Piaţa rezidenţială din Bucureşti a început anul 2026 cu o scădere de 18,6% a numărului de tranzacţii cu apartamente în perioada ianuarie–februarie comparativ cu aceeaşi perioadă din 2025, potrivit unei analize realizate de Crosspoint Real Estate, asociat internaţional al Savills în România. În judeţul Ilfov, declinul a fost mai moderat, de 10,9%.

Evoluţia vine după ce în 2025 volumul total al tranzacţiilor din zona metropolitană Bucureşti–Ilfov a înregistrat o scădere de 8,5% faţă de 2024, până la 55.297 de unităţi, în timp ce preţurile locuinţelor noi au crescut cu aproximativ 20%, ajungând la o medie de 2.500 de euro/mp.

„Ceea ce vedem acum în piaţă este consecinţa unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în aşteptare şi peste un cadru de reglementare în schimbare”, explică Oana Popescu, Head of Residential în cadrul Crosspoint Real Estate.

Potrivit acesteia, dezvoltatorii adoptă o abordare mai selectivă în proiectele noi, cu mai puţine unităţi, dar mai bine poziţionate, adaptate segmentelor de piaţă care pot absorbi mai uşor creşterea costurilor. În portofoliul companiei, segmentele middle-high şi premium reprezintă în prezent circa 80% din activitatea de consultanţă rezidenţială.

Analiza Crosspoint notează că piaţa rezidenţială a intrat în 2026 cu cel mai limitat pipeline din ultimii cinci ani, cu doar 4.013 autorizaţii de construire emise în 2025 în zona Bucureşti-Ilfov. Creşterea de 5% a acestui indicator în 2025 faţă de 2024 rămâne marginală în raport cu deficitul acumulat în ultimii ani.

Livrările de locuinţe noi au crescut cu 2% în 2025, până la 17.293 de unităţi finalizate în Bucureşti–Ilfov, însă această evoluţie a fost influenţată de schimbările fiscale. Reducerea cotei de TVA la 9% pentru anumite tranzacţii a fost condiţionată, începând cu august 2025, de livrarea apartamentelor până la finalul anului, ceea ce a determinat dezvoltatorii să accelereze construcţiile pentru a se încadra în termen.

Pe lângă aceste evoluţii, intrarea în vigoare a Legii 207/2025, care introduce reguli mai stricte pentru tranzacţiile imobiliare, ar putea pune presiune suplimentară asupra pipeline-ului de proiecte. Dezvoltările care se bazau pe vânzări off-plan pentru finanţarea etapelor de construcţie ar putea întâmpina dificultăţi, iar unele proiecte planificate ar putea fi amânate sau anulate.

„2026 este un an de recalibrare, nu de criză. Cumpărătorii care înţeleg că oferta nouă va rămâne limitată în următorii doi ani şi că preţurile în interiorul Bucureştiului nu vor înregistra scăderi structurale au la dispoziţie o fereastră de decizie înainte ca presiunea pe ofertă să devină şi mai vizibilă. Piaţa s-a maturizat, iar decizia de cumpărare a devenit mai raţională, orientată spre costul total şi calitatea pe termen lung, iar aceasta este o evoluţie sănătoasă pentru toţi participanţii implicaţi", subliniază Valentin Neagu, Managing Director al Crosspoint Real Estate.

Pe termen mediu, o ofertă şi mai restrânsă ar putea fi vizibilă în perioada 2027–2028, ceea ce ar menţine presiunea asupra preţurilor, în special în zonele centrale şi în segmentul premium. Nordul Bucureştiului rămâne cea mai activă zonă a pieţei, cu preţuri medii care depăşesc deja 3.500 de euro/mp.

Pe lângă oferta limitată, dezvoltatorii se confruntă şi cu creşteri semnificative ale costurilor de construcţie. Datele Eurostat citate în raportul Romanian Real Estate Market Report 2025 arată că România a înregistrat una dintre cele mai mari creşteri din Europa, cu 9% în 2025, comparativ cu aproximativ 1% media Uniunii Europene.

Contextul macroeconomic rămâne dificil: inflaţia medie anuală a fost de 7,3% în 2025, cea mai ridicată din UE, salariul mediu net a ajuns la aproximativ 1.120 de euro în decembrie, iar rata şomajului a urcat la 6%. În aceste condiţii, achiziţia unui apartament în Bucureşti necesită în prezent echivalentul a şapte până la nouă ani de venit mediu net.

Potrivit Crosspoint, o revenire mai vizibilă a pieţei rezidenţiale este aşteptată începând cu 2027, când presiunile inflaţioniste ar putea scădea, iar dezvoltatorii vor integra mai bine noile reguli de reglementare în strategiile de proiect.