Europa încearcă să repare dezechilibre; România însă poate preveni apariţia lor, dacă leagă într-o strategie coerenta creditul ipotecar de oferta de locuinţe şi de eficienţa energetică.

Comisia Europeană a lansat la finalul lui 2025 un plan pentru affordable housing, pe fondul unei crize care în multe state a împins chiriile şi ratele la niveluri greu de susţinut de consumatori. România porneşte dintr-o poziţie mai bună: preţurile sunt încă sub presiunea veniturilor, iar creditul ipotecar are o pondere mică în economie. Tocmai de aceea, următorii ani sunt decisivi: dacă expansiunea ipotecară vine „corect”, ea poate facilita accesul la locuinţe fără să „umfle” artificial preţurile. Cheia noastră, pe care încerc sa o detaliez in rândurile următoare este un mix de politici: pe partea de ofertă (teren/parteneriate public–privat), pentru finanţare pe termen lung (Obligaţiuni Ipotecare) şi pentru o condiţionalitate energetică (cost total mai mic, risc de neplată mai redus).

1) De ce Europa pune „accesul la locuinte” pe agenda economică cu o prioritate mare?

În decembrie 2025, Comisia Europeană, sub coordonarea comisarului pentru Energie şi Housing, Dan Jørgensen, a lansat European Affordable Housing Plan, tratând explicit accesul la locuinţe ca pe o prioritate economică strategică.

Mesajul este limpede: în multe state vest-europene accesibilitatea s-a deteriorat sever în ultimul deceniu, iar criza accesului la locuinţă a devenit un risc pentru competitivitate, mobilitatea forţei de muncă, dar şi pentru stabilitate si coeziune socială. În majoritatea ţărilor europene, preţurile au crescut mult mai repede decât veniturile, iar chiriile consumă frecvent peste 40% din venitul disponibil, astfel încât generaţia tânără este exclusă progresiv din marile oraşe. Europa reacţionează la o realitate deja tensionată care de multe ori inflamează societăţile respective.  Planul detaliază si situaţiile de energy poverty (sărăcie energetica), adică situaţia când consumatorul cheltuieşte o proporţie excesivă din venit pentru energie, sau situaţia când locuinţele se transforma in active financiare si ca atare sunt de facto retrase din oferta rezidenţiala pe termen mediu si lung.

2) România încă nu este acolo. Acesta e avantajul

România nu este încă în această situaţie. Şi tocmai aici se află miza: avem încă timp să prevenim apariţia unui dezechilibru sistemic între venituri, preţuri şi credit.

Analizele comparative publicate de OCDE (Organisation for Economic Co-operation and Development) arată că România face parte din grupul mai restrâns de ţări în care indicatorii de accesibilitate s-au îmbunătăţit în ultimul deceniu, în timp ce în multe economii dezvoltate situaţia s-a deteriorat semnificativ. Raportul preţ/venit rămâne sub media europeană, gradul de îndatorare ipotecară este redus, iar sistemul bancar este foarte bine capitalizat. Desigur, există vulnerabilităţi reale: rata de supraaglomerare este ridicată, o parte importantă a stocului rezidenţial este veche şi ineficientă energetic, iar în marile oraşe presiunile pe preţuri sunt evidente. În plus, numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut semnificativ în ultimul an. Însă, la nivel agregat, România nu are încă un dezechilibru structural între venituri, preţuri şi credit.

3) Ce înseamnă, de fapt, „affordable housing”

Merită făcută o distincţie care lipseşte adesea din dezbaterea publică: affordable housing nu înseamnă locuinţe sociale pentru persoane vulnerabile. În sensul folosit de OCDE şi de planul Comisiei Europene, termenul se referă în primul rând la clasa de mijloc şi la gospodăriile active — profesori, medici, angajaţi în servicii şi industrie, tineri profesionişti — care nu sunt eligibile pentru locuinţe sociale, dar pot fi excluse din piaţă atunci când raportul dintre venit şi costul total al locuirii devine nesustenabil. Confuzia dintre cele două concepte duce fie la politici prea restrictive, fie la intervenţii populiste şi ineficiente, care distorsionează piaţa. Segmentul intermediar este cel care asigură coeziunea urbană şi competitivitatea economică, iar tocmai acest segment trebuie protejat preventiv.

4) Paradoxul: proprietari mulţi, credit ipotecar puţin

Paradoxul românesc este că avem una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Europa — peste 95% dintre gospodării locuiesc în locuinţe aflate în proprietate — şi, în acelaşi timp, una dintre cele mai reduse ponderi ale creditului ipotecar în PIB. În economiile vestice, creditul ipotecar depăşeşte frecvent 50–60% din PIB, iar în unele cazuri ajunge aproape de 100%. În România, nivelul este mult inferior (sub 7% în 2025). Cu alte cuvinte: deşi creditul ipotecar există în portofoliul băncilor de peste 25 de ani, România nu a traversat încă o expansiune ipotecară structurală comparabilă cu cea din tarile din CEE.

Dar asta nu este o slăbiciune. Este, de fapt, o oportunitate pentru consumatori, pentru clasa de mijloc şi, în final, pentru economia naţională.

Pentru că modul în care începi o expansiune contează, uneori, mai mult decât viteza ei.

5) Lecţia Vestului: creditul să finanţeze calitatea, nu doar preţul

România are şansa de a evita greşeala multor economii dezvoltate, unde boom-ul ipotecar a fost decuplat de obiectivele structurale, inclusiv de cele energetice. În multe cazuri, creditul a alimentat mai ales creşterea preţurilor, nu modernizarea stocului rezidenţial. S-a finanţat proprietatea, dar nu neapărat eficienţa ei.

România nu a trecut încă printr-o expansiune majoră a creditului ipotecar, aşa cum au făcut Cehia sau Polonia în anii 2000 spre exemplu, şi nici printr-o dezvoltare amplă a finanţării prin obligaţiuni ipotecare (covered bonds) — instrument standard în Europa pentru finanţarea pe termen lung a portofoliilor de credite şi stabilizarea costului creditului. Asta înseamnă că putem proiecta următoarea etapă diferit: putem lega creşterea creditului ipotecar de obiectivele tranziţiei energetice şi de consolidarea pieţei de capital, în loc să lăsăm această creştere să alimenteze doar inflaţia preţurilor sau, mai grav, să inducă riscuri sistemice.

6) Tranziţia energetică: „costul total” contează mai mult decât rata

Tranziţia energetică schimbă complet ecuaţia accesibilităţii. Costul unei locuinţe nu mai este doar preţul de achiziţie sau rata lunară. Este costul total al locuirii: rată sau chirie, utilităţi, întreţinere, taxe şi, mai ales, energie. În ultimii ani, volatilitatea preţurilor la energie a arătat cât de vulnerabile sunt gospodăriile care locuiesc în clădiri ineficiente. În multe cazuri, factura la energie a devenit una dintre cele mai mari cheltuieli lunare ale unei familii. Dacă „affordable housing” înseamnă menţinerea costului total sub un prag sustenabil raportat la venit, atunci eficienţa energetică devine un pilon central — nu un detaliu tehnic.

Dacă România va intra într-o fază mai accelerată de creştere a creditului ipotecar în următorii ani — iar convergenţa veniturilor, urbanizarea şi cererea susţinută indică acest lucru — există o oportunitate istorică de a integra criterii energetice stricte în această expansiune. Nu doar ca cerinţă formală, ci ca avantaj economic pentru client, pentru finanţator si in final pentru economie. O locuinţă eficientă energetic reduce costul total al locuirii, stabilizează bugetul gospodăriei şi, implicit, reduce riscul de neplată, păstrând totodată valoarea proprietăţii pe termen mediu şi lung. Eficienţa energetică devine astfel şi un instrument de management al riscului financiar.

7) Ce ar trebui să facă statul? (fără să devină dezvoltator)

Aici intervine rolul Guvernului. În logica planului european, statelor membre nu li se cere să devină dezvoltatori imobiliari, ci să creeze cadrul în care oferta, capitalul şi tranziţia verde să funcţioneze coerent. Pentru România, asta înseamnă să trateze affordable housing ca politică economică strategică separata pentru dezvoltarea clasei de mijloc urbană, nu ca extensie a politicilor sociale de protecţie a categoriilor vulnerabile. Este nevoie de o strategie naţională cu segment-ţintă definit, criterii transparente şi stabilitate legislativă.

• Trebuie sa utilizam inteligent terenurile si activele rezidenţiale aflate in patrimoniul statului si a administraţiilor locale. Statul şi autorităţile locale au terenuri importante, sau active rezidenţiale adesea utilizate ineficient. În locul tranzacţiilor punctuale, terenul sau activul respectiv pot deveni aport în parteneriate public–private pe termen lung, dedicate segmentului clasei de mijloc. Este una dintre cele mai eficiente intervenţii: reduce costul iniţial fără presiune directă pe buget şi cu distorsiuni minime în piaţă.
• Trebuie dezvoltata piaţa obligaţiunilor ipotecare (covered bonds). Dacă expansiunea creditului ipotecar vine, trebuie finanţată pe baze solide şi pe termen lung. O piaţă funcţională de covered bonds ar permite o finanţare mai ieftină şi mai stabilă, ar conecta băncile locale cu investitori instituţionali europeni şi ar susţine portofolii de credite mai accesibile şi mai predictibile.  Am avut o singura emisiune de CBs care la vremea respectiva a pus Romania pe harta internaţionala a investitorilor in obligaţiuni ipotecare, validând astfel cadrul legislativ naţional.
• Trebuie legat sprijinul public de performanţa energetică. Orice garanţii naţionale sau europene, facilităţi sau acces la teren ar trebui condiţionate de standarde energetice ridicate. Astfel, creşterea creditului ipotecar devine un accelerator al modernizării, reducând costul total al locuirii şi riscul de neplată.

8) Reglementarea contează: evaluări, avans, acces

Există însă un element suplimentar care va influenţa decisiv modul în care această expansiune se va produce: cadrul de reglementare privind evaluarea şi tratamentul prudenţial al activelor ipotecare, iar aceasta nu este numai o problema naţionala.

Pentru economiile aflate în plin proces de convergenţă, modul în care este stabilită valoarea garanţiei contează structural. O metodologie excesiv de conservatoare poate comprima artificial raportul loan-to-value, poate creşte avansul necesar şi poate exclude din piaţă gospodării solvabile care, în condiţii echilibrate, ar fi perfect bancabile. În economii mature, impactul se absoarbe mai uşor. În economii cu intermediere financiară încă redusă, efectul este disproporţionat şi poate întârzia convergenţa reală.

Convergenţa înseamnă, prin definiţie, să recuperezi mai repede decalajele faţă de economiile avansate. Este o chestiune de viteză relativă. Dacă vrem să ajungem la indicatorii unei economii mature — fie că vorbim despre intermediere financiară, ponderea creditului ipotecar în PIB sau utilizarea obligaţiunilor ipotecare pentru finanţarea portofoliilor — trebuie să acceptăm că drumul presupune o anumită accelerare.

Problema apare atunci când, în această fază de recuperare, ne impunem sau ne sunt impuse limite de viteză pe care economiile mature nu le-au avut în propriul lor proces de convergenţă. Dacă aplicăm un cadru excesiv de conservator exact în momentul în care încercăm să recuperăm decalaje structurale, nu obţinem stabilitate suplimentară, ci doar încetinim mecanic procesul de apropiere.

În termeni simpli: dacă alergi ca să prinzi plutonul, dar îţi pui singur greutăţi suplimentare la picioare, nu devii mai sigur — devii mai lent. Iar riscul real nu este volatilitatea, ci prelungirea diferenţelor dintre noi şi economiile pe care vrem să le ajungem din urmă.

Mai există însă o dimensiune care merită spusă clar. Dacă jurisdicţii din afara Uniunii Europene folosesc standarde de evaluare mai apropiate de valoarea reală de piaţă, în timp ce în interiorul UE adăugăm straturi suplimentare de prudenţă, apare inevitabil o asimetrie competitivă.

Într-un astfel de scenariu, activele europene riscă să devină relativ mai puţin atractive pentru capitalul internaţional, iar creditorii europeni ajung să opereze sub constrângeri mai stricte decât competitorii lor globali. Cu alte cuvinte, joacă într-o competiţie internaţională cu un handicap auto-impus, exact în momentul în care ar trebui să susţină mai eficient consumatorii şi economiile naţionale.

Aceasta nu este doar o observaţie teoretică. Este un argument pe care Federaţia Europeană a Creditului Ipotecar îl formulează constant în dialogul cu autorităţile şi factorii de decizie europeni.

Pentru România, care nu a traversat încă o expansiune ipotecară amplă, „calibrul” reglementării iniţiale este esenţial. După 25 de ani de la lansarea creditului ipotecar, ponderea acestuia în PIB este încă de aproximativ 6–7%, faţă de o medie europeană de peste 40%, iar Cehia şi Polonia au niveluri de două–trei ori mai mari fata de noi. A începe o etapă de dezvoltare cu un cadru excesiv de restrictiv poate însemna limitarea accesului tocmai pentru segmentul care trebuie protejat preventiv: clasa de mijloc activă.

9) Armonizare europeană şi piaţa de capital: cost mai mic, predictibilitate mai mare

O a doua dimensiune esenţială este armonizarea europeană. Dacă România îşi va dezvolta piaţa ipotecară într-un cadru compatibil şi comparabil cu standardele europene — inclusiv în materie de date, transparenţă şi structurare a garanţiilor — activele ipotecare româneşti vor deveni mai uşor integrabile în fluxurile de capital europene, cu efecte benefice atât asupra evaluării activelor cat si asupra finanţării acestora pe termen mediu si lung.

Comparabilitatea este o formă de competitivitate.

Investitorii instituţionali nu caută doar randament, ci şi predictibilitate, standardizare şi coerenţă de tratament. O arhitectură armonizată reduce costul capitalului şi creşte lichiditatea. În acest sens, dezvoltarea pieţei locale de covered bonds şi eventualele mecanisme de garantare la nivel European sau local pot funcţiona nu doar ca instrumente sociale sau sectoriale, ci ca elemente de integrare în piaţa unică a capitalului.

În plus, affordability nu este doar o funcţie a preţului locuinţei sau a nivelului dobânzii. Este rezultatul unei ecuaţii sistemice care include politica fiscală, reglementarea prudenţială, structura pieţei de capital, oferta de teren şi eficienţa energetică.

Dacă aceste componente evoluează în direcţii divergente, rezultatul este instabilitate. Dacă sunt calibrate coerent, rezultatul este sustenabilitate.

România are avantajul timpului. Nu corectăm excese, ci proiectăm viitorul. Tocmai de aceea, deciziile luate acum în materie de reglementare, garantare, dezvoltare a pieţei de capital şi condiţionalitate energetică vor avea efecte pe termen lung asupra structurii clasei de mijloc urbane şi asupra competitivităţii economice.

România are şansa de a integra expansiunea ipotecară, dezvoltarea pieţei de capital, calibrarea inteligentă a reglementării şi tranziţia energetică într-un model coerent care să protejeze clasa de mijloc urbană înainte ca presiunile să devină sistemice. Europa corectează excesele trecutului. România poate preveni apariţia lor.

In incheiere as sumariza pe scurt, trei idei: (1) România are încă timp să prevină o criză a accesibilităţii, nu să o „repare” după ce apare; (2) dacă vine expansiunea creditului ipotecar, ea trebuie conectată si cu oferta (teren, PPP) şi finanţarea pe termen lung (covered bonds), ca să nu se traducă doar în preţuri mai mari; (3) eficienţa energetică este parte din affordability, pentru că reduce costul total al locuirii şi riscul financiar.

Vânturile favorabile (tail winds) — convergenţa veniturilor, cererea urbană solidă şi spaţiul de creştere a creditului — nu vor dura la infinit. Întrebarea nu este dacă va apărea, la un moment dat, presiune pe accesibilitate. Întrebarea este dacă folosim această fereastră de oportunitate ca să transformăm expansiunea inevitabilă a creditului într-un motor de modernizare energetică, integrare financiară şi stabilitate pe termen lung pentru clasa de mijloc?

Sergiu Oprescu, preşedintele European Morgage Federation şi preşedintele Comitetului de Supraveghere al UniCredit România