♦ Bugetele cumpărătorilor, accesul la credit şi costurile de construcţie influenţează atât dimensiunea locuinţelor, cât şi ritmul vânzărilor, observă Iulia Iana, CEO al Impact Finance and Sales ♦ În Greenfield Băneasa, aproximativ 75% dintre achiziţii sunt finanţate prin credit bancar, iar valoarea medie a unei tranzacţii este de circa 120.000 de euro ♦ Compania are în plan aproximativ 7.900 de locuinţe, prin continuarea dezvoltării Greenfield Băneasa, proiectele Aria Verdi din Bucureşti şi Boreal Plus din Constanţa, precum şi relansarea Greenfield Copou din Iaşi.

Piaţa rezidenţială se adap­tea­ză unor cumpărători ale că­ror bugete nu cresc în acelaşi ritm cu preţurile locuinţelor şi unor companii care caută apar­tamente pentru angajaţii relo­caţi. În timp ce achiziţiile pentru locuire rămân dependente de accesul la credit, investitorii şi clienţii corporate aduc cerere pentru pachete de unităţi, atât în proiecte finalizate, cât şi în an­sam­bluri aflate în construcţie, spune Iulia Iana, CEO, Im­pact Finance and Sales, în cea mai re­centă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Sto­ria. În Constanţa, compa­nia observă interes pentru locuinţe destinate angajaţilor veniţi din afara oraşului, inclusiv din partea com­paniilor din industria petrolieră şi din zona militară.

În paralel, există discuţii cu investitori din Republica Moldova, Ucraina şi alte pieţe din regiune.

„Observăm un interes al companiilor pentru a închiria un set de apartamente pentru angajaţi. Aici mă refer la proiectul nostru din Constanţa, Boreal“, explică Iulia Iana. Dezvoltatorul oferă atât închirierea, cât şi vânzarea unor pachete de apartamente, în funcţie de solicitările clienţilor.

Acest tip de cerere completează achiziţiile individuale, în contextul în care care modificările fiscale şi incertitudinea au încetinit deciziile de cumpărare. Reprezentanta Impact spune că interesul pentru investiţii imobiliare se menţine, dar nu a comunicat volume sau randamente pentru tranzacţiile discutate. „Avem discuţii cu tot felul de investitori, grupuri de investitori, pentru pachete de investiţii. Ofertăm atât proiectele în stadiu de construcţie, cât şi proiectele finalizate“, spune ea.

Bugetele cumpărătorilor pun presiune pe suprafeţele locuinţelor

Pentru clienţii care cumpără o locuinţă proprie, principala limită rămâne bugetul. Potrivit Iuliei Iana, costurile de construcţie, cele cu forţa de muncă şi cheltuielile asociate dezvoltării proiectelor reduc spaţiul pentru scăderi de preţ. Ajustarea poate veni, în schimb, prin reducerea suprafeţelor, astfel încât valoarea totală a apartamentului să rămână accesibilă cumpărătorului. „Suprafeţele intră puţin la apă, pentru că posibilităţile financiare ale clienţilor rămân constante“, spune ea, referindu-se la fenomenul de „shrinkflation“ din rezidenţial. În opinia sa, oferta limitată de locuinţe noi şi dificultăţile legate de autorizarea proiectelor susţin nivelul preţurilor. Aceasta este însă perspectiva dezvoltatorului asupra pieţei, într-un context în care cumpărătorii trebuie să cântărească atât preţul total, cât şi suprafaţa, compartimentarea şi costul finanţării. Impact a resimţit modificările privind TVA în ritmul vânzărilor, dar observă o îmbunătăţire după perioada de aşteptare. „Am fost afectaţi de legea TVA-ului şi s-au văzut scăderi în vânzări“, spune Iulia Iana. Pentru perioada următoare, compania are o perspectivă mai optimistă: „Vedem o îmbunătăţire substanţială.“ Ea nu a avansat o estimare privind numărul de locuinţe care vor fi vândute până la sfârşitul anului, precizând că rezultatele vor fi comunicate conform calendarului companiei listate la bursă.

Trei din patru achiziţii în Greenfield Băneasa sunt realizate prin credit

Aproximativ 75% dintre vânzările din Greenfield Băneasa sunt finanţate prin credit bancar, iar valoarea medie a unei tranzacţii este de circa 120.000 de euro, potrivit reprezentantei companiei. Studiourile şi apartamentele cu două camere sunt cele mai vândute unităţi, într-un proiect în care profilul cumpărătorilor este concentrat în jurul tinerilor şi al familiilor tinere. „Fie vin ca tineri profesionişti şi devin un cuplu, devin o familie în proiectul nostru, fie sunt deja o familie şi achiziţionează o unitate de tip studio sau două camere. În momentul în care apare copilul, achiziţionează şi un apartament de trei camere“, explică Iulia Iana. Ponderea ridicată a creditului face ca decizia de achiziţie să depindă de avansul disponibil, dobândă şi veniturile familiei. Compania oferă şi servicii interne de brokeraj de credite, pentru a sprijini clienţii în procesul de finanţare. „Cam 75% din vânzările noastre sunt prin credit bancar. Avem un broker de credite intern tocmai pentru a-i ajuta pe oameni să nu mai piardă timpul pe la bănci şi să rămână într-un singur punct de contact“, spune ea. Peste 80% dintre cumpărătorii din Greenfield Băneasa achiziţionează pentru locuire, potrivit companiei. În aceste condiţii, transportul, apropierea de şcoli şi serviciile disponibile în cartier cântăresc în alegerea apartamentului. „Clienţii sunt mai informaţi, mai pretenţioşi şi îşi doresc mai mult de la apartamentul pe care şi-l achiziţionează“, afirmă Iulia Iana.

De la vizionare la o noapte petrecută în cartier

Pentru a răspunde întrebărilor legate de viaţa de zi cu zi într-un ansamblu, Impact a lansat Habitest, un program prin care potenţialii cumpărători pot petrece o noapte într-un apartament mobilat şi utilat din Greenfield Băneasa înainte de achiziţie. Testarea le permite să verifice traseul către serviciu, atmosfera din cartier la ore diferite şi accesul la facilităţi, aspecte pe care o vizionare obişnuită le surprinde doar parţial. „Într-o vizionare clasică, de 30-40 de minute, vezi finisajele, vezi ce vezi de pe balcon, vezi puţin facilităţile din complex, însă nu îţi dai seama de vecini, de ce se întâmplă seara în cartier, când vii de la serviciu, sau dimineaţa, când pleci către şcoală“, explică Iulia Iana. Participarea presupune plata unui avans de rezervare de 1.000 de euro, care se scade din preţul final dacă persoana continuă achiziţia. În discuţia din emisiune, reprezentanta companiei a confirmat şi posibilitatea restituirii sumei dacă, după testare, clientul nu continuă cumpărarea.

Avansul urmăreşte selectarea persoanelor aflate efectiv în căutarea unei locuinţe şi evitarea folosirii programului ca alternativă la cazarea pe termen scurt. „Clienţii care sunt în căutare activă şi chiar îşi doresc să testeze produsul achită un avans de rezervare a acestui apartament de 1.000 de euro. În cazul în care vor să continue achiziţia, acesta se scade din preţul final al apartamentului“, spune ea. Greenfield Băneasa are peste 7.500 de locuitori, iar compania mizează astfel pe posibilitatea de a testa un cartier deja locuit. În privinţa infrastructurii educaţionale, Iulia Iana spune că şcoala şi grădiniţa de stat dezvoltate de Primăria Sectorului 1 în zonă sunt aşteptate să se deschidă în următorul an şcolar.

Aproximativ 7.900 de locuinţe în planurile Impact

Planurile de dezvoltare ale Impact cuprind aproximativ 7.900 de locuinţe, dintre care circa 3.700 în Greenfield Băneasa şi 865 în Aria Verdi, proiectul din zona Barbu Văcărescu, situat între parcurile Verdi, Tei şi Circului. Prima fază a Aria Verdi include aproximativ 400 de apartamente. La momentul interviului, lucrările se aflau în etapa săpăturilor pentru subsolurile destinate parcărilor, iar termenul de finalizare discutat în emisiune era 2029. Proiectul include apartamente cu două până la şase camere, circa 5.000 de metri pătraţi de spaţii de retail şi un bazin semiolimpic. Potrivit Iuliei Iana, acesta se adresează clienţilor cu venituri ridicate, segment pe care compania îl consideră mai puţin expus incertitudinii care afectează achiziţiile din zona medie a pieţei. „Proiectul a fost lansat în februarie anul acesta şi deja există apetit. Este foarte clar că se adresează unui anumit tip de clientelă, cu venituri mai mari şi foarte mari“, afirmă ea. În afara Bucureştiului, compania dezvoltă Boreal Plus în Constanţa şi pregăteşte relansarea Greenfield Copou din Iaşi în 2027. Proiectul din Iaşi ar urma să fie realizat în patru etape şi să includă o componentă comercială, o grădiniţă şi o sală de fitness. Adăugarea acestor funcţiuni reflectă cererea pentru ansambluri care oferă, pe lângă apartamente, servicii utilizate în viaţa de zi cu zi. „Îl relansăm, îl repoziţionăm astfel încât să fie un proiect mixt, pentru că am observat că asta cer clienţii“, spune Iulia Iana.