Cea mai mare dilema a majoritatii consultantilor si a dezvoltatorilor imobiliari era, la inceputul acestui an, cu cat vor mai creste preturile. Majorari prevedeau si analistii care faceau estimari despre apartamentele noi, si dezvoltatorii de centre comerciale care sperau la obtinerea unui pret cat mai bun pentru proiectele lor aflate in faza de constructie.

 

In schimb, 2008 a adus cele mai mari probleme pentru sectorul imobiliar, unul dintre cele mai afectate de criza financiara globala. E adevarat ca anul acesta s-au incheiat tranzactii care au stabilit un nou record absolut pentru piata romaneasca, dar cele mai multe s-au semnat in prima parte a anului; in urma unor negocieri pornite inca din 2007, volumul total al tranzactiilor de investitii din 2008 a ramas aproximativ la jumatate comparativ cu cel din anul precedent.

 

“2008 a fost cel mai negru de pana acum si nu vad deloc ca anul viitor sa fie mai bun”, declara Andrei Sandu, manager general si actionar al companiei de consultanta imobiliara MediaCity. El isi argumenteaza opinia prin faptul ca tranzactiile incheiate in acest an au fost putine la numar si ca majoritatea au fost incheiate inainte de venirea toamnei. “Primele semne de scadere au inceput sa apara inca din primavara, iar din septembrie nu se mai misca nimic, totul este inghetat”, spune Andrei Sandu.

 

Dupa vanzarea din martie a retelei de centre comerciale a Winmarkt (182,5 milioane de euro), luna mai a reprezentat cea mai buna luna si pentru zona de investitii, atunci fiind anuntata tranzactia de preluare a unei parti importante din proiectul mixt Upground, contra sumei de 340 de milioane de euro. Tot atunci a fost parafata si vanzarea Iris Shopping Center, pentru 147 de milioane de euro. A doua jumatate a anului a consemnat incheierea altor tranzactii importante, precum vanzarea a 1,6 hectare din Satul Francez sau a centrului Expo Market Doraly (70 de milioane de euro). Ultimele luni au insemnat insa o perioada de seceta, fara noi tranzactii.

 

Cel mai afectat a fost tocmai segmentul rezidential nou, dupa ce inceputul de an a adus lansari de noi proiecte cu un potential de peste 12.000 de locuinte, potrivit Colliers International, dar si majorari ale preturilor de vanzare la locuintele noi de circa 10% in primele luni ale anului. Cumparatorii au decis sa amane decizia de achizitionare a unei noi locuinte, ultimele luni aducand chiar si zero vanzari pentru unele proiecte. “Sistemul bancar si-a modificat aproape lunar dobanzile si conditiile de acordare a imprumuturilor, astfel incat a contribuit la stagnarea pietei. Dupa luna septembrie, concomitent cu criza internationala profunda, lucrurile s-au inrautatit drastic in acest sector”, spune Mihaela Pana, directoarea departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

 

Dificultatea de obtinere a unei finantari a aparut inclusiv pentru dezvoltatori, toamna aducand o serie de amanari de proiecte aflate in fazele de planificare ori de constructie, in special rezidentiale, pentru ca nivelul slab al vanzarilor a contribuit la respingerea unor cereri de finantare. Lucrarile la mai multe proiecte au fost stopate in acest context, cele mai importante fiind Sunset Residences si Quadra 2. Potrivit estimarii consultantilor CBRE Eurisko si MediaCity, circa 900 de locuinte noi au fost livrate in Bucuresti in primele zece luni ale anului, cifra similara cu cea din 2007. Alte 1.500-2.000 de locuinte erau estimate sa fie finalizate in ultimul trimestru, insa consultantii considera ca doar jumatate dintre acestea vor deveni realitate, previziunile pentru anul urmator fiind destul de incerte.

 

Segmentul spatiilor comerciale a avut o evolutie mai buna, in ciuda faptului ca inaugurarea a sapte centre comerciale a fost amanata pentru primavara anului viitor. Cu peste 15 centre comerciale noi terminate, 2008 a fost de departe cel mai bun an pentru sectorul de profil, record care nu mai are cum sa fie egalat in 2009 in ciuda trecerii in 2009 a centrelor amanate acum.

 

Evident, sectorul constructiilor a beneficiat din plin de pe urma proiectelor imobiliare incepute in ultimii doi ani, chiar daca in cazul unora a fost oprita constructia. Un studiu Deloitte realizat in vara estima ca valoarea pietei de constructii din Romania s-a ridicat in 2007 la 9,2 miliarde de euro, valoare de aproape patru ori mai mica decat cea din Polonia. Valoarea din 2008 va trece cu siguranta de pragul de zece miliarde, avand in vedere ca sectorul constructiilor a contribuit cu 2,4% la cresterea economica de 8,9% din primele noua luni. Luna octombrie a adus chiar cea mai mare crestere fata de luna precedenta din intreaga Uniune Europeana, de peste 20%, potrivit unui raport al biroului de statistica Eurostat.

 

Faptul ca ritmul dezvoltarilor imobiliare din ultimele luni s-a redus si-a pus insa amprenta asupra sectorului de constructii. Presedintele Asociatiei Romane a Antreprenorilor din Constructii, Laurentiu Plosceanu, estimeaza ca aproximativ 30% dintre santierele de constructii deschise in acest an au fost inchise in ultimele luni. Chiar si asa, 2008 va ramane probabil ca un nou an de recorduri pentru producatorii de ciment, care s-au situat si in 2007 in topul celor mai profitabile companii din Romania (cea mai mare marja, de 41%, a fost obtinuta de Lafarge).

• Recordul absolut la tranzactii, prin vanzarea proiectului Upground, intr-o tranzactie totala de 380 de milioane de euro. Volumul total al tranzactiilor ramane insa de circa doua ori mai mic decat in 2007.
• Randamentele de investitii au crescut cu peste 1%, dupa mai multi ani de scaderi continue, ceea ce se traduce prin scaderea preturilor pe care un vanzator le-ar putea obtine pentru o proprietate imobiliara.
• Intrarea in criza - primele scaderi de preturi ale apartamentelor, atat noi cat si vechi, primele proiecte rezidentiale amanate sau stopate ca urmare a vanzarilor slabe.
• Cel mai bun an in materie de mall-uri noi deschise - peste 15.

• Producatorii de ciment Lafarge, Carpatcement si Holcim au ramas printre cele mai profitabile companii din economie.
• Grupul de constructii Strabag a intrat in negocieri avansate cu autoritatile pentru
• inceperea primei investitii de la zero intr-o noua fabrica de ciment. Toti cei trei mari producatori de ciment au anuntat si ei ca au in plan construirea de noi capacitati de productie.
• In ultimele luni ale anului a inceput sa se vorbeasca despre falimentul unor companii de constructii, ca urmare a stoparii mai multor proiecte imobiliare.