Dupa mai multi ani in care, desi anuntat, boom-ul nu prea a avut loc, 2007 pare sa fie - in sfarsit - un moment cheie al evolutiei in piata spatiilor logistice si de depozitare.

"Estimam o crestere puternica a pietei spatiilor industriale, in pregatirea aderarii la Uniunea Europeana" - declaratii care au fost pentru mult timp un laitmotiv al "Cenusaresei" (un alt cliseu) pietei imobiliare. Evolutia era provocata, in opinia analistilor, de intrarea preconizata pe piata romaneasca a unui numar din ce in ce mai mare de companii straine, mai ales dupa aderare.

Ce-i drept, numarul proiectelor anuntate a crescut in ultimii doi ani. La fel si suprafetele complexelor de depozite aflate pe plansetele arhitectilor. Insa pe teren, cu foarte putine exceptii, investitiile nu au fost atat de vizibile. Situatia este pe cale sa se schimbe. "Este o emulatie puternica pe piata depozitelor", spune Costel Alecu, managerul departamentului de spatii comerciale si industriale al companiei imobiliare Regatta. Anul viitor, pe segmentul de parcuri logistice si parcuri industriale, va fi o dezvoltare puternica, crede el. "Vom vedea ceva concret."

Reprezentantul Regatta estimeaza ca in 2007 pe piata bucuresteana vor fi livrate peste 200.000 de metri patrati de spatii industriale, dublu fata de suprafata livrata in acest an. "Probabil la fel si in 2008", preconizeaza Alecu.

O prima intrare vor fi primele doua unitati din parcul logistic dezvoltat de compania americana ProLogis la km 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti. Primele doua cladiri vor avea o suprafata cumulata de circa 56.000 de metri patrati si ar trebui finalizate pana pe 15 ianuarie, potrivit lui Muler Onofrei, country officer al ProLogis in Romania. "Vom da drumul si la urmatoarea faza, probabil in primavara", spune Onofrei, subliniind insa ca o decizie definitiva nu a fost inca luata. "Depinde de piata, dar - daca incepem in primavara - vom termina pana la finele anului", completeaza el. Cea de-a doua faza a dezvoltarii ProLogisticPark Bucharest A1 va avea o suprafata similara cu cea din prima. Ca urmare, numai ProLogis ar putea aduce pe piata mai bine de jumatate din volumul estimat de Costel Alecu.

Ca este nevoie de spatii din ce in ce mai largi o confirma atat analistii imobiliari, cat si tranzactiile deja incheiate. Recent, filiala romaneasca a companiei de logistica Frans Maas a preinchiriat 27.000 de metri patrati de depozite si 2.000 de metri patrati de birouri in proiectul Bucharest West. Complexul este dezvoltat de Portland Trust (developerul cladirilor de birouri Opera Center si Bucharest Business Park) la kilometrul 14 al autostrazii Bucuresti-Pitesti si ar putea ajunge la o suprafata totala construita de 600.000 mp. Anterior, KLG (Kuijken Logistics Group) Europe Logistics, operatorul olandez de logistica al retailerului de electrocasnice Domo, inchiriase (in septembrie) 15.000 de metri patrati de depozite si 550 de metri patrati de birouri in cadrul Cefin Logistics Park.

In acest context, investitiile in spatii industriale devin din ce in ce mai atractive, cu atat mai mult cu cat in acest segment randamentele anuale (yield-uri) sunt mai ridicate decat pe alte sectoare ale pietei imobiliare. "Desi nu sunt spectaculoase, yield-urile sunt un pic mai sus decat in retail si birouri", remarca Muler Onofrei. In intreaga lume, randamentele investitiilor in spatii industriale sunt cu 1,5-2 puncte procentuale mai mari decat pe piata de birouri sau cea a spatiilor comerciale, reflectand, de altfel, riscul ceva mai ridicat.

Astfel, daca yield-urile la birouri au coborat deja spre 7%, ceea ce corespunde unei recuperari a investitiei in 14-15 ani, depozitele inca se amortizeaza in 10-12 ani. "La nivel de constructii mici, recuperarea investitiei se face chiar in mai putin de zece ani", sustine Costel Alecu de la Regatta. In schimb, in ceea ce priveste marile proiecte, este mai greu de calculat, pentru ca acestea se dezvolta in etape, iar chiriile evolueaza in timp.

Cert este ca atentia pe care o va primi in urmatoarea perioada piata spatiilor industriale s-ar putea traduce si intr-o usoara scadere a chiriilor. Spatiile noi se inchiriaza acum cu 5,5-6 euro/mp lunar. "Probabil ca vor scadea cu 10-15% in urmatorii doi ani", apreciaza Alecu. Ajustarea va fi determinata de oferta mare de noi spatii, desi acestea nu ar trebui sa aiba probleme in gasirea unor ocupanti. "Daca vor fi finalizate toate proiectele anuntate, in 2007 se asteapta o scadere a nivelului chiriilor cu 5-10%", estimeaza si analistii CB Richard Ellis.

Cine va ocupa cei 200.000 mp? "Atat mari jucatori straini, care nu au intrat inca pe piata, cat mai ales actori locali, care se relocheaza sau isi extind activitatea", spune Muler Onofrei. Cazul Frans Maas este, de altfel, un bun exemplu, compania de logistica fiind prezenta de multi ani pe piata autohtona cu depozite in zona Pipera.

Inca de anii trecuti, mai multe voci spuneau ca integrarea va transforma Romania intr-un nod logistic in sud-estul Europei, ceea ce se transforma intr-un potential de crestere imens pentru piata spatiilor industriale. Randamentele sunt bune, chiriasi dornici se gasesc, preturile sunt relativ constante. Isi vor intoarce insa mai multi investitori fata catre proiectele logistice?