♦ Iulius a transformat mallul din Suceava într-unul regional, a închiriat peste 70% din Rivus Cluj şi lucrează la viitorul proiect de la Oil Terminal. iO Partners spune că are pe masă două tranzacţii de peste 200 de milioane de euro fiecare ♦ Vânzările pe rezidenţial scad, însă preţurile au explodat în ultimii doi ani, deşi inflaţia a fost ridicată, iar veniturile oamenilor n-au ţinut pasul ♦ Marii jucători din piaţa imobiliară din România rămân însă optimişti şi investesc în continuare, pregătindu-se pentru următorul ciclu de creştere.

Piaţa imobiliară din România trece printr-o perioadă de reaşezare, cu un consum afectat, tranzacţii rezidenţiale în scădere şi incertitudini fiscale şi politice, dar premisele pentru un nou ciclu de creştere sunt deja puse. Aceasta este concluzia de la The Trends Forum 2026, organizat de Bucharest Real Estate Club la Bucureşti, unde principalii investitori şi consultanţi din piaţă au trasat direcţiile pentru anul în curs.

„Lucrăm deja la două tranzacţii de peste 200 de milioane de euro pentru care există interes. Interesul există, acum avem o perioadă de reaşezare“, a spus Andrei Vacaru, managing director şi CEE head of capital markets la iO Partners.

Potrivit datelor ZF, cele două tranzacţii reprezintă pe de-o parte proiectul logistic P3 a cărui vânzare a fost reluată după ce tranzacţia cu CTP a picat, iar a doua este reprezentată de portofoliul de parcuri de retail pe care sud-africanii de la MAS îl pregătesc pentru vânzare – evaluat la aproape 315 milioane de euro, conform datelor din cel mai recent raport al companiei. Astfel, România are pe masă tranzacţii de peste jumătate de miliard de euro, o cifră semnificativă pentru o piaţă care anul trecut nu a văzut nicio tranzacţie peste 60 de milioane de euro. Mai mult, pe lângă cele două, David Hay şi Morgan Stanley au la vânzare birourile America House din Piaţa Victoriei, într-o posibilă tranzacţie care poate trece de 100-110 mil. euro, aproape de recordul stabilit în 2007, când a fost vândută de GTC cu 120 mil. euro şi un randament record de 5,6%. Anterior, a fost cumpărată de Morgan Stanley şi David Hay cu circa 70-80 mil. euro în 2019, iar aceştia au derulat un refurbishment de circa 10 mil. euro.

România rămâne conectată la tren­du­rile europene – volume în creştere cu 15% în Europa şi cu 30% în CEE, rezidenţialul urcă în clasamentul lichidităţii, birourile şi hotelurile revin. Totuşi, piaţa locală a mers pe un trend diferit: volum tranzacţional în scădere, lichiditate doar pe proprietăţi mici şi dependenţă de capitalul străin – două treimi din volum. „Cehia a depăşit 4 mld. euro, noi abia 500 de milioane de euro“, a punctat Andrei Vacaru, subliniind că profilul investitorilor s-a schimbat: cei activi acum sunt din CEE, iar sud-africanii şi austriecii au dispărut din peisaj.

Pe segmentul de retail, Sebastian Mahu de la Iulius a descris o perioadă de corecţie care nu îi sperie: „2025 a fost un an atipic. Cifra de afaceri a crescut uşor, venită pe un prim trimestru foarte bun, dar urmează o corecţie mai mare. Ne aşteptăm ca T1/2026 să fie cel mai dificil trimestru de după 2009. Nu e nimic care să nu fie în grafic. Vedem asta ca o perioadă foarte bună pentru a lucra la mixul de chiriaşi, la infrastructura din centrele comerciale. Avem două refurbishmenturi programate, 30 de milioane de euro investiţii în CAPEX. Profităm de perioadă pentru a ne pregăti pentru creştere."

Iulius rămâne unul dintre cei mai activi investitori din piaţă. La Cluj, proiectul mixed-use Rivus funcţionează deja bine, cu peste 70% din suprafaţa de retail închiriată – „suntem înaintea planului“, a precizat Sebastian Mahu. La Suceava, mallul a fost transformat într-un centru regional prin investiţii semnificative. La Iaşi, Palas urmează o transformare majoră, iar la Constanţa grupul lucrează la viitorul proiect complex de pe platforma Oil Terminal. Mai mult, Sebastian Mahu a făcut un anunţ important privind direcţia strategică a grupului: „În toate proiectele noastre vom avea hoteluri“.

Declaraţia confirmă apetitul Iulius pentru diversificarea portofoliului şi vine pe fondul unui interes crescând al investitorilor pentru segmentul hotelier din România – prima tranzacţie instituţională cu un hotel, Hilton Garden Inn de la aeroport, a fost a doua cea mai mare cu un hotel înregistrată vreodată în ţară.

Andrei Vacaru a confirmat că hotelurile devin o componentă din ce în ce mai importantă a pieţei de investment: „Vom continua să vedem tranzacţii pe hoteluri. Nu va fi un pilon, dar încet-încet zona de hoteluri va fi o nouă componentă importantă."

Pe segmentul rezidenţial, Răzvan Ionescu, chief commercial officer la Imobiliare.ro, a descris o situaţie tensionată. Preţurile apartamentelor noi în Bucureşti au crescut cu 22%, iar oraşul a depăşit 3.000 de euro pe metru pătrat util cu TVA. La Cluj, preţul mediu ajunge la 4.000 de euro pe metru pătrat. „Am avut o furtună perfectă pe început de an – creşteri mari de preţuri, probleme în sectorul privat. Conversia în tranzacţii nu se produce din cauza preţurilor. O bună parte dintre cei care îşi permiteau să cumpere acum nu îşi mai permit", a explicat Răzvan Ionescu. Zonele accesibile din Bucureşti – Berceni, Pallady, Militari – au trecut de 3.000 de euro pe metru pătrat cu TVA, iar cine cumpăra cu 60.000 de euro nu poate cumpăra acum cu 120.000 de euro. „Berceniul e blocat", a sintetizat acesta.

Hagag Development Europe avansează cu proiectele de reconversie urbană – pregăteşte autorizarea viitorului Radisson Red de pe Vasile Lascăr – şi a lansat o nouă divizie de energie, Hagag Energy, cu investiţii planificate de 400 de milioane de euro.

Pe plan juridic, Ioana Roman, Partner, Filip & Company, a atras atenţia asupra complexităţii crescute a tranzacţiilor pe fondul modificărilor fiscale, iar Robert Grecu, economist în cadrul BNR a punctat că România are cea mai mică pondere a creditului ipotecar din PIB din UE – 6%, faţă de o medie de 30%.

„Ce vedem acum în Q1 va fi şi în Q2, veşti extraordinare nu vom primi. Dar premisele sunt bune. Sfatul meu e să avem răbdare, orice schimbare are o ciclicitate mare. În 12-18 luni de acum înainte vom vedea impactul. Acum se pun bazele”, a conchis Sebastian Mahu.