Românii visează în continuare la statutul de proprietar, dar realitatea din marile oraşe îi contrazice. Locuinţele noi din zonele bune ale Bucureştiului devin inaccesibile pentru o mare parte a populaţiei, iar mutarea în afara oraşului vine cu un cost ascuns: timpul pierdut în trafic. Cei care îşi mai permit să locuiască în oraş sunt, de fapt, tot mai puţini şi contrazic statisticile europene, care ne consideră „cei mai mari proprietari” ai uniunii.

Românii sunt, conform statisticilor oficiale, cei mai mari proprietari de locuinţe din Europa. Peste 95% dintre noi am locui în propria casă, dacă ne uităm la datele Eurostat. Realitatea de zi cu zi din marile oraşe spune însă altceva. Potrivit unui studiu realizat de Colliers România International, doar puţin peste 70% dintre locuitorii din mediul urban sunt, în fapt, proprietarii locuinţei în care trăiesc. Restul locuiesc în chirie sau în aranjamente informale – cu prieteni, rude, în apartamente ale familiei. Ce ne arată, de fapt, această diferenţă şi cum se schimbă comportamentul locativ al românilor? „Am început să analizăm această discrepanţă în urmă cu trei ani, pentru că ne-am dat seama că realitatea pe care o vedem în marile oraşe nu se potriveşte cu ceea ce spun statisticile.

Şi am vrut să înţelegem mai bine ce se întâmplă în special în mediul urban. Rezultatele au fost clare şi s-au confirmat constant: doar aproximativ 70% dintre cei care locuiesc în oraşe sunt proprietari. Chiriaşii reprezintă între 11% şi 15%, iar restul trăiesc în locuinţe care nu le aparţin, fără să plătească chirie – în general în aranjamente de tip familial sau informal”, explică Gabriel Blăniţă, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România. Aceste date nu contrazic neapărat statistica oficială, cât o nuanţează. Cineva care are adresa de domiciliu într-un apartament proprietate personală, dar trăieşte de ani buni în chirie, în alt oraş, va apărea ca proprietar în documente. Studiul realizat de Colliers se concentrează însă pe realitatea locuirii efective: unde trăiesc oamenii şi în ce condiţii. Din această perspectivă, România începe să semene tot mai mult cu oraşele din Europa Centrală şi de Vest. Iar capitala şi marile oraşe devin principalele motoare ale acestei transformări. Migraţia internă, cererea crescută, dar şi venirea unui număr tot mai mare de imigranţi contribuie la schimbare. De altfel, în ultimii doi ani pentru care există date oficiale, România a înregistrat o creştere a populaţiei rezidente – un fenomen rar întâlnit în ultimele decenii. Creşterea este mică, dar semnificativă în contextul urban: peste 20.000 de persoane în plus, concentrate în special în marile oraşe. Acestea atrag şi concentrează întreaga piaţă rezidenţială: peste două treimi din activitatea imobiliară – fie că vorbim de construcţii sau tranzacţii – au loc în Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara şi Braşov. Un alt indicator al transformării este evoluţia chiriilor. Dacă în urmă cu 10–15 ani un apartament cu trei camere putea fi închiriat cu 400 de euro, azi aceeaşi sumă e mai curând preţul mediu pentru un apartament vechi cu două camere, la periferie. În cazul unui apartament nou, construit recent, chiria poate ajunge la 500–600 de euro pentru 50 de metri pătraţi, iar la această sumă se adaugă adesea costuri suplimentare – de la întreţinere mai ridicată la locuri de parcare care pot costa până la 150 de euro lunar. În acest context, întrebarea devine evidentă: de ce nu mai cumpără românii locuinţe? În opinia lui Gabriel Blăniţă, intenţia de achiziţie rămâne încă ridicată, dar barierele sunt din ce în ce mai greu de trecut. Prima este raportul dintre preţul locuinţelor şi veniturile disponibile. A doua – şi poate cea mai importantă – este costul tot mai ridicat al creditării. Dobânzile ipotecare au crescut puternic după pandemie, ajungând la 7–8% pe an, ceea ce face ca suma totală rambursată pe durata unui credit de
20 de ani să fie aproape dublă faţă de preţul de achiziţie al locuinţei. Rata lunară a devenit astfel mult mai greu de suportat pentru cei care nu dispun de avansuri mari sau venituri stabile. Pentru cei care în urmă cu trei-patru ani plănuiau să cumpere un apartament cu trei camere, calculele s-au modificat drastic: în 2024, aceleaşi familii se mai încadrează, eventual, la două camere. Iar chiar dacă au apărut oferte cu dobândă fixă în primii ani – o soluţie atractivă pentru a reduce rata iniţială – suma maximă împrumutată se calculează în funcţie de dobânda variabilă, care rămâne ridicată. Cu toate acestea, România încă oferă un avantaj în raport cu pieţele mature: vârsta la care românii pot accesa o locuinţă cu credit. Dacă o familie economiseşte în jur de 20% din venit, poate ajunge la achiziţia unei locuinţe în 5–6 ani, ceea ce înseamnă că tinerii pot deveni proprietari până în jurul vârstei de 30 de ani. În vestul Europei, acest prag este rareori atins mai devreme de 35–40 de ani, deşi dobânzile sunt mai mici, tocmai din cauza preţurilor mult mai ridicate. Diferenţele regionale în România sunt şi ele semnificative. În ultimii cinci ani, preţurile au crescut cu aproximativ 10% în Bucureşti, dar cu 60–70% în oraşe precum Iaşi şi Timişoara. În Cluj-Napoca, creşterea este de 80% şi preţurile au depăşit cu peste 50% media din Capitală. Acolo, raportul de accesibilitate este comparabil cu cel din oraşe vest-europene. „Dacă vrei să simţi cum e să cauţi locuinţă la Paris sau la Londra, du-te în Cluj. E o experienţă asemănătoare”, spune Blăniţă. În plus, diversificarea produselor imobiliare face ca media generală a preţurilor să nu mai spună mare lucru. Piaţa s-a maturizat şi s-a segmentat, iar diferenţele dintre apartamentele vechi, cele noi sau cele premium sunt tot mai mari. Prin urmare, cifrele agregate pot induce în eroare, iar percepţia cumpărătorului este influenţată mai degrabă de produsul concret pe care îl caută decât de „media pe oraş”. În ciuda provocărilor, visul de a deveni proprietar rămâne viu pentru majoritatea românilor. Dar distanţa dintre vis şi realitate pare să crească, pe măsură ce economia, dobânzile şi preţurile evoluează într-o direcţie mai puţin predictibilă. „Accesibilitatea locuinţelor în zonele bune ale oraşelor mari a devenit o provocare reală. Dacă ne uităm la segmentul cel mai căutat – apartamentele noi din zonele bune ale Bucureştiului, cu acces la metrou, servicii şi infrastructură –, vedem preţuri care ajung la 3.000–4.000 de euro pe metru pătrat. Asta e aproape dublu faţă de media pieţei”, spune Gabriel Blăniţă, director asociat în cadrul Colliers. Pentru cineva care visează la un astfel de apartament, „vorbim deja de 13–15 ani de venituri cumulate necesare pentru achiziţie – dacă am considera o plată integrală. Este un efort aproape imposibil pentru o familie tânără, la început de drum”. În paralel, oraşele din România încep să semene tot mai mult cu cele din vest şi din perspectiva polarizării. Clujul, de exemplu, are 10–12% dintre salarii în categoria „venituri mari”, ceea ce duce la preţuri tot mai ridicate pentru toţi ceilalţi. „E un mecanism cunoscut din oraşe ca Paris sau Londra: un segment bine plătit influenţează tot restul pieţei şi ridică costurile pentru toţi.” Lipsa ofertei reale în interiorul oraşelor – mai ales în Bucureşti şi Cluj – forţează migraţia spre zona metropolitană, unde preţurile sunt mai mici. Doar că acest avantaj aparent vine la pachet cu un cost ascuns: timpul pierdut în trafic. „Traficul din Bucureşti e mai aglomerat acum decât în urmă cu patru-cinci ani, deşi oamenii lucrează mai mult de acasă. O cauză este dezvoltarea imobiliară împinsă spre exterior, fără să fie dublată de investiţii în infrastructură şi transport public.” Datele comparative sunt relevante: în Bucureşti, există circa 800 de maşini la 1.000 de locuitori, cu o densitate rutieră care depăşeşte 7% din suprafaţa oraşului. La Paris, Roma sau Londra, acelaşi indicator este în jur de 1,5%. Iar la Varşovia – oraş mai mare ca suprafaţă decât Bucureştiul – doar 3,5% din oraş este ocupat de maşini. „E normal să avem cele mai mari timpi de aşteptare în trafic, când avem cele mai multe maşini raportate la suprafaţă.” „Dacă nu corelăm dezvoltarea urbană cu infrastructura, riscăm ca oraşele noastre să devină tot mai greu de locuit, chiar dacă avem locuinţe mai accesibile în afara lor. Accesul real nu înseamnă doar un preţ mai mic pe metru pătrat, ci şi timp, mobilitate şi calitate a vieţii.” 

Carte de vizită

Gabriel Blăniţă, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România:

1. Şi-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren şi a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultăţii de Finanţe, Asigurări, Bănci şi Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucureşti, unde a obţinut o diplomă de licenţă în Finanţe în 2011. De asemenea, deţine un master în Management Bancar, finalizat în 2013.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniţă, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România:

Œ1. Ce se întâmplă cu accesibilitatea locuinţelor în zonele centrale din Bucureşti?

Dacă ne uităm la locuinţele nou construite în zonele bune din Bucureşti, cu acces la metrou şi servicii, vedem că preţurile pot ajunge la 3.000–4.000 euro/mp. Asta înseamnă că raportul accesibilităţii ajunge la 13–15 ani de venituri necesare pentru achiziţie, aproape dublu faţă de medie.

2. Cum influenţează veniturile mari piaţa imobiliară din oraşe ca Bucureşti şi Cluj?

În Cluj, 10–12% dintre salarii sunt în categoria veniturilor mari. Acest segment împinge preţurile în sus pentru toţi ceilalţi, exact cum se întâmplă în oraşe ca Paris sau Londra.

Ž3. De ce nu este o soluţie optimă relocarea în zonele metropolitane?

Chiar dacă preţurile sunt mai mici, costurile ascunse sunt semnificative. Traficul a devenit mai aglomerat decât în urmă cu cinci ani, iar lipsa infrastructurii adecvate transformă timpul pierdut pe drum într-un cost greu de cuantificat, dar foarte real.