♦ Bucureştenii lasă 3 miliarde euro pe an în malluri. Care este top 10 al mallurilor din Bucureşti în funcţie de venituri? Băneasa Mall şi AFI Cotroceni fac 600 mil. euro vânzari pe an, dar Băneasa e pe profit şi AFI pe pierdere.

Cele mai mari zece centre co­merciale din Bucureşti din punctul de vedere al suprafe­ţei au încasat în anul 2025 ve­nituri din chirii în valoare cumulată de 1,5 miliarde de lei, în creştere cu 5% faţă de anul precedent, după cum arată datele colectate de ZF.

Pornind de la estimările din piaţă, potrivit cărora chiria plătită de un retailer reprezintă între 10% şi 20% din vânzările sale, reiese că magazinele din cele mai mari malluri, precum AFI Cotroceni şi Băneasa Shopping City, înregistrează vânzări de peste 3 mld. lei fiecare (circa 600 mil. euro), Sun Plaza, Mega Mall şi Park Lake trec de 300 mil. euro, Prome­nada are încasări ale retailerilor de 250 mil. euro, iar Colosseum Mall, Grand Arena, Iris Titan şi Bucureşti Mall nu depăşesc 150 mil. euro anual. În total se poate aproxima că cele zece malluri din Bucureşti au vânzări de circa 3 mld. euro pe an.

Cu circa 1.600 de magazine în porto­foliu şi o suprafaţă totală de aproximativ 625.000 de metri pătraţi închiriabili, cele zece malluri înregistrează un venit mediu pe metru pătrat închiriat de 2.400 de lei anual, adică aproximativ 38 de euro/ mp/lună.

Clasamentul este con­dus de AFI Co­tro­ceni, cel mai mare mall din România, cu peste 87.000 de metri pă­traţi închiriabili, urmat îndea­proape de Băneasa Shopping City, centrul comercial din nordul Capi­ta­lei, în cazul căruia însă rezultatele finan­ciare sunt asimilate cu cele ale galeriei comerciale Feeria, incluse în mall. Atât AFI Cotroceni, cât şi Băneasa Shopping City au fiecare câte 300 de magazine şi afaceri de peste 300 de milioane de lei.

Patru dintre centrele comerciale din top zece au raportat pierderi pentru anul 2025, cele mai mari fiind consemnate de AFI Cotroceni. Aceleaşi patru malluri au fost pe pierdere şi în anul anterior, potrivit datelor furnizate de reprezentanţii companiilor sau disponibile pe site-ul Ministerului de Finanţe. AFI Cotroceni raportează însă pier­deri de aproape zece ani încoace, mo­tivând în trecut că acestea re­pre­zintă, de fapt, „un efect contabil din me­canismul de ree­valuare a imobili­zărilor“.

Cifrele de afaceri pu­blicate la Ministerul de Fi­nanţe se referă la veniturile pe care com­paniile le obţin din chiriile plătite de retaileri şi din tarifele pe care aceştia le plătesc pentru serviciile de care beneficiază, precum costurile cu paza sau curăţenia. Aceste cifre nu reprezintă aşadar vânzările retailerilor. „Chiriile pentru spaţiile de retail din Bucureşti variază semnificativ în funcţie de locaţie şi de tipologia proiectului. În cen­tre­le comerciale, pentru spaţii de 100-200 mp aflate la parterul acestora, chiriile pornesc în general de la 35-40 euro/mp/lună şi pot ajunge sau chiar depăşi 100 euro/mp/lună în cele mai performante proiecte“, spun reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox. Ca regulă generală, adaugă ei, ar fi de do­rit ca totalul costurilor de ocupare (chi­rie, service charge, contribuţie de marke­ting etc.) să nu depăşească 15% din vânză­rile unui retailer, chiar dacă aceste procente pot varia în funcţie de format, poziţie şi specificul activităţii.

„În acelaşi timp, performanţa aşteptată a spaţiilor comerciale a crescut în ultimii ani. Astăzi, un reper pentru un spaţiu de re­tail sustenabil ar fi în jurul valorii de 2.000 de euro vânzări/mp/an, în timp ce pentru zona de food court nivelul ar trebui să se situeze în jurul a 3.000 de euro/mp/an pentru a sus­ţine în mod sănătos costurile de ocupare.“

Mallurile au nevoie de un „refresh“

Anul 2026 a venit însă cu o temperare a impulsului de a face shopping, spun unii dintre proprietarii de malluri.

„În primele opt luni din 2026, consu­matorii au fost mai atenţi la deciziile de cumpărare şi la modul în care şi-au alocat bugetele. Pentru ultimele luni ale anului, continuăm să dezvoltăm mixul de retaileri. În această perioadă, mai multe magazine sunt în curs de renovare şi amenajare, printre care Tom Tailor, BSB şi Lee Ho la Bucureşti Mall, MANGO Man şi Leonidas la Plaza România, precum şi World Class, prezent în ambele locaţii“, spun repre­zentanţii Anchor Grup, dezvoltatorul turc care deţine atât Bucureşti Mall, cât şi Plaza România.

Ajustarea mixului de chiriaşi este o strategie aplicată şi de alte malluri.

„Primele opt luni ale anului au fost marcate de o creştere de trafic de 5,6% faţă de aceeaşi perioadă din 2025, dar şi de optimizări ale mixului de retail. Planeta Arthur, brand românesc prezent în Colosseum Mall din 2024 printr-o insulă de lectură, a făcut un pas important în acest an, inaugurând prima sa librărie-concept dedicată lecturii pentru toate vârstele. În aprilie, dm drogerie markt, parte a uneia dintre cele mai puternice reţele de drogherii din Europa, a deschis aici un magazin de peste 600 mp“, spun reprezentanţii Colosseum Mall din nord-vestul Capitalei, care mai menţionează şi alte deschideri şi extinderi derulate anul acesta.

Tot în seria investiţiilor, se remarcă planurile anunţate de NEPI Rockcastle, care a pus la bătaie un buget de 290 de milioane de euro pentru a extinde mallul Promenada din zona Aurel Vlaicu. Acesta este cel mai scump proiect din întregul pipeline al NEPI în acest moment şi, potrivit companiei, cea mai mare dezvoltare de retail aflată în construcţie în întreaga regiune. Contractele sunt agreate sau semnate pentru 95% din suprafaţa de retail cu aproape un an înainte de deschiderea programată pentru primul trimestru din 2027, iar negocierile pentru componenta de birouri sunt avansate.

De altfel, după cum spun consultanţii din piaţa imobiliară, în retail investiţiile se mută tot mai mult de la dezvoltări noi către modernizarea şi repoziţionarea proiectelor existente. Aproximativ 53% din stocul modern de retail din România are o vechime de peste 15 ani, iar în Bucureşti ponderea ajunge la 59%, procente uşor mai mici decât media regională totuşi. La nivelul pieţelor analizate din Europa Centrală şi de Est şi din regiunea baltică, circa 20 de milioane de metri pătraţi, adică aproape două treimi din stocul total de 33,3 milioane de metri pătraţi, au peste 15 ani, iar peste 10,6 milioane de metri pătraţi au mai mult de 20 de ani. Proprietarii se concentrează acum pe renovare, eficientizare, ajustarea mixului de chiriaşi şi introducerea unor funcţiuni noi, de la restaurante şi divertisment la fitness, sănătate, wellness şi servicii.

Mai e loc. Potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox de la începutul acestui an, România a ajuns pe locul al doilea în Europa Centrală şi de Est după stocul total de spaţii de retail moderne, însă raportat la populaţie rămâne piaţa cu cea mai mică densitate, de 252 de metri pătraţi la 1.000 de locuitori. Astfel, piaţa locală are încă spaţiu de dezvoltare, iar dezvoltatorii continuă investiţiile. Peste 750.000 de metri pătraţi de proiecte de retail sunt în prezent în diverse stadii de construcţie sau planificare, cu livrare estimată până în 2029. Dacă toate vor fi finalizate, stocul naţional de retail ar putea depăşi 5,6 milioane de metri pătraţi, în creştere cu cel puţin 16% faţă de nivelul actual, de aproximativ 4,8 milioane metri pătraţi.