Nu lăsa pe mâine investiţia pe care-o poţi face azi

Autor: Andra Stroe Postat la 03 iunie 2022 147 afişări

După două decenii petrecute în real estate, pe trei pieţe europene, Oriol Casellas Deig îşi continuă traiectoria în industria imobiliară locală la cârma holdingului Meta Estate Trust. Ce oportunităţi de investiţie oferă România prin comparaţie cu Polonia şi Spania, celelalte pieţe în care şi-a construit cariera, şi cât de recomandat este un pariu pe imobiliare în contextul economic şi geopolitic actual?

Americanii spun «cumpăra real estate şi aşteaptă, nu aştepta să cumperi real estate». Pe termen lung, investiţiile imobiliare sunt o soluţie bună, iar în contextul inflaţionist actual imobiliarele devin şi mai atractive. Faptul că sunt tradiţional active de refugiu le face, în acest moment, chiar mai atractive decât alte alternative de investiţie”, este de părere executivul din fruntea Meta Estate Trust. În contextul actual, marcat de creşterea inflaţiei şi de dinamica geopolitică, Deig susţine, fără dubii, că preţurile locuinţelor se vor majora în următorii 2-3 ani, datorită inflaţiei care face ca banii să valoreze mai puţin în timp ce costurile de construcţie cresc. „Este posibil ca ritmul de vânzare să fie mai scăzut decât în anii trecuţi, până când piaţa va asimila noile preţuri. Totuşi, spre deosebire de criza din 2008, cumpărătorii nu vor amâna deciziile de achiziţie cu speranţa că preţurile vor fi mai mici in viitor, ci dimpotrivă. (…) Încetinirea numărului de tranzacţii şi reducerea finanţării bancare creează mai multe oportunităţi de investiţie în active. Pe termen mediu şi lung, piaţa imobiliară din România va rămâne una dintre cele mai atractive din UE datorită fondului locativ învechit şi supraaglomerat, dar şi al preţurilor accesibile raportate la puterea de cumpărare.”

Lansat anul trecut de un grup de antreprenori români – Eugen Voicu - prin Certinvest Management Solutions, Ionuţ Nicolescu – preşedinte SVN România, Adrian Stanciu – membru fondator al Kiwi Finance şi Erudio şi Ascendis Consulting, compania Delta Studio – prin antreprenorii Dragoş Bonea şi Alex Bonea şi Cosmin Mizof, holdingul Meta Estate Trust SA a ajuns în prezent la un număr de peste 130 de acţionari. Compania are investiţii active de peste 13 milioane de euro în 20 de proiecte din cinci oraşe (Bucureşti, Constanţa, Braşov, Sibiu şi Iaşi), dintre care pentru patru s-a făcut deja exit. Potrivit lui Deig, pentru investitori scopul Meta Estate Trust este de a democratiza accesul la randamentele oferite de piaţa imobiliară la care persoane fizice, din motive de timp, cunoştinţe sau capital, preferă o soluţie gestionată de profesionişti. „Oferim în acelaşi timp lichiditate, furnizată de listarea companiei pe piaţa de capital. Cu un model de business rezilient, care oferă randamente inclusiv în perioade critice ale pieţei si protecţie eficientă la inflaţie sau creşteri de curs valutar, riscul investiţional este diminuat prin plasarea diversificată a investiţiilor în mai multe tipuri de proiecte, zone geografice si segmente de piaţă. Ai acces astfel la oportunităţi rezervate până acum doar marilor investitori din piaţă.”

rimul contact al lui Oriol Deig cu Meta Estate Trust a fost tot în calitate de acţionar. Executivul susţine că a investit în companie datorită modelului de business inovator, iar câteva luni mai târziu, a primit propunerea pentru poziţia de pe care o deţin acum. Relaţia sa cu imobiliarele a pornit însă cu mult timp în urmă, avându-şi începuturile încă din familie. „Fiind copil, eram fascinat de poveştile din spatele dezvoltărilor imobiliare. În afara unei scurte perioade în lumea financiară, timp în care am lucrat pentru o bancă în Bruxelles, la debutul carierei profesionale, toată activitatea mea s-a învârtit în domeniul real estate unde am căpătat o experienţă de 360 de grade pe mai multe segmente de piaţă, în diferite ţări din Europa.” Prima piaţă pe care şi-a făcut debutul în imobiliare a fost Spania. Ulterior, a lucrat o perioadă pentru un dezvoltator activ atât pe piaţa din România, cât şi cea din Polonia. Despre ultima spune că este o piaţă mult mai mare şi efervescentă prin comparaţie cu cea locală. „În 2005, când am ajuns în Polonia, era un oarecare boom imobiliar şi acolo, dar mai închegat faţă de nebunia din România din acea perioadă. Eu conduceam activităţile unui dezvoltator imobiliar în ambele ţări şi era foarte interesant să văd asemănările şi diferenţele între ambele pieţe.” Într-un final, în 2008, când efectele crizei au început să se simtă acut, a decis să rămână în România, unde a fost convins că potenţialul este unul mai mare faţă de Polonia. De-a lungul anilor petrecuţi în piaţa locală a fost Development Manager la Veranda Mall şi Eastern Europe General Manager al Harmonia Grupo Inmobiliario.

O asemănare între cele trei pieţe în care şi-a construit cariera spune că e dificil de făcut, „la un nivel atât de macro”, pentru că diferenţele sunt foarte mari chiar şi în aceeaşi ţară, „deoarece vorbim de zone geografice şi segmente de piaţa cu dinamici şi probleme foarte diferite”. Subliniază, însă, că există şi probleme comune. „De exemplu, în acest moment toate cele trei pieţe se confruntă cu o creştere semnificativă atât a preţurilor de vânzare, cât şi a costurilor de construcţie. Poate cel mai bun răspuns este că aceste trei pieţe se află în momente evolutive diferite către maturitate.” Spania, adaugă Deig, este o piaţă mai matură unde randamentele pentru un apartament închiriat în centrul Madridului, de pildă, greu depăşesc 4% pe an, însă acelaşi apartament în Varşovia sau Bucureşti ar avea un randament cu 50% mai mare. „Pe de altă parte apartamentele, atât în Polonia cât şi în România, sunt raportate la veniturile cumpărătorilor, fiind mult mai accesibile. Acest lucru indică faptul că există în continuare un potenţial mare de creştere de preţuri în aceste două ţări.”

Vorbind de investiţiile în scop turistic, la o comparaţie între Spania şi România executivul susţine că, pe termen mediu şi lung, România are un potenţial mult mai mare decât Spania. „Înainte de criza Covid, Spania era, după Franţa, cea mai vizitată ţară din lume. Pentru România partea plină a paharului este că, în acest moment, nu este o destinaţie turistică, astfel că lucrurile pot doar să meargă într-o singură direcţie, însă ritmul în care România va reuşi să aibă o infrastructură de transport modernă va determina viteza acestei dezvoltări a turismului. Personal cred că Bucureşti, Transilvania şi Delta Dunării au cel mai mare potenţial pe plan local.” În ceea ce priveşte investitorii, după părerea sa nu sunt diferenţe majore între aceste pieţe, din acest punct de vedere România fiind o piaţă deja matură. 

Întorcându-se la compania pe care o conduce în prezent, executivul spune că politica investiţională a Meta Estate Trust are la bază patru principii fundamentale: protejarea capitalului/garanţii oferite, echilibru randament/risc, rotaţie rapidă a capitalului şi flexibilitate în alocarea resurselor financiare. „Ţinând cont de toate acestea, analizăm atent orice oportunităţi ale pieţei şi ne implicăm în acelea care pot aduce cel mai ridicat randament.” Executivul notează, aici, mai multe linii de business pe care compania le va aborda, pentru moment. Prima este „Early Stage” – achiziţie de locuinţe în proiecte rezidenţiale în faze incipiente ale construcţiei, cu exit înainte sau la finalizarea acestora. Menţionează, de asemenea, parteneriatele cu dezvoltatori – parteneriate pentru codezvoltare, investiţii în proiecte în faze incipiente, cu autorizaţie de construcţie, unde nevoia de capital de dezvoltare este mare. O altă linie de business aflată în raza companiei este „Parcelare - Urbanizare” – parteneriate cu proprietarii de terenuri intravilane în vederea parcelării şi urbanizării pentru creşterea valorii terenului la finalizarea lucrărilor. Enumeră, de asemenea, „Turn Around” – achiziţii de apartamente second hand la preţuri reduse şi aprecierea lor accelerată prin finisarea acestora la standard înalt şi vânzarea ulterioară la preţul pieţei, dar şi „Rental”, unde intră achiziţiile de locuinţe pentru închiriere, cu Yield de achiziţie 6,0 – 7,0% plus potenţială reevaluare la momentul exitului. „Alte oportunităţi sunt investiţiile flexibile în orice sector al pieţei imobiliare ce oferă un randament satisfăcător. Alocarea resurselor financiare către fiecare tip de investiţie va fi flexibilă şi va depinde de contextul pieţei.”

În momentul de faţă, tot capitalul Meta Estate Trust, din care peste 20% este deţinut de membrii echipei, „realizându-se, astfel, o aliniere directă cu interesele companiei şi o motivaţie suplimentară în asigurarea performanţei”, este investit în 16 proiecte, „dar primim în continuare multe propuneri de investiţii foarte atractive şi pe care le vom putea accesa cu capitalul ce sperăm să îl atragem prin listare”, susţine executivul. Compania a încheiat cu succes şi ultimul plasament privat de acţiuni înainte de listarea pe piaţa AeRO, prevăzută pentru T2/2022, potrivit ZF. Prin listare, Deig spune că vor atinge misiunea businessului de a democratiza investiţiile imobiliare. „Obiectivul nostru este de a permite investitorilor, indiferent de ce sumă dispun, să poată investi în piaţa imobiliară în condiţiile de care beneficiază marii jucători. În mod cert, listarea ne va permite să ne atingem acest obiectiv.” De altfel, adaugă el, crearea unei punţi între piaţa imobiliară şi cea de capital este parte din ADN-ul Meta Estate Trust. „Aşa cum am mai spus, vom pune la dispoziţia celor interesaţi de piaţa imobiliară o alternativă atractivă investiţiilor tradiţionale ce oferă protecţie la inflaţie în contextul economic actual. Motivul principal pentru care ne dorim listarea este accesul la piaţa de capital pentru a creşte rapid activele companiei şi a dezvolta noi linii de business. De asemenea, ne dorim să atragem şi reţinem mai uşor persoane talentate în companie, să generăm lichiditate pentru acţionari şi să creştem reputaţia organizaţiei. În acest sens, avem în vedere ca derularea IPO-ului să aibă loc cât mai curând, ţinta noastră fiind luna mai.”

Vorbind despre tipul de dezvoltări pe care el însuşi le-ar proiecta, dacă ar avea ocazia, Oriol Casellas Deig se declară fascinat de zgârie-nori, mai ales pentru că sunt clădiri extrem de eficiente din toate puncte de vedere.  „Din păcate, în Europa clădirile foarte înalte nu sunt foarte populare, dar ele permit să concentrezi un număr mare de persoane si activităţi economice cu un consum redus de spaţiu cu avantajul evident că se reduce nevoia de infrastructură, eliberându-se în acelaşi timp spaţii pentru zone sportive, spaţii verzi.”

Cea mai importantă lecţie pe care spune că a deprins-o din cele două decenii petrecute în imobiliare a fost faptul că echipa este, de departe, cel mai important activ. „Să construieşti relaţii de încredere este esenţial pentru a avea succes pe termen lung.” Pe tinerii aflaţi la început de drum îi sfătuieşte să intre în domeniul imobiliar doar dacă sunt dispuşi să facă multe sacrificii. „Pe de altă parte, real estate este fascinant şi în continuă evoluţie şi oferă satisfacţii foarte mari.”

Urmărește Business Magazin

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.bmag.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.