Piaţa imobiliară  continuă să reprezinte un pilon esenţial al activităţii de fuziuni şi achiziţii din România, iar relevanţa strategică a sectorului este de aşteptat să se menţină în 2026, chiar şi într-un context caracterizat de selectivitate sporită şi accent pe execuţie, arată o analiză realizată de EY. 

În 2025, piaţa imobiliară din România a fost estimată la aproximativ 1,16 trilioane euro, înregistrând o creştere anuală de 2,2%, determinată în principal de evoluţia preţurilor rezidenţiale. Proprietăţile rezidenţiale au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totală a pieţei, în timp ce segmentul imobiliar comercial (clădiri de birouri, spaţii de retail, depozite şi proprietăţi industriale) a acoperit restul de 25%.

Deşi creşterea rezidenţială a rămas principalul motor pentru volum, activele comerciale au continuat să susţină activitatea investiţională şi valoarea tranzacţiilor.

Estimările pentru următorii ani arată că segmentul comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% pe an în 2026-2029, un ritm mai moderat comparativ cu cel rezidenţial, de 2,4%, dar care reflectă maturizarea pieţei şi o disciplină investiţională sporită.

Activele din sectorul industrial-logistic sunt aşteptate să rămână în centrul interesului investitorilor, susţinute de tendinţele de nearshoring, extinderea capacităţilor de producţie şi investiţiile în infrastructură finanţate din fonduri europene.

Sectorul de retail intră într-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 mp de spaţii moderne de retail preconizaţi să fie livraţi în următorii cinci ani, în principal în afara Bucureştiului. Aceste evoluţii generează oportunităţi, dar cresc şi riscurile de execuţie, în special în ceea ce priveşte selecţia locaţiilor, mixul de chiriaşi şi structura de finanţare.

„Datele aferente anului 2025 confirmă faptul că România continuă să atragă atât capital local, cât şi internaţional, sectoarele imobiliar, ospitalitate şi construcţii conducând activitatea de fuziuni şi achiziţii pentru al treilea an consecutiv. Randamentele stabile, oferta limitată de spaţii noi de birouri şi apetitul susţinut al investitorilor pentru active generatoare de venituri consolidează relevanţa strategică a sectorului”, spune Bogdan Mitroi, Manager, Transactions and Corporate Finance, EY-Parthenon.

El adaugă că, deşi activele rezidenţiale determină dimensiunea totală a pieţei, segmentul imobiliar comercial concentrează valoarea tranzacţiilor, logistica, parcurile de retail şi ospitalitatea conturându-se drept cele mai atractive subsectoare.

”Investitorii acordă prioritate activelor dominante, fluxurilor de numerar indexate la inflaţie şi oportunităţilor din oraşele secundare, unde diferenţialele de randament rămân atractive. Pe fondul temperării creşterii în segmentul imobiliar comercial şi al intrării pe piaţă a unor noi proiecte de retail, investitorii se confruntă cu un nivel mai ridicat de complexitate în execuţie şi structurare. Disciplina în stabilirea preţurilor, alinierea la criteriile ESG, calitatea activelor şi accesul la finanţare vor deveni factori decisivi, în special în cazul achiziţiilor de platforme, al dezvoltărilor mixte şi al repoziţionării portofoliilor”.

La finalul anului 2025, România dispunea de aproximativ 8 milioane mp de spaţii industriale şi 4,7 milioane mp de spaţii moderne de retail, din care 70% in Bucureşti. Capitala concentra şi 3,4 milioane mp de spaţii moderne de birouri. Un aspect notabil îl reprezintă lipsa livrărilor de noi spaţii de birouri în 2025 – o premieră pentru Capitală – fapt care a consolidat stabilitatea chiriilor şi a limitat presiunea descendentă asupra valorilor.

Chiriile de nivel „prime” pentru retail în Bucureşti s-au stabilizat la de 80–85 euro/mp/lună, reflectând cererea solidă a chiriaşilor pentru centre comerciale dominante. Chiriile industriale au scăzut uşor la 3,8–4,8 euro/mp/lună, pe fondul creşterii ofertei şi al unei atitudini mai prudente din partea ocupanţilor. La nivelul tuturor segmentelor, randamentele au rămas, în general, stabile, semnalând încrederea continuă a investitorilor în activele româneşti generatoare de venituri.

Sectorul HORECA şi construcţii (REH&C) s-a clasat din nou pe primul loc ca număr de tranzacţii în România, conducând activitatea de fuziuni şi achiziţii pentru al treilea an consecutiv. În 2025, sectorul a înregistrat 56 de tranzacţii, însă cu un nivel redus de transparenţă, având în vedere că aproximativ 70% dintre tranzacţiile M&A din România nu au avut valoarea comunicată public.

În consecinţă, valoarea agregată a tranzacţiilor raportate public pentru sectorul REH&C nu poate fi confirmată cu un grad ridicat de acurateţe, iar evoluţiile anuale ale valorii trebuie interpretate cu prudenţă.

Sursele de capital au rămas diversificate, Marea Britanie situându-se pe primul loc în clasamentul investitorilor străini, urmat de România şi Cehia.

Deşi capitalul local a reprezentat 27% din investiţiile totale, investitorii internaţionali au continuat să domine tranzacţiile de dimensiuni mari, intensificând competiţia pentru active şi portofolii de înaltă calitate.

Jucători importanţi, precum M Core (sectorul de retail), CPI Property Group (sectorul logistic) sau Granit (sectorul de birouri), şi-au menţinut interesul pentru piaţa imobiliară din România, alături de investitori locali precum Pavăl Holding (sectorul de birouri).

Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail şi ospitalitatea s-au evidenţiat drept cele mai atractive segmente.

 Activitatea din oraşele secundare a câştigat tracţiune, susţinută de diferenţiale de randament favorabile şi de o intensitate competitivă mai redusă comparativ cu Bucureştiul.