Noii poli de dezvoltare ai Capitalei. 2023: Zeci de mii de apartamente, sute de mii de metri pătraţi de birouri şi cât mai mult retail

Autor: Bogdan Alecu Postat la 13 martie 2023 20314 afişări

Fabrica de Glucoză, Theodor Pallady şi Şoseaua Progresului sunt în acest moment cele mai fierbinţi centre de dezvoltare ale Capitalei unde corporatiştii vor fie să lucreze, fie să îşi cumpere o locuinţă.

Sectorul construcţiilor şi piaţa rezidenţială în particular reprezintă un contribuitor semnificativ la formarea PIB-ului României an de an, fără a lua în calcul domeniile conexe segmentului rezidenţial, precum amenajările interioare sau piaţa electro-IT. Numai în cele cinci zone analizate, şi anume Bucur Obor, Fabrica de Glucoză, Petrom City, Progresului şi Titan, au fost finalizate sau sunt anunţate proiecte cu 27.000 de locuinţe, vorbind doar de proiecte unde există deja intenţii certe. În total, doar în dezvoltarea lor s-au investit sau se vor investi peste 2 miliarde de euro, pentru alte potenţiale proiecte pe termen lung fiind posibile alte investiţii de peste 1 miliard de euro, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară SVN România. Investiţiile ajung chiar la 3 miliarde de euro pentru o perioadă de poate 15 ani, sumă care se poate dubla dacă sunt luate în calcul afaceri conexe şi cheltuieli de consum.

Piaţa rezidenţială este şi trebuie să rămână un pol important de dezvoltare economică a unui oraş. „Să ne imaginăm cum arăta oraşul în urmă cu două decenii, inclusiv din punctul de vedere al standardelor de locuire. În ultimii 20 de ani s-au construit şi proiecte mai slabe calitativ, dar şi proiecte integrate, cu adevărat calitative, care au schimbat semnificativ în bine calitatea şi standardele de locuire – ca în orice segment economic, avem şi paliere inferioare, şi produse care ţintesc segmentul mediu, cât şi produse premium”, explică Andrei Sârbu, CEO al SVN România. Valoarea totală a investiţiilor imobiliare planificate în 2023 de investitorii activi în marile centre regionale ale României se situează între 700 de milioane de euro şi 1,2 miliarde de euro, însă investitorii cer predictibilitate, mai ales în Bucureşti, unde şi există cea mai mare cerere pentru birouri şi locuinţe noi.

Atragerea forţei de muncă reprezintă prioritatea numărul unu pentru investitori, iar aceştia merg într-un oraş sau altul pentru angajaţi. Dacă nivelul calităţii vieţii nu creşte, oamenii se vor îndrepta treptat către alte oraşe sau ţări şi implicit şi investiţiile vor fi pierdute, au explicat şi investitorii prezenţi în cadrul evenimentului The Trends organizat de Bucharest Real Estate Club şi Romania Property Club. „Suntem la doi ani de la suspendarea PUZ-urilor de sector şi anul acesta a fost deblocat Planul Urbanistic General al Bucureştiului, cu termen de un an din partea autorităţilor. În tot acest timp. Ilfovul a crescut şi a atras investiţii, în timp ce Bucureştiul «încasează» traficul suplimentar generat de cei care fac naveta şi poluarea aferentă. Acum se conturează patru mari poli de dezvoltare – Fabrica de Glucoză, Petrom City, Obor şi Theodor Pallady, în timp ce în Ilfov se dezvoltă comuna Berceni, Pipera, Corbeanca, Baloteşti şi Buftea”, a explicat Despina Ponomarenco, preşedintele BREC. Spre exemplu, cum ar fi arătat Bucureştiul fără cartierul financiar din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, specific oricărei mari capitale?

Sau fără polul office centru vest. Sau fără revitalizarea zonei Fabrica de Glucoză, care a venit şi vine cu componenta rezidenţială care să întregească ecosistemul de birouri şi comercial din zonă. Zona Pallady, o zonă industrială în sine, dar cu o infrastructură bună, a atras şi atrage dezvoltarea a numeroase proiecte rezidenţiale. Zona Bucur Obor a trecut şi va trece în viitor, de asemenea, printr-un amplu proces de regenerare urbană. La fel şi zona Progresului. Oraşele evoluează şi Bucureştiul are numeroase parcele de teren părăsite, zone industriale care nu mai sunt utilizate de perioade îndelungate şi care acum pot fi folosite şi puse în valoare”, a subliniat Andrei Sârbu.

Dezvoltatorii caută, evident, astfel de terenuri, care să beneficieze de o infrastructură generală bună, de proximitatea faţă de puncte de interes – iar în locurile unde sunt necesare îmbunătăţiri, autorităţile trebuie să vină şi să completeze infrastructura generală cu funcţiunile necesare. „Deja există numeroşi dezvoltatori care includ spaţii comerciale ample, care includ zone verzi semnificative, care dezvoltă componente office. Bucureştiul are nevoie şi de proiecte integrate, mari, de regenerare a unor zone şi fiecare dintre zonele menţionate anterior include un potenţial astfel de proiect – sau, împreună, inclusiv cu proiecte de retail, definesc o nouă zonă a oraşului”, explică consultantul.  

Fabrica de Glucoză - după birouri, vin şi proiectele rezidenţiale

Peste 2.000 de apartamente sunt în construcţie sau vor demara în perioada imediat următoare, potrivit consultanţilor imobiliari, în zona străzii Fabrica de Glucoză, un cartier până nu de curând blocat, dar care de patru ani este bulevardul de acces al autostrăzii A3 Bucureşti-Ploieşti. Mai multe tranzacţii cu terenuri în zona străzii Fabrica de Glucoză au fost parafate în ultimii trei ani şi dezvoltatorii au demarat construcţia de proiecte rezidenţiale care să atragă corporatiştii care lucrează fie pe Floreasca sau Barbu Văcărescu, fie pe Dimitrie Pompeiu sau în Pipera Nord. În aceste zone sunt peste 1,2 milioane de metri pătraţi de birouri deja construite, iar acolo lucrează peste 100.000 de corporatişti care, în cele mai multe cazuri, fac naveta între nordul şi sudul, estul sau vestul Capitalei, unde sunt amplasate acum cartierele-dormitor. „În acest moment se află în dezvoltare şapte proiecte rezidenţiale în zona Fabrica de Glucoză, care vor pune pe piaţă un total de peste 2.000 de apartamente. Acestea sunt Nordis View, One High District, One Lake Club, Prima Vista, Yacht Kid şi două proiecte dezvoltate de către omul de afaceri Ibrahim Bahbahani. Adiţional acestora, în zonă au fost proiectate sau sunt în curs de proiectare alte câteva proiecte rezidenţiale, cu un total potenţial de câteva mii de unităţi locative“, a spus Viorel Mohorea, manager de vânzări la SVN România.

În zona străzii Fabrica de Glucoză, 23,4 hectare erau deţinute de avocaţii Virginica Tanţi Dumitrescu şi Adrian Ciorobea, terenul fiind dat de Primăria Capitalei în 2005 în schimbul unui teren de 9,3 hectare aflat acum pe fundul lacului Plumbuita şi în parcul Plumbuita. Cei doi au vândut inclusiv un teren de 1,7 hectare către Kaufland, care construieşte acum un nou magazin, iar PMB a expropriat 8.000 mp contra sumei de peste 18 milioane de euro. De asemenea, de la cei doi a cumpărat inclusiv Gabriel Popoviciu un teren pentru Belvedere Residences, proiect vândut ulterior către London Partners. „Principalele avantaje ale zonei au fost şi sunt reprezentate de amplasamentul în zona de nord a oraşului, în imediata apropiere a unei staţii de metrou - Pipera, a mallului Promenada şi a celui mai important pol de birouri din oraş. Infrastructura rutieră este foarte bună şi, dincolo de proiectele în sine şi de amplasamentul în imediata apropiere a Lacului Tei, cumpărătorii caută şi apropierea faţă de nenumărate clădiri de birouri sau un acces foarte facil către alte puncte de interes din oraş, metroul fiind un avantaj semnificativ“, explică Viorel Mohorea.

Belvedere Residences a fost primul proiect mare care a deschis zona în noul ciclu de dezvoltare, în 2016, cu aproximativ 1.000 de apartamente livrate. Înainte de actualul ciclu, în zonă se dezvoltaseră UpGround şi Laguna Residence.

„Zona a fost printre primele, dacă nu cel mai important pol rezidenţial ca rol în creionarea segmentului middle market. Aproximativ 17% din oferta nouă dezvoltată în oraş în 2015 ţintea acest segment, potrivit datelor departamentului nostru de research. Acest procent a crescut la 28% în 2016, la 38% în 2017 şi la 46% în 2018. Desigur, cu cât s-au finalizat mai multe proiecte de birouri în zonă, cu atât zona a devenit mai dorită de către potenţialii cumpărători ai unei locuinţe noi“, a spus consultantul. El a subliniat că proiectele dezvoltate şi caracteristicile fiecăruia în parte au fost cele care au creionat potenţialul public. Altfel spus, în zonă s-au dezvoltat şi proiecte premium, dar şi proiecte care au ţintit categoriile middle market şi middle upper market. Zona a prins avânt odată cu autostrada Bucureşti-Ploieşti, mai exact cu tronsonul de „autostradă urbană“ a acesteia, între centură şi Fabrica de Glucoză, devenind astfel un bulevard de acces cu patru benzi pentru viitoarea autostradă care va merge de la Bucureşti la Braşov, respectiv Oradea. „Autostrada Bucureşti - Ploieşti şi lărgirea străzii Fabrica de Glucoză au avut un impact semnificativ asupra dezvoltării imobiliare a zonei - şi a potenţialului de business în sine - atât din punctul de vedere al ritmului de vânzări, cât şi din punctul de vedere al creşterilor de preţuri. Este încă o dovadă că existenţa unei infrastructuri rutiere şi generale bune duce la succes“, a spus Viorel Mohorea.  

Şos. Progresului – din „Trafic Greu”, în Cotroceni – pol imobiliar

Barbu Văcărescu în 2009 şi 2022, înainte şi după formarea polului imobiliar: în 2009 zona era una blocată din cauza lipsei podului spre Pipera şi în locul Globalworth Tower era dealerul Porsche Bucureşti Aviaţiei. Promenada Mall nu exista, şi nici Sky Tower. Dacă în anii 2000 era o zonă mărginaşă a Capitalei, acum este considerată a fi „noul centru”.

Ultimii şapte ani şi următorii patru au atras şi vor atrage construirea unui total de peste 5.000 de apartamente, peste 180.000 de metri pătraţi de birouri şi 65.000 metri pătraţi de spaţii de retail, fără a mai lua în calcul Liberty Center, inaugurat în 2008 în zona fostului Trafic Greu, de la Răzoare – unde acum este One Cotroceni Park şi până spre vechiul Ferentari, unde acum şase ani Dedeman cumpăra terenul de la Industria Iutei. „În total, vorbim de un nou ecosistem cu o valoare de peste un miliard de euro doar în zona Progresului - Viilor. AFI şi One United au dezvoltat şi vor dezvolta clădiri de birouri. A fost dezvoltat un proiect comercial amplu, iar acum sunt în construcţie proiecte rezidenţiale de calibru. Sunt investiţii care redau zona oraşului, o readuc la viaţă şi o introduc într-un circuit urban - şi sunt investiţii care la rândul lor atrag alte investiţii, de la furnizori de materiale, finisaje, afaceri care se deschid în zonă, companii care îşi aduc echipele şi sediile în zonă şi multe altele“, a spus Ionuţ Nicolescu, preşedinte al companiei de consultanţă imobiliară SVN România. One United, AFI Europe, NEPI-Rockastle, Dedeman şi Novum sunt cei mai mari investitori care au cumpărat terenuri şi cei mai mulţi au şi demarat noi investiţii în transformarea fostului Trafic Greu într-una dintre cele mai căutate zone ale Bucureştiului pentru locuinţe sau birouri. „Cu AFI Tech Park am fost printre primii care am investit în zona Progresului şi formăm un nou centru de interes. Zona este una aproape de centru, se dezvoltă şi tramvaiul deja existent şi separat de drum ajută, mai ales dacă vor intra pe aceste linii şi noi tramvaie“, a explicat Doron Klein, CEO al AFI Europe pentru România şi Cehia.

AFI a dezvoltat deja două faze ale proiectului de birouri, iar o a treia va urma pentru a ajunge la un total de 71.000 mp de office. „Autorităţile ar trebui să vină la rândul lor şi să contribuie la dezvoltarea şi îmbunătăţirea infrastructurii generale din zonă dar şi din Capitală, de la mijloace de transport în comun moderne la trasee eficiente şi predictibilitate maximă. Premisele sunt însă bune iar zona Progresului va fi un pol semnificativ pe termen mediu“, a explicat Ionuţ Nicolescu. Zona a revenit în prim-plan după tranzacţia de 35 mil. euro a celor de la One United prin care au cumpărat de la Adriean Videanu terenul fostului Vulcan şi unde va fi dezvoltat proiectul mixt One Cotroceni Towers. Cu o valoare brută de dezvoltare (GDV) estimată la 400 de milioane de euro, One Cotroceni Towers va fi o importantă dezvoltare mixtă şi un exemplu emblematic de regenerare urbană, care va creşte gradul de atractivitate a traiului, muncii şi a petrecerii timpului liber în Bucureşti. Componenta rezidenţială va cuprinde 1.296 de unităţi dispuse în cinci turnuri. Două turnuri vor avea 33 de etaje, devenind astfel cea mai înaltă dezvoltare rezidenţială din Bucureşti şi din regiune. Alte două turnuri vor avea 23 de etaje, în timp ce o clădire va avea 16 etaje. În plus, dezvoltarea mixtă va include şi o clădire de birouri de sine stătătoare, cu o suprafaţă închiriabilă totală (GLA) de aproximativ 48.000 mp, care va fi denumită One Cotroceni Park Office Faza III, continuând povestea de  primelor două faze, care au un GLA cumulat de 81.000 mp.

Zona Petrom City va trece printr-un amplu proces de regenerare urbană, cu proiecte integrate care vor pune pe piaţă multiple facilităţi şi opţiuni de petrecere a timpului liber, reintroducând astfel în circuitul oraşului o zonă care, exceptând Petrom City, nu era extrem de circulată. Momentan lipsa de autorizaţii a pus frână dezvoltărilor, iar companii precum ungurii de la Cordia aşteaptă aprobări de câţiva ani pentru a demara un proiect precum Coralilor. Bucureştii Noi, în special cu zona Jiului unde Prime Kapital deja a finalizat proiectul rezidenţial Marmura, iar Portland Trust a construit birourile J8, de asemenea se conturează a fi un nou centru de interes, mai ales după ce şi cei de la One United şi-au arătat interesul pentru un teren unde ar putea fi dezvoltat un viitor proiect mixt. Siseşti, zona din proximitatea Străzii Jandarmeriei, de asemenea s-a conturat drept un pol rezidenţial, iar acolo cel mai aşteptat proiect rămâne cel al Vastint, compania care are acţionari comuni cu Ikea şi care acolo deţine 48 de hectare unde vrea să construiască 6.000 de locuinţe, două şcoli şi un parc, un cartier cât un oraş, de peste 15.000 de locuitori.  

Zona Theodor Pallady - 1.000 de hectare pentru noi dezvoltări

Zona Pallady din estul Capitalei reprezintă un nou pol de interes unde pe lângă dezvoltările deja existente, realizate de Ionuţ Negoiţă, sau proiectul Estoria în curs de construcţie există un potenţial de cel puţin încă 100.000 de apartamente în următorii 10-20 de ani. „În Pallady, spre Republica şi Industriilor sunt peste 1.000 de hectare de teren şi jumătate din suprafeţe au cel mult 2 km până la metrou. Sunt şi terenuri la vânzare, mai sunt şi fabrici cu 5-6-10 hectare, care s-au tehnologizat pentru a nu avea probleme cu poluarea. Odată ce zona va creşte, sunt şanse să fie relocate. Terenurile au şi o infrastructură bună şi costă de la 200 la 600 euro/mp”, a explicat Ionuţ Negoiţă, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de rezidenţial din Capitală. El explică faptul că Pallady continuă să fie un pol de interes pentru investitori şi clienţi în condiţiile în care aceasta continuă o zonă deja existentă şi are deja infrastructura necesară, atât pentru transport în comun cât şi când vine vorba de străzi, iar în plus sunt în construcţie două noi pasaje realizate de Primăria Sector 3 în partea de est tocmai pentru a fluidiza traficul rutier. Primăria Sector 3 este condusă de Robert Negoiţă, fratele lui Ionuţ Negoiţă. „Pallady este o zonă foarte bună. Are un bulevard cu trei benzi pe sens, ieşire spre autostradă, are metrou, tramvai şi autobuze. Nu are clădiri de birouri, însă este o chestiune de timp până când şi acestea vor apărea. În următorii 3-4 ani ne uităm să intrăm şi pe office, analizăm ce se întâmplă. Am făcut o clădire de birouri dar pentru companiile proprii. Metroul este foarte important, să fie la mai puţin de 1 km şi ca să aibă succes, proiectul să fie într-o zonă populată, mai aproape de prieteni, familie. Pipera este o zonă nouă şi succesul nu este unul fulminant. Mulţi vin din afara Bucureştiului, lucrează în apropiere. Volumele se fac în oraş, nu în zone noi. Vedem Străuleşti – o zonă verde, frumoasă, nouă, dar nu funcţionează”, a explicat dezvoltatorul.

Grupul de firme condus de Ionuţ Negoiţă lucrează în prezent la proiecte cu un total de peste 5.000 de apartamente care vor fi gata treptat în următorii patru ani.

„Tot grupul pe care îl conduc are 1.900 de apartamente în curs de finalizare în zona Theodor Pallady, vizavi de Ikea. Tot acolo avem un proiect de 1.350 de apartamente în faza în care lucrăm la structură şi am început finisajele. Acesta va fi gata în 2024 pe final. În plus, mai avem şi alte două proiecte la stadiu de fundaţie cu 1.200, respectiv 600 de apartamente. Acestea se vând în totalitate într-un termen de peste patru ani. Am început în 2005 şi cu cel la structură ajungem la 10.000 de locuinţe şi peste 9.000 vândute”, a spus Ionuţ Negoiţă. Cererea de noi locuinţe rămâne ridicată în Bucureşti, în special pentru apartamente de 2-3 camere, clienţii de 4 preferând însă achiziţia unei case.

„Acum nevoia de locuinţe este şi va mai fi 20 de ani de acum înainte. Există un deficit de circa 1 milion de locuinţe dar şi un deficit calitativ. Dacă ne uităm la oraşe, multe nu mai corespund calitativ zilelor noastre şi mulţi se vor muta către cele noi. Blocurile vechi nu mai corespund, arată rău şi preţurile vor scădea. Acum mulţi merg către locuinţe noi pentru că au şi facilităţi, mai ales cele noi. Unde construim 1.900 de apartamente, noi facem şi o clinică medicală, vor urma şi un magazin alimentar, o farmacie alături de alte facilităţi. Astfel acolo se va forma o comunitate şi trendul va continua. Blocurile vechi vor fi demolate în timp şi în locul lor se vor construi altele de actualitate. Este o chestiune de timp. În plus, şi dacă s-ar modifica legislaţia, atunci ar ajuta, ar fi bine – să nu uităm impactul cutremurului din Turcia”, a subliniat dezvoltatorul.  

Theodor Pallady – din periferie în oraş în oraş. În 2009 doar vechile situri industriale mai atrăgeau oamenii spre zona Pallady, considerată a fi „periferie”. După mai bine de zece ani de investiţii constante estul Capitalei a atras toate numele mari din retail alături de proiecte noi rezidenţiale cu zeci de mii de apartamente noi. Atuul? Metroul şi linia de tramvai delimitată de carosabil.

Urmărește Business Magazin

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.