Vine toamna şi cumva pare că, odată cu începerea anului universitar, se mai animă şi piaţa rezidenţială, aproape îngheţată în cursul verii din cauza preţurilor considerate încă prea mari de către cumpărători şi a vânzătorilor care nu sunt neapărat nevoiţi să vândă. Odată cu venirea studenţilor în oraşele mari, cu creşterea preţurilor chiriilor, creşte şi apetitul pentru achiziţii, în condiţiile în care, în unele cazuri, rata pentru un credit ipotecar a ajuns egală sau chiar mai mică decât chiria într-un oraş mare/universitar. Am aruncat o privire pe platformele de anunţuri imobiliare şi, luând în calcul bugetul unui student care provine dintr-o familie cu venituri medii, peisajul opţiunilor mi se pare dezolant. Vă mai aduceţi aminte de celebra garsonieră de 11 metri pătraţi din Cluj? În 2022, după ce devenise virală şi îşi găsise chiriaş pentru 180 de euro pe lună, proprietarul a scos-o la vânzare pentru 37.499 de euro. Patru ani mai târziu, garsoniere de aceeaşi dimensiune sunt listate în Cluj chiar şi la peste 45.000 de euro. Lucrurile nu stau cu mult mai bine în Bucureşti, unde o locuinţă, nouă, ce-i drept, aflată în sectorul 6, costă peste 119.000 de euro şi are 37 de metri pătraţi. Există, însă, şi variante mai ieftine: 49.500 de euro pentru 29 mp, într-un imobil construit tot în 2025.

Singura problemă: suprafaţa este sub reperul minimal de 37 mp prevăzut de Legea locuinţei pentru o locuinţă cu o cameră şi o persoană. Şi atunci apare o întrebare despre care vorbim mult mai puţin decât despre preţuri: câtă locuinţă cumpărăm, de fapt, cu banii noştri? Aproape toate analizele pieţei rezidenţiale pornesc de la preţul pe metrul pătrat, de la raportul dintre preţ şi salariu, de la valoarea ratei sau de la numărul de ani necesari pentru achiziţia unei locuinţe. Din aceste calcule, România continuă să arate relativ bine în Europa. Bucureştiul este încă prezentat drept una dintre capitalele accesibile, iar faptul că preţurile sunt sub cele din marile oraşe occidentale este folosit inclusiv ca argument pentru potenţialul lor de creştere. Numai că accesibilitatea spune cât de uşor putem cumpăra o locuinţă, dar nu vorbeşte şi despre ceea ce cumpărăm. Potrivit Eurostat, România avea în 2024 doar 1,1 camere pe locuitor, faţă de 1,7, media Uniunii Europene. Suntem, alături de Slovacia, la coada clasamentului european. Malta are 2,2 camere pe locuitor, iar Belgia, Luxemburg şi Olanda câte 2,1. De asemenea, 41% dintre români trăiesc în locuinţe considerate supraaglomerate. Media europeană este de 17%. La polul opus, 33% dintre europeni locuiesc în case considerate mai mari decât nevoile gospodăriei lor. În România, doar 7%. Cu alte cuvinte, România este o ţară în care locuinţa poate fi relativ accesibilă ca preţ şi foarte puţin generoasă ca spaţiu. Sigur, explicaţia are şi rădăcini istorice, fiindcă ştim cu toţii că am moştenit, uneori, chiar la propriu, un stoc uriaş de apartamente construite în perioada comunistă, într-o epocă în care eficienţa însemna să construieşti repede, standardi­zat şi pentru cât mai mulţi oameni. Problema este că după 1990 nu am abandonat cu adevărat această logică. Am schimbat faţadele, am pus ferestre până în podea, am adăugat lobby-uri, sisteme smart-home, încălzire în pardoseală, terase, săli de fitness şi denumiri în engleză. Dar metrul pătrat a rămas scump pentru dezvoltator şi, implicit, atent drămuit cumpărătorului. Legea locuinţei nr. 114/1996 stabileşte nişte exigenţe minimale care sunt, în sine, grăitoare: 37 mp utili pentru o locuinţă cu o cameră şi o persoană, 52 mp pentru două camere şi două persoane, 66 mp pentru trei camere şi trei persoane şi 74 mp pentru trei camere şi patru persoane. Observaţi cuvântul: minimale. Şi totuşi, dacă ne uităm la oferta rezidenţială nouă, foarte multe proiecte se aşază surprinzător de aproape de aceste praguri (uneori, acestea sunt şi încălcate, după cum reiese din listările recente postate pe platformele de anunţuri). Garsoniere de aproximativ 37-40 mp, două camere în jurul a 50-55 mp, trei camere care pornesc de la aproximativ 65-70 mp. Există şi proiecte care oferă suprafeţe mai gene­roase, bineînţeles, dar pentru o parte importantă a pieţei pare că minimul legal a devenit mai degrabă reper comercial decât plasă de siguranţă. Poţi găsi apartamente prezentate drept premium sau luxury cu finisaje scumpe, recepţie, concierge, piscină, sală de fitness, sisteme inteligente şi preţuri pe metrul pătrat care concurează cu cele din capitalele occidentale, dar în care suprafaţa locuinţei continuă să fie optimizată până aproape de minimum. Luxul se vede în marmură, în brandul electrocasnicelor, în designul lobby-ului şi în facilităţile comune.  

Mult mai rar se măsoară în 15 sau 20 de metri pătraţi în plus în interiorul apartamentului. Or, dacă ar fi să aleg un singur lucru la care n-aş renunţa atunci când cumpăr o locuinţă, acela ar fi tocmai metrul pătrat. Metrii pătraţi nu îi mai poţi adăuga. Un apartament de 52 mp poate părea suficient pentru un cuplu la 25 sau 30 de ani. Apare primul copil şi livingul începe să aibă două funcţii. Apare al doilea şi cei 52 mp trebuie să facă lucruri pentru care nu au fost proiectaţi. Dacă unul dintre părinţi lucrează de acasă, masa din bucătărie devine şi birou. Balconul devine depozit. Aşa ajungem poate şi la acel 41% din populaţie care trăieşte în locuinţe supraaglomerate. Nu pentru că România nu a construit, ci pentru că am continuat să construim şi să cumpărăm după o logică în care suprafaţa este primul lucru sacrificat atunci când trebuie să facem locuinţa accesibilă.

Întrebarea săptămânii pe paginile de LinkedIn ale ZF şi BM:

Ioana Matei este editor-şef, Business Magazin