Faptul ca un credit imobiliar luat in Bucuresti are o valoare dubla fata de unul luat la Timisoara poate fi pus pe seama veniturilor mai ridicate din Capitala, ce permit clientilor sa se indatoreze mai mult. Explicatia este cat se poate de valida, in conditiile in care Capitala este orasul cu cea mai mare dezvoltare economica, dar “exista si deosebiri in modul in care s-a dezvoltat piata imobiliara in diferite orase, si acest lucru isi pune amprenta asupra nevoii de credite”, spune Anca Bidian, director general al brokerului de credite Kiwi Finance.

 

In Bucuresti, valoarea medie a unui credit cu garantie ipotecara este in prezent de aproape 92.000 de euro, cu 5% mai mare ca anul trecut, potrivit statisticilor Kiwi Finance pentru portofoliul propriu de imprumuturi intermediate. In Timisoara, valoarea medie scade la jumatate fata de Bucuresti, la putin peste 43.000 de euro (fiind totusi cu peste 30% mai mare ca anul trecut), in timp ce la Ploiesti creditul ipotecar mediu este de aproximativ 39.000 de euro, iar in Constanta se apropie de 83.000 de euro.

 

Timisoara este un caz aparte, sustine Bidian; dupa anul 2003, in toate localitatile din jurul orasului, pe o raza de aproximativ 3 kilometri, autoritatile publice locale au incurajat constructia de case prin usurarea formalitatilor necesare pentru incadrarea din punct de vedere juridic a terenurilor din zonele respective ca terenuri construibile. Astfel, multi timisoreni au ales sa-si construiasca locuinte in aceste zone, pe parcele de teren mult mai ieftine decat cele din centrul orasului. In plus, majoritatea complexurilor rezidentiale importante s-au dezvoltat tot in afara orasului, spune Simona Lazar, coordonator cercetare si relatii publice al agentiei imobiliare locale Casa Domi. Pentru dezvoltatori a fost mai usor sa obtina autorizatii de constructie in aceste zone, explica ea, iar timisorenii au optat in cea mai mare parte pentru achizitia unei locuinte noi, in detrimentul spatiilor din blocurile vechi, chiar daca mai centrale. In aceste cartiere, plasate la periferia orasului sau in afara lui, pretul variaza in jurul a 1.100 euro/mp, potrivit Simonei Lazar.  

 

De altfel, preturile locuintelor noi din provincie sunt in general mai mici decat cele din Bucuresti, indiferent de segmentul caruia se adreseaza aceste locuinte. Astfel, daca pretul mediu al locuintelor noi din Bucuresti era in luna august de 1.909 euro pe metrul patrat construit, potrivit indicelui imobiliar calculat de Colliers International (cu preturi variind de la circa 1.000 euro/mpc plus TVA la peste 2.500 euro/mpc pentru ansamblurile de lux), in Constanta, spre exemplu, se pot achizitiona apartamente noi la un pret mediu de 1.100 euro/mp, in cadrul ansamblului Tomis Plus; ofertele comparabile din Capitala au preturi care pornesc de la circa 1.200-1.300 euro/mp construit plus TVA. Si locuintele noi din Cluj au preturi mai mici decat cele din Bucuresti, preturile in cadrul proiectului Bonjour Residence (Cluj) fiind de 1.100 euro/mp util plus TVA.

 

Clujenii au optat si ei, in ultimii ani, intr-o proportie majoritara pentru locuintele din ansamblurile noi, “blocurile vechi fiind considerate doar o categorie de rezerva si nicidecum prima optiune”, spune Ramona Cuc, manager general al agentiei locale Grup de Lux. “Pana anul trecut se vindea orice”, adauga ea, si astfel s-a ajuns la situatia in care unele zone (precum comuna Floresti, asezata in imediata apropiere a Clujului) “s-au dezvoltat absolut haotic, si acum sunt ocolite de toata lumea”.

 

De la inceputul anului, efervescenta de pe piata imobiliara s-a linistit mult, adauga managerul de la Grup de Lux, in conditiile in care bancherii au devenit foarte restrictivi in acordarea de finantari, iar numarul celor ce isi cumpara o locuinta cu credit a scazut cu 80%.

 

O astfel de scadere drastica capata si mai multa greutate prin prisma unei a doua estimari pe care o face Cuc: din totalul tranzactiilor de pana anul trecut, aproape jumatate se bazau pe imprumuturi. In plus, tranzactiile speculative (achizitiile de imobile in faza initiala de constructie, pentru a fi revandute la finalizare cu preturi mai ridicate) s-a redus mult, pe masura ce accesul la finantare a devenit mai dificil. Anul trecut, estimeaza Ramona Cuc, circa 20% din totalul tranzactiilor au fost speculative.

 

Roxana Gavrila, director al departamentului de comunicare si marketing la Credit Team, semnaleaza si ea diferentele majore intre valoarea medie a creditelor garantate (de nevoi personale cu ipoteca si imobiliar/ipotecar) in diferite regiuni ale tarii. Principalii factori care influenteaza sumele imprumutate, dar si volumul total al creditelor atrase intr-o anumita regiune tin de factori precum veniturile, cheltuielile lunare si piata imobiliara. In afara Bucurestiului, “un caz aparte”, valoarea medie a creditului imobiliar difera de la 60.000 de euro in Iasi si Constanta la 50.000 de euro in Timisoara, Sibiu, Slatina, Craiova, respectiv 40.000 de euro in Galati. Din statisticile Credit Team (broker ce lucreaza in prezent cu 21 de institutii financiare) reiese faptul ca, dintre tipurile de credite garantate, in zona de sud-vest (Oltenia si Ardeal) clientii sunt mai interesati de creditele de nevoi personale cu ipoteca (finantari fara o destinatie specificata, ce pot fi utilizate pentru cumpararea unei locuinte, dar si pentru lucrari de reamenajare), in timp ce in sud (Constanta) si est (Iasi, Galati) predomina creditele imobiliare sau ipotecare.

 

Nu doar suma medie imprumutata pentru cumpararea unei locuinte difera considerabil de la un oras la altul, ci si volumul total de credite atras. Astfel, din volumul total al creditelor imobiliare/ipotecare, de peste 17,025 miliarde de lei (4,48 miliarde de euro) la finele lunii iulie, Capitala impreuna cu judetul Ilfov detin suprematia, cu o pondere de aproape 42%, potrivit statisticilor BNR, in timp ce judete ca Giurgiu, Calarasi sau Covasna nu ajung nici la 1%.