Paralel, se va discuta contractarea unui credit sindicalizat de 140 de milioane de euro şi o ofertă de răscumpărare de acţiuni de aproape 900 milioane lei, decizii care vor influenţa strategia viitoare a companiei într-o piaţă în continuă transformare.    

One Tower este evaluată în vederea vânzării la peste 114 mil. euro. Dacă se concretizează, va fi cea mai scumpă clădire de birouri vândută vreodată în Bucureşti